В середине мая Москомэкспертиза распространила информационное письмо о запрете строительства жилых комплексов с квартирами площадью меньше 28 квадратных метров в Москве. Между тем малогабаритные студии стали одним из популярных нишевых продуктов столичного девелопмента. Эксперты «Метриум» проанализировали этот сегмент московского рынка новостроек, который в скором времени может исчезнуть.

1. В Москве насчитывается 9,1 тыс. квартир-студий площадью до 28 кв. м

Сейчас московские застройщики продают в «старой» и Новой Москве 9,1 тыс. квартир-студий площадью до 28 квадратных метров. В подавляющем большинстве это студии — помещения с объединёнными жилой и кухонной зонами. Они образуют 14% от общего объема предложения рынка новостроек Большой Москвы. Встречаются такие предложения в 161 проекте застройки, то есть в каждом втором жилом комплексе, которые сейчас реализуются в столице (всего проектов с квартирами 305).

1. Студии до 28 кв. метров чаще встречаются в Новой Москве

Большая часть квартир-студий площадью менее 28 квадратных метров сосредоточена в «старой» Москве. Здесь застройщики предлагают 5,1 тыс. таких помещений, и они составляют 12,2% от общего объема предложения квартир «старой» Москвы». В Новой Москве малогабаритных объектов жилой недвижимости в продаже в абсолютном выражении меньше — 4 тыс., но их доля в сегменте больше — 17,2%. Таким образом, в «старой» Москве каждая седьмая квартира в продаже имеет меньше 28 квадратных метров в площади, а в Новой — каждая шестая.

1. В 81% проектов стандарт- и комфорт-класса “старой” Москвы есть студии до 28 кв. метров

В «старой» Москве квартиры-студии площадью меньше 28 квадратных метров продаются в основном в новостройках массового сегмента. Всего таких помещений около 3,2 тыс., что составляет 17,5% от общего объема предложения квартир этого сегмента. Причем в разрезе проектов студии площадью менее 28 кв. м. встречаются в 71 из 87 комплексов массового сегмента с квартирами, то есть в 81%.

В то же время немало малогабаритных квартир-студий есть и в сегменте «бизнес», где их насчитывается 1,8 тыс. Они образуют 10,4% предложения квартир бизнес-класса. При этом в 47 из 99 жилых проектов (47%) застройщики предлагают такой продукт.

«Студии — важный продукт с концептуальной точки зрения и запрет таких помещений отбросит в развитии Москву от других мировых мегаполисов, где этот формат уже давно есть, — комментирует Жанна Махова, директор по продукту MR Group. — Основные покупатели студий — это молодые пары, студенты, одиночки-карьеристы, инвесторы, приезжие из других городов и стран, в общем наиболее активные горожане. Для них небольшая квартира или апартамент — это временное и оптимальное решение жилищного вопроса, которое затем превращается в инвестицию, так как студию легко перепродать или сдать в аренду. В России у малогабаритных квартир есть своя специфика — в старом жилом фонде их нет. Поэтому для многих покупателей с ограниченным бюджетом — это единственный вариант переехать в современный жилой комплекс с актуальной архитектурой, хорошей инфраструктурой и красивой благоустроенной территорией». 

1. 83% малогабаритных помещений имеют статус квартир

В основном студии площадью менее 28 квадратных метров имеют жилой статус. Из 10,8 тыс. помещений с такой площадью на рынке «старой» и Новой Москвы только 1,8 тыс. относятся к апартаментам (16,7% от общего предложения малогабаритных объектов недвижимости), остальные 9,1 тыс. ­— квартиры, то есть жилые помещения с точки зрения закона и строительных норм.

«Запрет властей на проектирование студий в жилых комплексах значительно повысит ликвидность квартир такого формата в уже строящихся и готовых проектах, — отмечает Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов». — В некоторых локациях сегодня наблюдается дефицит квартир-студий, который теперь, по-видимому, не будет преодолен. Например, в деловом кластере «Москва-Сити» в продаже насчитывается всего 23 студии, и все они сосредоточены в одном сверхвысоком небоскребе. Их площадь начинается от 29 кв. м.

Очевидно, цены на компактное жилье вырастут, так как у покупателей значительно сужается выбор. Также повысится инвестиционная привлекательность студий, покупка которых в ближайшей перспективе станет популярна с целью перепродажи, а не только сдачи в аренду, как сейчас».

1. В среднем малогабаритная квартира-студия до 28 кв. м стоит 9,14 млн рублей

Средняя стоимость квартир-студий площадью до 28 квадратных метров в Большой Москве — 9,14 млн рублей. В «старой» Москве их цена закономерно выше — в среднем 10,47 млн рублей, а в Новой Москве — 7,43 млн рублей. Квадратный метр таких помещений в «старой» Москве обойдется в среднем в 450,4 тыс. рублей (это цена сопоставима со средней стоимостью новостроек бизнес-класса, хотя большая часть таких помещений предлагается в массовых новостройках). В Новой Москве квадратный метр малогабаритной студии продается в среднем за 322 тыс. рублей. Апартаменты в Большой Москве до 28 кв. м в среднем стоят 7,76 млн рублей (338 тыс. рублей за кв. м).

1. Больше всего студий до 28 кв. м предлагают ГК «ПИК» и «А101»

Больше всего помещений площадью до 28 кв. м в «старой» Москве продает группа «ПИК». На ее долю приходится 39,9% таких студий от общего их предложения. Далее следуют группа «ЛСР» (31,6%), ГК «Самолет» (3,7%), Level Group (3,5%), «Аквилон» (2,4%).

В Новой Москве лидер продаж студий — компания «А101 Девелопмент», которая контролирует 62,4% рынка помещений площадью менее 28 кв. м в Новой Москве. На второй строчке — ГК «Самолет» (18,8%), 3S Group (4,5%), ГК «ПИК» (4,0%) и ГК «Стройком» (3,8%). В Московской области наибольшая доля предложения квартир до 28 кв. м приходится на ГК «Самолет» (26,1%). Затем следует ГК «ПИК» (21%), ГК «ФСК» (5,1%), «М.О.Д» (4,7%) и ГК «Главстрой» (4,6%).

1. Доля малогабаритных квартир-студий достигает 23% в продажах

Студии площадью до 28 кв. метров пользуются спросом. В апреле на их долю пришлись 21,3% от общего числа договоров долевого участия квартир в массовом сегменте новостроек. В бизнес-классе спрос на такие помещения составил 7,9% продаж. В Новой Москве 17,4% ДДУ были заключены в отношение студий до 28 кв. м. В массовом сегменте больше всего малогабаритных студий в прошлом месяце реализовала ГК «ПИК» (70% от общего объема продаж таких помещений). В бизнес-классе лидер продаж квартир-студий до 28 кв. метров — группа «ЛСР» (32,8%). В Новой Москве в этом сегменте рынка преобладают два конкурента — «А101 Девелопмент» (38%) и ГК «Самолет» (36,6%). В Московской области в продажах доминируют две компании ГК «ПИК» (27,5%) и ГК «Самолет» (22,9%).

«Студии — это распространенный продукт на московском рынке новостроек, — комментирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — В 2015 году на их долю приходилось 14% от общего числа помещений в продаже на рынке новостроек Большой Москвы. Сейчас их доля выросла до 19% и конечно среди этих помещений большинство имеют площадь менее 28 квадратных метров, потому что в этом и состоит главная суть такого формата жилья — экономичность, как с точки зрения стоимости покупки, так и эксплуатации. Если этот продукт уйдет с рынка, то застройщики потеряют значительную группу покупателей, которая будет вынуждена уйти в поисках наиболее доступных вариантов жилья во вторичный сегмент. При этом цены на студии в недавно возведенных новостройках на этом фоне могут вырасти».

В I квартале 2024 года на рынке новостроек Москвы начались открытые продажи 9 проектов. Аналитики «Метриум» составили рейтинг наиболее перспективных из них с точки зрения инвестиционной привлекательности. Общие черты большинства новинок — стартовые цены с небольшим дисконтом относительно рынка, развитая инфраструктура и существенный объем экспозиции на начальном этапе реализации. Средняя цена квадратного метра в этих проектах составляет 594 тысячи рублей.

На основе анализа уровня цен, транспортной доступности, локации, надежности застройщика и других критериев эксперты компании «Метриум» определили лучшие новостройки для инвестиций среди новых проектов, которые вышли на рынок в I квартале 2024 года. По каждому критерию инвестиционной привлекательности проект получил балл, после чего всем новинкам рынка был присвоен рейтинг (подробное описание методики см. ниже).

1 место — «Шелепиха»

Первое место среди самых перспективных для вложений новых девелоперских проектов в Москве занял жилой комплекс бизнес-класса «Шелепиха», который строится в Пресненском районе (ЦАО). Проект реализует компания «Мосреалстрой», планирующая получить разрешение на ввод во II квартале 2026 года.

Проект «Шелепиха» набрал 33,1 из 44 возможных рейтинговых баллов, а его качественный уровень равен 75,2%. Лидирующую позицию жилой комплекс занял за счет комфортной стартовой цены, расположению в центре Москвы и превосходным видовым характеристикам. Внутренний приватный двор комплекса от бюро UTRO включает outdoor-офис, спортивную площадку, детское пространство и welcome-зону.

Квадратный метр в «Шелепихе» на старте продаж в среднем стоит 425,5 тысяч рублей. Дисконт относительно конкурентов в локальном окружении составляет 30,3%. Минимальная стоимость квартиры — 12 млн рублей за студию площадью 24,4 кв. м.

2 место — «EVOPARK Измайлово»

Вторую строчку рейтинга инвестиционно привлекательных проектов со стартом в I квартале 2024 г. занимает апарт-комплекс бизнес-класса «EVOPARK Измайлово», который реализует ГК «Основа» в Перово (ВАО). Ввод новостройки запланирован на I квартал 2026 года.

Проект набрал 31,3 баллов из 44, а его качественный уровень составляет 71,1%. Занять второе место апарт-комплексу «EVOPARK Измайлово» позволили, главным образом, компактный масштаб, комфортная цена, соседство с парком и качественное благоустройство. На прилегающей территории будут организованы уютные зоны для отдыха и прогулок, детские игровые площадки, амфитеатр, площадка для петанка, на первых этажах — разнообразная инфраструктура.

Средняя цена квадратного метра в «EVOPARK Измайлово» — 267,2 тысяч рублей. В свою очередь, средняя цена квадратного метра по конкурентному окружению составляет 321 тысячу рублей. Таким образом, дисконт на начальном этапе строительства равен 16,8%. Минимальная стоимость апартамента — 8 млн рублей за студию площадью 30,9 кв. м.

«Основой импульс развитию градостроения в Москве придает комплексное освоение бывших индустриальных зон, — говорит Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». — Как правило, производства и исследовательские бюро строились рядом с парками и водоемами, где, разумеется, гораздо рациональнее создавать жилье. При этом большинство ликвидируемых предприятий не наносили вред окружающей среде, так что жить на их месте — абсолютно безопасно. Вместе с тем социально ориентированные девелоперы в новых жилых и апарт-комплексах создают места приложения труда и инфраструктуру, которой могут пользоваться не только резиденты проектов, но и жители близлежащих районов».

3 место — CITYZEN 

На третьем месте рейтинга находится жилой комплекс CITYZEN, который компания MR Group строит в районе Покровское-Стрешнево (СЗАО). Ввод первой очереди проекта намечен на III квартал 2027 года.

Проект набрал 27,1 баллов из 44, а его качественный уровень составляет 61,5%. Войти в тройку лидеров ЖК CITYZEN помогли отличная транспортная доступность, близость к зеленым зонам и набережной, насыщенное благоустройство. Кроме того, разветвленная инфраструктура проекта включает кафе, рестораны, супермаркеты, аптеки, химчистки, коворкинг и кофепоинты, лаундж-зону и общественную гостиную, игровые комнаты для детей разных возрастов, спортивную студию.

Квадратный метр в CITYZEN на старте стоил в среднем 359 тысяч рублей. Средняя цена по конкурентному окружению составляет 422,6 тысяч рублей за кв. м. Таким образом, дисконт на начальном этапе строительства равен 15%. Минимальная стоимость — 9,7 млн рублей за студию площадью 18,4 кв. м.

«В столице неуклонно растет популярность проектов комплексного развития территории, — комментирует Жанна Махова, директор по продукту компании MR Group. — Подобные кварталы, несмотря на серьезный масштаб, обладают высокой ликвидностью. Это связано с их концептуальностью и продуманностью по принципу «города в городе». Например, новый проект CITYZEN от MR Group предусматривает полное обновление территории, на которой, помимо жилой застройки, будет создана образовательная и бизнес-инфраструктура.

Также ликвидности проекта способствует его реализация в рамках модной концепции урбан-блоков. Это прогрессивный формат домостроения, обеспечивающий сочетание приватности и развитой инфраструктуры. Урбан-блоки объединены внутренним двором и общественным пространством по внутреннему периметру застройки. Такой формат даже в рамках высотной застройки позволяет совместить загородный комфорт со всеми преимуществами жизни в мегаполисе».

«В I квартале 2024 года на рынок выходили комплексы различного масштаба — от камерных проектов до больших кварталов, — отмечает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Вместе с тем почти все проекты объединяет наличие собственной инфраструктуры. Выгодные стартовые цены, как правило, сохраняются, недолго, поэтому клиентам не следует откладывать решение о покупке».

Среди городских объектов, окружающих жилой комплекс, для покупателей новостроек на первое место по важности вышли парки — так считают 72% опрошенных. В преддверии начала теплого сезона эксперты компании Regions Development делятся результатами исследования покупателей на предмет их приоритетов в окружении ЖК. Лидировавшие прежде детские сады и школы утратили свои позиции, но остаются важными.

Компания Regions Development провела социологический опрос среди покупателей квартир в своих проектах жилых комплексов «Преображенская площадь» и Dream Towers, чтобы выяснить, какие объекты коммерческой и муниципальной инфраструктуры считаются наиболее важными для жителей при выборе жилья. Такие опросы компания проводит каждый квартал, начиная с I квартала 2023 года. Результаты исследования показали, что за последний год приоритеты покупателей претерпели значительные изменения.

В опросе, проведенном в I квартале 2024 года, приняли участие 150 человек. Респондентам было предложено выбрать пять наиболее важных для них объектов из списка, включающего десять пунктов:

• Парки и зоны отдыха
• Школы и детские сады
• Торговые центры и магазины
• Спортивные объекты и фитнес-центры
• Медицинские учреждения
• Общественный транспорт
• Рестораны и кафе
• Культурные объекты (театры, музеи, кинотеатры)
• Банки и отделения почты
• Салоны красоты и другие сервисы

Парки и зоны отдыха вышли на первое место среди приоритетов, набрав 72% голосов. Это значительный рост по сравнению с предыдущими опросами, где лидирующую позицию занимали школы и детские сады. Этот результат свидетельствует о растущем интересе горожан к здоровому образу жизни, экологичности и возможности проводить время на свежем воздухе.

Наметились и другие интересные тенденции в изменении приоритетов покупателей за последний год. Важность парков и зон отдыха последовательно росла (c 48% до 72%). При этом интерес к школам и детским садам оставался в целом стабильно высоким (68%). Это может быть связано с тем, что число семьей с детьми все больше заинтересованы и хотят приобрести жилье в премиальных локациях. 

Вместе с тем наблюдается рост интереса к спортивным объектам (с 32% до 45%), медицинским учреждениям (с 40% до 49%), салонам красоты (с 22% до 30%), что отражает фокус на здоровом образе жизни и внешности. Снижение важности торговых центров (с 54% до 48%) и общественного транспорта (с 58% до 47%) может быть связано с развитием онлайн-торговли и сервисов доставки, а также ростом популярности личного автотранспорта, в том числе малогабаритного и электрического.

Эксперты Regions Development также отмечают, что приоритеты покупателей различаются в зависимости от пола и возраста.

Женщины чаще мужчин выбирали парки и зоны отдыха (78% против 65%), школы и детские сады (60% против 50%), медицинские учреждения (54% против 44%) и салоны красоты (35% против 25%). Мужчины отдавали большее предпочтение спортивным объектам (50% против 40%) и общественному транспорту (52% против 42%).

Молодые люди в возрасте до 35 лет чаще выбирали торговые центры (55%), рестораны и кафе (42%), а также культурные объекты (38%). Респонденты старше 35 лет чаще отдавали предпочтение школам и детским садам (62%), медицинским учреждениям (55%) и банкам (29%).

«Из нашего исследования мы получили много интересных выводов о динамике приоритетов в окружении жилых комплексов, — отмечает Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиального ЖК Dream Towers и «Преображенская площадь»). — Современные покупатели недвижимости все больше внимания уделяют качеству жизни и комфорту. Мы учитываем эти тенденции при проектировании и строительстве наших жилых комплексов, создавая комфортную и благоустроенную среду для жизни, работы и отдыха. При этом мы видим, что близость наших ЖК к паркам (Dream Towers — к Ландшафтному парку в Нагатинской пойме и «Преображенской площади» — к Сокольникам), действительно стала очень важным конкурентным преимуществом».

Исследование проводилось методом онлайн-анкетирования среди покупателей квартир в жилых комплексах «Преображенская площадь» и Dream Towers. Ссылка на анкету была размещена на официальных сайтах проектов и в социальных сетях. В опросе приняли участие 150 респондентов, купивших квартиру в одном из указанных жилых комплексов в период с января 2023 года по март 2024 года. Выборка репрезентативна по полу и возрасту для данной группы покупателей.

В апреле 2024 года на рынке новостроек Москвы 69% сделок между застройщиками и дольщиками были заключены с привлечением ипотечного кредита, подсчитали аналитики «Метриум». За первые четыре месяца 2024 доля сделок с ипотечными заемщиками сократилась на 15 процентных пунктов.

В целом по рынку новостроек Москвы к концу апреля 2024 года заемщики ипотеки заключили 69% от общего числа договоров долевого участия в Москве против 84% в конце 2023 года. За первые четыре месяца 2023 года этот показатель сократился на 15 процентных пунктов, подсчитали аналитики «Метриум».

При этом средняя ставка[1] по ипотеке без субсидирования составила в апреле 16,8%, по льготной — 8%, по семейной — 6%. Впрочем, в годовом выражении активность заемщиков на рынке долевого строительства сократилась не столь радикально. В апреле 2023 года они заключили 72% сделок с застройщиками, тогда как рыночную ипотеку на тот момент в среднем банки предлагали под 11% годовых, льготную — под 7,6%, а семейную — 5,6%.

В массовом сегменте рынка новостроек «старой» Москвы в конце апреля 2024 года ипотечные клиенты заключили 74% сделок с застройщиками против 88% в декабре 2023 года. Таким образом, за первые четыре месяца 2024 года доля покупателей квартир с ипотекой уменьшилась на 14 процентных пунктов. При этом в апреле 2023 года доля ипотечных клиентов составляла 76%.

В бизнес-классе доля покупателей с ипотекой в конце апреля 2024 года сократилась до 61% с 76% в декабре 2023 года. Таким образом, спрос клиентов с заемными кредитами на строящееся жилье уменьшилось на 15 процентных пунктов. В то же время год назад, в апреле 2023 года покупатели новостроек бизнес-класса заключили 62% всех сделок на покупки жилья в Москве.

«Доля ипотеки в сделках действительно сократилась, и мы наблюдаем это в нашей практике, — отмечает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». — Если весной 2023 года у нас на долю заемщиков приходилось 20-40% сделок (в зависимости от конкретного месяца), то весной 2024 года этот показатель упал до 10-15%. Основное число соглашений с дольщиками сейчас проходит через программы семейной ипотеки, для которой лимиты максимальной суммы кредита остались прежними (до 12 млн рублей), а также по IT-ипотеки. Льготная ипотека фактически перестала работать с начала 2024 года. В то же время мы видим, что спрос покупателей без займов высокий — в сегмент приходят новые обеспеченные клиенты».

В премиум-классе доля ипотечных клиентов в конце апреля 2024 года составила 45% против 57% в декабре 2023 года. Снижение доли простимулированного ипотекой спроса составило 12 процентных пунктов. В то же время год назад доля ипотеки в этом сегменте рынка составляла 31%.

«На рынке премиальных новостроек покупатели пользуются ипотекой эпизодически, — рассказывает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»). — Обычно клиенты берут кредит на ограниченный срок и закрывают ипотеку в течение нескольких лет или даже месяцев. Однако сейчас ставки стали слишком высокими. В первом квартале в нашем проекте только 17% сделок прошли с заемщиками ипотеки. На этом фоне застройщики начали активно предлагать различные гибкие программы рассрочки».

«Рост ипотечных ставок и ужесточение условий кредитования получателей льготной ипотеки привели к снижению активности ипотечных покупателей, — говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Однако в целом доля ипотеки остается высокой, если сравнивать текущие показатели с аналогичным периодом 2023 года, когда условия были более выгодными. Доля ипотечных клиентов может и дальше снижаться, потому что ипотечные ставки остаются высокими. Программа льготной ипотеки продлеваться, по-видимому, не будет, а у семейной ипотеки более узкая аудитория, хотя доля её заемщиков в продажах уже стала превалировать».

[1] Средневзвешенные ставки по ТОП-20 банков по данным «Дом.рф»

В международном аэропорту «Внуково» появится многоуровневый паркинг на 1700 мест. Одобрено архитектурно-градостроительное решение этого объекта. Проект с применением металлокаркаса на основе двутавра производства ЕВРАЗ НТМК выполнен ГК «Ферро-Строй». Это самый большой паркинг, спроектированный компанией. 

На привокзальной площади международного аэропорта «Внуково» (Внуковское поселение, Новая Москва) скоро появится новый многоуровневый паркинг. Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы (Москомархитектура) поддержал архитектурно-градостроительное решение. Проект подготовлен компанией «Ферро-Строй» — лидером на российском рынке проектирования и строительства с использованием большепролетных металлических конструкций.

Новый паркинг имеет площадь порядка 59 000 кв. м, высоту 5 этажей и вмещает 1700 автомобилей: служебный транспорт и машины пассажиров аэропорта. Это один из крупнейших паркингов на территории столицы. Главное преимущество проекта — высокая эффективность использования площади. Вместимость паркинга значительно увеличена относительно монолитного здания аналогичного размера за счет использования металлического каркаса с большепролетными балками из двутавра производства ЕВРАЗ НТМК.

Здание имеет оптимальную прямоугольную форму. Основной объем облицован фасадом из алюминиевых ламелей, придающих зданию визуальную легкость. В отделке первого этажа используется сплошное витражное остекление из алюминиевых профилей.

Архитектурный облик паркинга отличается лаконизмом, но в то же время содержит интересные детали. На первом этаже появится витражное остекление в виде вертикальных полупрозрачных полос, фасады второго-пятого этажей украсят прямоугольные ламели, которые придадут зданию легкость, а на юго-восточной стене разместится огромный медиаэкран. Внешние конструкции окрасят в белый цвет, а внутренние помещения — в различные яркие тона.

«Паркинг в аэропорту обеспечивает повышенное удобство для пассажиров, позволяя им прибыть на личном транспорте и оставить автомобиль в безопасном месте на время путешествия, — говорит Григорий Ваулин, управляющий партнер ГК «Ферро-Строй» и EVRAZ STEEL. — Теперь тем, у кого есть автомобиль, для прибытия в аэропорт не потребуется заказывать такси. Подобная инфраструктура существенно повышает уровень комфорта в воздушной гавани и даже способна косвенно повлиять на популярность авиаперевозок, если получит широкое распространение в масштабах страны».

Жить в центре Москвы — дорогое удовольствие. Средняя стоимость квартир и апартаментов на первичном рынке ЦАО по итогам апреля 2024 года достигла 143,6 млн рублей. Однако есть в центре столицы и гораздо более бюджетные, но при этом качественные варианты новостроек и проектов реконструкции. Эксперты компании «Метриум» рассказывают о первичном жилье в ЦАО стоимостью до 15 млн рублей, которое составляет всего 3% от общего объема предложения в округе. 

Средняя стоимость первичного жилья в Центральном округе столицы в апреле 2024 года достигла 146,5 млн рублей. За год этот показатель вырос на 27,1%. Тем не менее, в ЦАО можно найти современное жилье стоимостью до 15 млн рублей. По данным аналитиков «Метриум», на первичном рынке ЦАО сейчас продается 96 квартир и апартаментов в соответствующем ценовом диапазоне. Год назад таких лотов было 230, то есть за год их предложение сократилось в 2,5 раза. Это говорит о высокой ликвидности и востребованности бюджетного жилья в историческом центре.

Подобные варианты квартир и апартаментов представлены в Таганском, Басманном, Пресненском и Красносельском районах. Их площадь колеблется от 14,3 до 48,6 кв. м. При этом минимальная средняя цена квадратного метра составляет всего 275,8 тысяч рублей, что в пять раз меньше средней цены в ЦАО. В каких проектах продаются самые доступные квартиры и апартаменты в центре мегаполиса по минимальной стоимости лотов?

1 место — МФК «3215»

Минимальная стоимость лота: 4,7 млн рублей за 14,6 кв. м

Средняя цена квадратного метра: 275,8 тысяч рублей

Срок ввода: готовое жилье

Готовый многофункциональный комплекс (МФК) «3215» находится в Таганском районе, всего в 2,5 км от Садового кольца, недалеко от станций метро «Таганская», «Площадь Ильича», а также станции МЦД-2 «Калитники». Это старинный московский район со сложившейся за долгие годы инфраструктурой: здесь множество школ, детских садов, поликлиник, супермаркетов, ресторанов и кафе. Рядом расположены несколько парков, включая детский. Непосредственно возле комплекса находится зона отдыха с большим Калитниковским прудом, образованным рекой Хохловкой. На площади 8,6 га установлены игровые, спортивные площадки, площадки для выгула собак, амфитеатр.

В комплексе «3215» предусмотрены круглосуточное видеонаблюдение, доступ к Wi-Fi и консьерж-сервис 24/7. Лобби и места общего пользования оформлены в минималистичном стиле, с использованием натуральных материалов — камня и дерева. На внутренней территории организован наземный паркинг. Для удобства жителей на каждом этаже предусмотрены кладовые.

Самый особенный лот в проекте с точки зрения совокупности средней цены квадратного метра и характеристик — видовой апартамент площадью 48,6 кв. м на восьмом этаже комплекса за 271,7 тысяч рублей за метр. Этот вариант отличается свободной планировкой с готовым дизайн-проектом, а также потолками высотой 3,3 м с возможностью оборудовать второй уровень.

«Недвижимость в ЦАО всегда пользуется большим спросом не только благодаря прекрасной транспортной доступности, близости к значимым деловым, развлекательным и культурным объектам, но и в силу своей высокой ликвидности, — отмечает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Однако многие отказываются от ее покупки по причине изначально высокой стоимости. Поэтому появление на рынке доступных по цене объектов — МФК «3215» и аналогов — не остается незамеченным, тем более, когда они предлагаются с ключами, с возможностью немедленного заселения».

2 место — «Шелепиха»

Минимальная стоимость лота: 12,1 млн рублей за 23,7 кв. м

Средняя цена квадратного метра: 420,9 тысяч рублей

Срок ввода: II кв. 2026 г.

Жилой комплекс «Шелепиха» строится в Пресненском районе, рядом с деловым кластером «Москва-Сити», в шаговой доступности от Школы олимпийского резерва. ЖК обладает прекрасной транспортной доступностью: вблизи находятся станции метро и МЦК, предусмотрены удобные выезды на ТТК и Звенигородское шоссе. На придомовой территории разместятся игровые, спортивные площадки и зоны отдыха, доступные только для жителей, а в стилобатной части расположатся все необходимые объекты бытовой̆ инфраструктуры: магазины, уютные кафе и рестораны, салоны красоты, сервисные службы.

3 место — «Level Бауманская»

Минимальная стоимость лота: 14,4 млн рублей за 22,2 кв. м

Средняя цена квадратного метра: 473,1 тысяч рублей

Срок ввода: IV кв. 2025 г.

ЖК «Level Бауманская» находится в Басманном районе, в пешей доступности от МГТУ, Лефортовского дворца, Елоховского собора, Сада имени Баумана и «Сокольников». В 15 минутах ходьбы от комплекса расположены станции метро «Бауманская» и «Электрозаводская». На территории проекта будет создана развитая внутренняя инфраструктура — собственный детский сад и 10 коммерческих помещений на первых этажах домов. На придомовой территории площадью 0,35 га разместятся зоны для отдыха, занятий спортом и прогулок. 

4 место — «Дом 56»

Минимальная стоимость лота: 14,8 млн рублей за 27,6 кв. м

Средняя цена квадратного метра: 490,7 тысяч рублей

Срок ввода: IV кв. 2026 г.

В Басманном районе расположен и жилой комплекс «Дом 56». Три башни со стильной футуристичной архитектурой соседствуют с креативными арт-кластерами, обновленным садом имени Баумана, набережной Яузы. Рядом находятся важные транспортные магистрали — ТТК и Бакунинская улица, переходящая в Спартаковскую и Маросейку. Защищенная изящным ограждением собственная благоустроенная территория предусматривает множество сценариев досуга и отдыха: здесь есть детская площадка для разных возрастов и активностей, зона для утреннего воркаута и уютный лаундж с качелями под скульптурным навесом.

5 место — «Интеллигент»

Минимальная стоимость лота: 14,9 млн рублей за 24,4 кв. м

Средняя цена квадратного метра: 476,6 тысяч рублей

Срок ввода: IV кв. 2024 г.

«Интеллигент» — еще один проект из топ-5, расположенный в Басманном районе. Жилой комплекс строится на берегу Яузы. Он обладает не только потрясающими видовыми характеристиками, но и отличной транспортной доступностью: всего 15 минут езды на автомобиле до Кремля. В ЖК предусмотрены закрытый двор на стилобате, зоны отдыха и детские пространства, площадка для собак.

Утверждена концепция лобби премиального жилого небоскреба «Дом Дау». Авторский дизайн-проект разработан студией UB.Design при личном участии Бориса Уборевича-Боровского. Дизайнеры переосмыслили в интерьере впечатляющие элементы экстерьера. Арт, акцентность и функциональность — главные составляющие концепции. Основные отличительные особенности лобби — фонтан с часами, эксклюзивные элементы освещения, премиальные материалы и эффектные диваны в цветах бренда. Не перегруженное контентом и в то же время осмысленное пространство с потолками высотой 6 метров. Девелопер проекта — ГК «Сумма элементов». 

В премиальном комплексе «Дом Дау» (Пресненский район, «Москва-Сити») от ГК «Сумма элементов» — самом высоком (340 м) жилом небоскребе России, входящем в категорию сверхвысоких зданий (согласно международной системе классификации CTBUH) — предусмотрено просторное лобби с зоной ресепшн, зоной отдыха, барной стойкой, порталами, ведущими в лифтовой холл. Дизайн-проект разработан известной архитектурной студией UB.Design.

«Дизайн-проект лобби — один из самых ожидаемых элементов жилого небоскреба «Дом Дау», — отмечает Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов». — Для многих клиентов визуализация этого общественного пространства с экстра-высокими потолками является одним из значимых факторов при принятии решения о покупке. Покупатели квартир в премиальном жилом доме в деловом кластере «Москва-Сити» ожидают, что их выбор и их новый дом будут безупречны. Борис Уборевич-Боровский с командой UB.Design смогли создать свободное, не перегруженное контентом и в то же время осмысленное пространство. Архитекторы не абстрагировались и от связи входной группы с фасадом здания, переосмыслив в вестибюле многие впечатляющие элементы экстерьера. Такое лобби не может надоесть, потому что при каждом посещении способно раскрываться с новой стороны».

С особым вниманием дизайнеры продумали внутреннюю логистику входной группы, достигнув органичного и естественного движения. Попадая в помещение, резиденты и гости «Дома Дау» могут ориентироваться не только с помощью инфографики, но и благодаря контрастным глянцевым материалам на полу, а также дизайнерским осветительным приборам.

Все зоны «Дома Дау» разнесены по стенам, за счет чего появляется много воздуха и места для свободного перемещения. При входе расположен ресепшн, симметрично — барная стойка, в центре — три высоких портала, ведущие к лифтовым холлам. В «сердце» лобби находится объемная диванная группа на фоне фонтана с часами. Также во входной группе продумана зона для приватных переговоров. Пространства вестибюля украшены модными авангардными предметами искусства: картинами, вазами, статуэтками.

«Создавая интерьер лобби «Дома Дау», мы провели параллель с общей концепцией проекта и темой физики, — говорит Борис Уборевич-Боровский, руководитель архитектурной студии ub.design. — Ключевой акцент сделан на холодных материалах, которые органично разбавлены цветными элементами, текстурой натурального камня и кожей. Металл — основной акцентный материал — представлен в различных агрегатных состояниях: жидкость, текущая по стеклу, застывшие капли ртути, скомканные листы в лифтовых холлах. Стойки бара и зоны ресепшн выполнены из бетона и облицованы стеклом с подсветкой: это современное, не слишком аскетичное решение. Стоит отметить, что наш проект лобби вдохновлен великими небоскребами прошлого, но при этом является абсолютно самобытным».

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги апреля на первичном рынке массового сегмента Москвы. Объем предложения не изменился. Средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов составила 333 327 рублей (+2,2% за месяц, +3,3% за полгода, +18,1% за год). было заключено 2,8 тыс. сделок по ДДУ (+2,6% за месяц, -5,2% за год).

По итогам апреля 2024 года на рынке новостроек массового сегмента в пределах Старой Москвы в реализации находился 101 проект, где предлагалось 20,35 тыс. лотов, из которых 18,3 тыс. — квартиры и 2 тыс. — апартаменты. Объем предложения за месяц практически не изменился.

В апреле 2024 года стартовало 5 проектов массовых новостроек. Во всех новых проектах предлагаются квартиры.

По объему предложения лидирует ЮВАО (4,3 тыс. лотов, -6,7% за месяц). Во всех округах отмечен равномерный прирост средневзвешенной цены кв. м (+1% за месяц).

Максимальная доля предложения находится в корпусах на стадии монтажа этажей (56,6%, +5,4 п.п. за месяц). Несмотря на выход в продажу пяти новых проектов, доля предложения в корпусах на начальном этапе строительства сократилась и составила 15% (-7,3 п.п. за месяц). Это обусловлено началом монтажа нижних этажей корпусов в проектах Holland Park и «Полар» с крупным объемом предложения.

В апреле сократилась доля студий (22,9%, -0,5 п.п. за месяц) и однокомнатных (37,8%, -0,7 п.п.) вариантов, а доля двух- (29,6%, +0,7 п.п.) и трехкомнатных (9,4%, +0,4 п.п.) форматов увеличилась.

В апреле продолжает сокращаться доля предложения с чистовой отделкой (57,3%, -3,4 п.п. за месяц). За счет двух новых проектов от застройщика «Брусника» увеличилась доля предложения с отделкой white box (+0,8 п.п. за месяц).

В массовом сегменте больше всего предложения составляют лоты с площадью от 30 до 50 кв. м. В диапазоне от 5 млн до 10 млн руб. предлагается 20% вариантов.

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов по итогам апреля 2024 года составила 333 327 рублей (+2,2% за месяц, +3,3% за полгода, +18,1% за год). Средневзвешенная цена выросла как у квартир (+2,2% за месяц), так и у апартаментов (+1,5% за месяц).

Рейтинг самых доступных апартаментов в апреле 2024 года:

— Wellbe: апартамент площадью 19,4 кв. м. за 4,4 млн руб.;

— Clementine: апартамент площадью 20,58 кв. м. за 5 млн руб.;

— «Пятницкое 58»: апартамент площадью 20,45 кв. м. за 5,2 млн руб.

Рейтинг самых доступных квартир в апреле 2024 года:

— «Зеленый парк»: квартира площадью 19,8 кв. м. за 5,5 млн руб.;

— «Никольские луга»: квартира площадью 19,8 кв. м. за 5,6 млн руб.;

— «Алтуфьевское 53»: квартира площадью 20,5 кв. м. за 6,7 млн руб.

В апреле 2024 года на рынке недвижимости массового сегмента было заключено 2,8 тыс. сделок по ДДУ (+2,6% за месяц, -5,2% за год).

Доля сделок по ипотеке в апреле выросла на 5 п.п. и составила 79%.

Максимальная доля сделок отмечена в САО (17%, -2 п.п. за месяц). Второе место по объему сделок занял СВАО (16%, +2 п.п.), третье — ЮВАО (16%, +2 п.п. за месяц).

Основные тенденции

«В апреле 2024 года на рынке массового сегмента стартовали продажи 5 проектов, — резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — При этом происходит сокращение доли предложения квартир с чистовой отделкой, что объясняется повышенным спросом на данный формат, в то время как объем предложения с чистовой отделкой в стартующих проектах в масштабе сегмента незначительный.

Объем спроса в апреле составил 2,8 тыс. ДДУ (+2,6% за месяц). К апрелю 2023 года отмечено сокращение объема спроса на 5,2%, однако в апреле 2023 года объем предложения превышал текущее значение на 16,2%.

Уровень спроса сохраняется на высоких значениях относительно просадки в январе-феврале за счет новых программ от застройщиков, а также за счет приближения окончания срока действия программы с господдержкой 1 июля 2024 года. В связи с этим доля сделок по ипотеке за апрель выросла на 5 п.п. и составила 79% от всех сделок по ДДУ».

В Мытищах наблюдается дефицит готовых новостроек. Девелоперы предлагают всего 500 лотов в сданных корпусах, что составляет 8% от общего объема предложения в городском округе, подсчитали аналитики компаний «Метриум» и «Ферро-Строй».

В состав городского округа Мытищи входит 92 населенных пункта. Застройщики строят жилые только в пяти из них: Мытищах, Сухарево, Болтино, Пироговском, Шолохово. Суммарно здесь представлено 4303 квартиры и апартамента в 23 проектах. Доля готового жилья на первичном рынке Мытищ составляет всего 11%. Для сравнения, на первичном рынке Московской области сейчас продается 14% лотов в сданных корпусах.

По подсчетам аналитиков «Метриум» и «Ферро-Строй», готовое первичное жилье городского округа Мытищи сосредоточено в 12 жилых и апарт-комплексах. В них девелоперы предлагают порядка 500 лотов. Квадратный метр введенного жилья здесь обойдется в среднем в 222,6 тысяч рублей. Минимальная средняя цена лота зафиксирована в ЖК «Афродита» — 129,2 тысяч рублей за кв. м, максимальная — в жилом комплексе «Кит» — 257,6 тысяч рублей за кв. м.

Самой высокой транспортной доступностью среди готовых новостроек городского округа Мытищи обладает ЖК «Катуар», который расположен всего в 700 метрах от одноименной ж/д станции. «В Подмосковье наиболее востребованы малоэтажные проекты комплексного развития территорий, — рассказывает Григорий Ваулин, управляющий партнер ГК «Ферро-Строй» и EVRAZ STEEL BUILDING. — Обычно они подразумевают сочетание экологичности локации и развитой инфраструктуры. Например, в жилом комплексе «Катуар» предусмотрены детский сад, школа, медицинский и торговый центры. Комплекс расположен в природе Мытищ рядом с ж/д станцией, с которой за 40-50 минут можно добраться до станции метро «Савеловская» в Москве. О высокой популярности проекта свидетельствует то, что более 90% квартир в нем уже распроданы до ввода комплекса в эксплуатацию».

«Готовые новостройки в Московской области отличаются повышенной ликвидностью, — говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — В отличие от столицы, здесь можно приобрести квартиру с ключами, уложившись в лимит льготной ипотеки. С помощью комбинированной семейной ипотеки можно купить уже просторный двухкомнатный лот. При этом многие жители Подмосковья ежедневно включены в маятниковую миграцию, отправляясь на работу в Москву. Поэтому особенно актуально и привлекательно жилье рядом с крупными транспортными узлами».

Компания Optima Development сообщает об открытии на территории премиального жилого квартала «Прайм Парк» ресторана средиземноморской кухни Claudia. Это личный проект известного австралийского бренд-шефа Глена Баллиса.

В жилом квартале премиум-класса «Прайм Парк» (Хорошевский район, САО) открылся фешенебельный ресторан южносредиземноморской кухни Claudia. Эксклюзивный проект основан бренд-шефом австралийского происхождения Гленом Баллисом, который уже создал несколько престижных заведений в Москве.

Ресторан назван в честь Клаудии Кардинале — звезды итальянского кинематографа родом из Туниса. Просторное помещение Claudia разделено на два уровня. Фактурные стены ресторана напоминают Колизей и венецианское палаццо. Потолки украшены дизайнерскими люстрами, одна из которых напоминает щупальца осьминога, входящего в меню.

«Мы приглашаем в проект только тех арендаторов, которые соответствуют нашим представлениям о прекрасном, — комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development. — Создатели ресторана Claudia смогли совместить изысканную эстетику и великолепное меню. Блюда по душе здесь найдут как взыскательные гурманы, так и любители простой пищи. Основатель ресторана Глен Баллис — законодатель comfort food, вызывающей приятные ностальгические и сентиментальные чувства. И, конечно же, главное — это удивительная атмосфера вечного праздника и полета фантазии, которая ощущается в Claudia».

Не все московские проекты новостроек девелоперы реализуют на территории бывших промзон или на месте снесенной старой застройки. В «старой» Москве осваиваются и нетронутые земли, куда прежде нога строителя не ступала. Местные проекты и готовые комплексы на 24% дороже, чем в среднем по рынку новостроек «старой» Москвы. Эксперты «Метриум» рассказывают о пяти «заповедных», природных и поэтому редких локациях, где реализуются новые проекты.

1. Нагатинская пойма: от пустыря к «Острову мечты»

Нагатинская пойма, полуостров на юге Москвы, долгое время оставалась зеленой, но не освоенной зоной. В 70-х годах здесь был разбит парк имени 60-летия Октября, ставший любимым местом прогулок для жителей близлежащих районов. В начале 1960-х по центральной части полуострова был проложен проспект Андропова, связывающий пойму с центром Москвы, и разделяющий её на западную и восточную части. Затем в пойме неоднократно планировалась жилая застройка, но реализованы эти планы были только уже в XXI веке.

В 2020 году в восточной части поймы открылся масштабный развлекательный парк «Остров мечты» с тематическими зонами, аттракционами и торговыми площадями. Но «Остров мечты» — не единственный проект, меняющий облик Нагатинской поймы. Здесь также построен комплекс Dream Towers (466 тыс. рублей за кв. м) с концепцией «город-курорт». Это продолжение масштабного переустройства Нагатинской поймы Regions Development, которое и способствовало превращению полуострова в премиальную локацию. Dream Towers — единственный жилой комплекс премиум-класса в Нагатинской пойме — находится в шаговой доступности от нового Ландшафтного парка, «Острова Мечты» и строящейся модной набережной с яхт-клубом.

В западной части Нагатинской поймы, на противоположной стороне от проспекта Андропова, возводится жилой квартал бизнес-класса Nagatino i-Land (497 тыс. рублей за кв. м) с домами от 5 до 32 этажей, современной инфраструктурой, включающей школу, детские сады и медицинские учреждения. Замыкает тройку местных проектов жилой комплекс WOW (519 тыс. рублей за кв. м) с разнообразными форматами квартир, включая варианты с террасами, патио и окнами в ванной, и видом на Москву-реку.

«Любые площадки у реки, особенно не застроенные, очень привлекательны для застройщиков и покупателей, — отмечает Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиальных проектов «Преображенская площадь» и Dream Towers). — Стоимость недвижимости в прибрежной зоне, на порядок выше, чем у аналогов в обычной застройке в жилых кварталах или промзонах. Помимо этого, в отличие от участков в сложившейся городской ткани, здесь есть шанс создать с нуля новую экосистему, сочетающую и природную основу (парк, река, прибрежные зоны), и современную городскую инфраструктуру с коммерческими и социальными точками притяжения. Именно в таких местах может сформироваться уникальный стиль жизни, к которому будут стремиться приобщиться другие горожане. Особенно ценятся экологичные локации с низкой концентрацией жилой застройки, вместе с тем обладающие развитой инфраструктурой. Например, премиальный жилой комплекс Dream Towers соседствует только с ландшафтным парком, рекой и грандиозным рекреационным кластером «Остров Мечты». Благодаря обособленности от прочей застройки района и близости к первой береговой линии 90% квартир в ЖК имеют виды на воду. Стоит отметить, что проект обеспечен собственными муниципальными детским садом и школой».

2. «Долгие пруды»: от природного комплекса к инновационному кластеру

Парк «Долгие пруды» в районе Северный (СВАО) Москвы — это уникальная природная зона с озерами, прудами и объектами культурного наследия, такими как усадьба Виноградово. Природный комплекс района Северный включает множество зеленых зон, включая природный заказник «Северный», парк усадьбы Архангельское-Тюриково, Северный лесопарк, а также парк-заказник «Долгие пруды» с Центральным и Южным прудами, который является одним из самых интересных с точки зрения флоры и фауны. Здесь можно наблюдать за водоплавающими птицами, прогуляться по экологическим тропам и насладиться тишиной и свежим воздухом.

На стыке парка и заказника «Долгие пруды» построен комплекс бизнес-класса «ФизтехСити» (276 тыс. рублей за кв. м) с апартаментами, детским садом и собственной инфраструктурой. «ФизтехСити» состоит из двух 20-этажных секций, объединенных двухэтажным стилобатом, и включает 488 апартаментов с панорамным остеклением. В комплексе предусмотрен уютный двор с доступом только для резидентов. При этом «ФизтехСити» располагается на территории инновационного кластера «Физтехпарк», где получают свое развитие высокотехнологичные стартапы и крупные IT-компании.

«Если мы посмотрим на международный опыт создания инновационных кластеров, то увидим, что экологическая их составляющая крайне важна, — рассказывает Олег Колченко, акционер, управляющий партнер ГК «Основа». — Высокооплачиваемые специалисты в IT-сфере, ученые, стартаперы — все они стремятся жить и работать в окружении природы, предпочитая спокойствие и уединение. В Москве спрос на жизнь в природных зонах очень велик, потому что есть тренд на своеобразный дауншифтинг, но с сохранением прочных связей с городом и в окружении развитой инфраструктуры».

3. Мнёвниковская пойма: новый остров для жизни

Мнёвниковская пойма, искусственный остров на северо-западе Москвы, долгое время оставалась незастроенной территорией. Планы по возведению здесь Парламентского центра так и не были реализованы, но в последние годы пойма стала активно осваиваться.

С открытием станций метро «Мнёвники» и «Терехово» пойма стала более доступной, а строительство жилых комплексов и объектов инфраструктуры набирает обороты. Единственный проектов в этой локации стал ЖК «Остров» (557 тыс. рублей за кв. м) — микрорайон с 12 000 квартирами, школами, детскими садами и торгово-развлекательными центрами. В ЖК «Остров» представлены квартиры от студий до пятикомнатных, включая редкие форматы с террасами и окном в ванной. Мнёвниковская пойма постепенно превращается в новый жилой район с развитой инфраструктурой, удобным транспортным сообщением и большим выбором жилья, но в то же время пойма сохраняет «островную» приватность.

4. Серебряный бор: роскошь в окружении природы

Серебряный бор, памятник природы и особо охраняемая территория Москвы, известен своей уникальной экологией и живописными пейзажами. Этот лесной массив, расположенный на искусственном острове, долгое время привлекал любителей отдыха на природе. Здесь находятся два сквера, три пляжа, в том числе самый большой нудистский пляж в Москве, проложена экологическая тропа, на которой оборудованы места для отдыха посетителей и вольеры с редкими животными и птицами.

Сегодня Серебряный бор становится местом для строительства элитной недвижимости. В клубных резиденциях River Residences (1,16 млн рублей за кв. м) застройщик предлагает роскошные апартаменты с видом на Москву-реку и собственную набережную. Комплекс «Берег Столицы» (764 тыс. рублей за кв. м) включает таунхаусы, виллы и резиденции, гармонично вписанные в природный ландшафт. Фасады зданий облицованы гранитом и травертином, а изящные архитектурные постройки подчеркивают уникальность этого места. Серебряный бор сохраняет свою природную уникальность, но при этом становится престижным местом для жизни, предлагая своим жителям чистый воздух, близость к природе и развитую инфраструктуру.

5. Рублёво-Архангельское: финансовый центр будущего

Рублёво-Архангельское, обширная территория на западе Москвы, до недавнего времени была занята сельскохозяйственными землями бывшего колхоза. В 2012 году эта территория вошла в состав столицы, и здесь началось строительство нового общественно-делового района.

Проект «Рублёво-Архангельское» предполагает создание международного финансового центра с офисами, торговыми площадями, жилыми комплексами и всей необходимой инфраструктурой. Здесь появятся станции метро Рублёво-Архангельской линии: «Рублёво-Архангельская» и «Ильинская», железнодорожное сообщение и современные инженерные системы. Новый район — «Сберсити» (532 тыс. рублей за кв. м) станет центром притяжения для бизнеса и жизни. В рамках проекта будет построено более 5 млн. кв. м недвижимости, включая 2.6 млн. кв. м жилой площади. На территории появятся многоквартирные жилые дома средней этажности, малоэтажная жилая застройка, коммерческие объекты, а также социальная инфраструктура, включающая детские сады, школы, поликлиники, благоустроенная зеленая набережная, парки и скверы.

«Наши расчеты показывают, что проекты в условных природных зонах в старых границах Москвы дороже, чем другие новостройки, — говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Средняя стоимость квадратного метра в них составляет 558 тыс. рублей, тогда как в среднем по рынку (за исключением элитных и делюкс-проектов) — 451 тыс. рублей. Таким образом, в заповедных зонах жилье стоит, как правило, на 24% дороже. Это может быть хорошим сигналом для инвесторов, так как эти локации будут развиваться, привлекая новых застройщиков и вслед за ними покупателей».

В начале 2024 года в Европе строится 11 небоскребов-гигантов высотой более 200 метров. Как правило, эти объекты выделяются не только впечатляющим масштабом, но и применением современных технологий, а также футуристичной архитектурой. Эксперты компании «Метриум» рассказывают о пяти самых высоких строящихся зданиях европейского континента.

1. «Дом Дау»

Высота: 340 метров

Город: Москва (Россия)

Дата ввода: 2027 год

Премиальный 85-этажный комплекс «Дом Дау» — самый высокий строящийся жилой небоскреб России и Европы. Это единственное здание с квартирами на территории международного делового центра «Москва-Сити». Строительство небоскреба стартовало в 2023 году. Архитектурный проект ЖК «Дома Дау» подготовлен известным бюро «СПИЧ» и лично Сергеем Чобаном.

В стилобате «Дом Дау» появятся магазины, рестораны, фитнес-клуб, детский досуговый центр, приватный сад с сенсорными скульптурами и кинотеатр на открытом воздухе. На 49-м этаже откроется доступная для всех жителей «Дом Дау» лаундж-зона. Интерьеры небоскреба с квартирами разрабатывают студии UB Design и Atria Magna.

«"Дом Дау" — высочайший жилой проект Европы среди строящихся зданий, — говорит Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов» (девелопер жилого комплекса «Дом Дау»). — Его клиенты имеют возможность стать владельцами первых квартир в деловом кластере «Москва-Сити» с прекрасными видовыми характеристиками. При этом резиденты комплекса смогут пользоваться не только насыщенной инфраструктурой делового кластера, но и социальными, коммерческими и рекреационными объектами, которые размещены в стилобате здания.

Название проекта вдохновлено биографией и работами великого физика Льва Ландау. Соответствуя его имени, комплекс оснащен множеством инновационных опций, например, RFID-контролем безопасного доступа, передовыми системами управления микроклиматом, «умными» лифтами».

1. Национальный космический центр

Высота: 288 метров

Город: Москва (Россия)

Дата ввода: 2024 год

Строительство 47-этажного Национального космического центра (НКЦ) стартовало в 2019 году. Здесь под одной крышей планируется объединить более 12 тысяч сотрудников ракетно-космической отрасли. Небоскреб НКЦ с государственным научно-производственным центром имени Хруничева образуют единый кластер в составе «Большого Сити». Концентрация предприятий призвана повысить эффективность взаимодействия ведущих ученых и инженеров страны.

1. Башня Space Tower БЦ iCITY

Высота: 256 метров

Город: Москва (Россия)

Дата ввода: 2024 год

Башня Space Tower (61 этаж) станет доминантой грандиозного бизнес-центра iCITY от девелопера MR Group, который в настоящее время является единственным строящимся офисным проектом в «Москва-Сити». В iCITY предусмотрены видовые офисы класса «А», оснащенные интеллектуальными инженерными системами автоматизации и энергоэффективности Smart Building. Концепцию деловых небоскребов iCITY разработало бюро всемирно известного архитектора Хельмута Яна — JAHN Architecture.

Интерьеры общественных пространств от британского бюро Lykouria Ltd отличает сдержанный технологичный интерьер. В стилобатной части небоскребов разместят паркинг на 942 машино-места, летний сад с зонами для отдыха и просторными площадками для деловых встреч, фитнес-центр с видовым бассейном, фуд-холл, кафе и рестораны, салоны красоты, цветочные магазины, аптеки, химчистку, ателье, мини-маркет, службы сервиса и другие организации сферы услуг.

«Башни iCITY будут оснащены интеллектуальной системой управления инженерией Building Management System (BMS), — рассказывает Жанна Махова, директор по продукту MR Group. — Она в онлайн режиме поддерживает бесперебойную работу электро- и водоснабжения, кондиционирования, пожаротушения, телекоммуникаций и системы безопасности. Эта технология полностью исключает риски, связанные с человеческим фактором, сокращает вероятность непредвиденных сбоев и поломок».

«iCITY уже стал визитной карточкой не только делового кластера «Москва-Сити», но и всей столицы, — отметила генеральный директор MR Group Мария Литинецкая. — Всего через год благодаря реализации данного проекта в городе появятся новые рабочие, а наличие в iCITY более 10 тыс. кв. м коммерческой инфраструктуры даст новый импульс развитию всего района. Деловые небоскребы iCITY изменят не только городской силуэт, но и представление о современных офисах класса «А»».

1. The Link

Высота: 244 метра

Город: Париж (Франция)

Дата ввода: 2025 год

Парижский небоскреб The Link (52 этажа) строится с 2021 года по проекту французского архитектора Филиппа Кьямбаретта для корпорации Total. Башня разделена на два крыла, соединенных звеньями с «воздушными» садами. За счет особой эргономичности помещений на каждом этаже размещается 500 человек — в четыре раза больше, чем в обычных офисах. Четверть энергии, необходимой для освещения башни, будет обеспечиваться ее фотоэлектрическим фасадом.

1. «Level Южнопортовая»

Высота: 225 метров

Город: Москва (Россия)

Дата ввода: 2026 год

Жилой комплекс комфорт-класса «Level Южнопортовая» состоит из девяти высоток, среди которых шесть 69-этажных зданий. Фасады корпусов имеют форму волнистых линий, навеянную соседством с Москва-рекой. Примечательно, что здания изгибаются не равномерно по всей ширине, а разделены на рельефные сегменты. Это делает более эффектным визуальное восприятие экстерьера, однако снижает угол обзора в ряде квартир.

«Небоскребы — это лицо современной архитектуры по всему миру, включая Европу, — говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Самые высокие из них становятся визитными карточками городов, узнаваемыми достопримечательностями. Особенно много небоскребов строится в Москве, которая стала европейской столицей высотного домостроения, в том числе жилого. Это объясняется как бурным развитием мегаполиса, так и дефицитом земельных участков. Кроме того, среди московских клиентов распространены запросы на впечатляющие видовые характеристики квартир, а также на проекты «вертикальных городов» с развитой инфраструктурой, которые проще всего реализовать в высотном формате».

Премиальный жилой квартал «Прайм Парк» победил в номинации «Лучший проект многоквартирных и односемейных жилых зданий» Международного профессионального конкурса НООПРИЗ. Проект застройщика Optima Development опередил сотни конкурентов из России и зарубежных стран.

Жилой квартал премиум-класса «Прайм Парк» занял первое место среди реализуемых отечественными и зарубежными девелоперами жилых проектов в престижном открытом конкурсе НООПРИЗ (Национальное объединение изыскателей и проектировщиков). В 2024 году на соревнование было подано 1412 заявок по 6 номинациям. География заявок на участие в конкурсе охватывает все федеральные округа России и ряд зарубежных стран (Белоруссия, Индонезия, Италия, Казахстан, Киргизия, Китай, Пакистан, Приднестровье, Сербия, Таджикистан, Узбекистан).

Церемония награждения победителей НООПРИЗ состоялась в московской гостинице «Рэдиссон Славянская». Призы лучшим конкурсантам вручил архитектор, действительный государственный советник I класса Анвар Шамузафаров. Эксперты отметили «Прайм Парк» как лучший жилой проект России благодаря выразительной архитектуре, масштабным парковым пространствам, разнообразным планировкам, инновационным технологиям и выдающемуся уровню сервису.

 «Премия НООПРИЗ — одна из самых престижных наград на рынке жилой недвижимости России, — комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development. — В организации конкурса принимают участие ведущие международные специалисты и представители российских властей, поэтому соревнование отличается объективностью и фундаментальным подходом. Наша победа свидетельствует о том, что «Прайм Парк» остается передовым кварталом, опережающим время и задающим высочайшие стандарты комфортной жизни. Не удивительно, что проект на протяжении шести лет является самым продаваемым в премиальном сегменте. Инвестиции в размере 65 млрд рублей позволили создать флагманский квартал мирового уровня».

В 2023 году в Москве отмечается 40-летний юбилей первого в стране национального парка «Лосиный Остров». Это крупнейший в Европе городской лесной массив. В составе организованных групп экскурсии в парке ежегодно посещают более 100 тысяч человек. Эксперты компании «Метриум» рассказывают о «Лосином Острове» и жилых комплексах, расположенных в пешей доступности от него.

Первый в России национальный парк «Лосиный Остров» основан в 1983 году с целью сохранения неповторимого лесного массива. Его площадь составляет 116 квадратных километров, включая 31 кв. км в пределах мегаполиса. По этому показателю столичная часть «Лосиного острова» немного опережает берлинский «Груневальд» (30 кв. м) и, таким образом, является крупнейшей городской лесной зоной в Европе. Только в рамках официальных экскурсий каждый год «Лосиный Остров» посещают свыше 100 тысяч человек.

 Лесообразующие породы деревьев — береза (46 % площади), сосна (22%), ель (16%), липа (13%), дуб (3%). Фауна национального парка представлена лосями, оленями, кабанами, зайцами, лисицами, белками, бобрами, ястребами и др. Также в «Лосином Острове» находятся живописные истоки рек Яуза и Пехорка.

В пешей доступности (в радиусе 2 км) от «Лосиного Острова» девелоперы реализуют 10 новостроек. Восемь комплексов строятся, два полностью введены в эксплуатацию. Один новый проект стартовал в 2023 году. Четыре комплекса расположены в районе Метрогородок, три — в Ярославском, два — в Богородском, один — в Гольяново.

Квадратный метр в новостройках рядом с «Лосиным Островом» обойдется в среднем в 325,6 тысяч рублей, что на 28,3% меньше, чем в Москве в целом (по всем сегментам). Главным образом, это объясняется преобладанием здесь жилья комфорт-класса. Всего один проект — «МИРАПОЛИС» от ГК «Основа» — относится к бизнес-классу.

«Все более популярной становится концепция «вертикального города», подразумевающее создание комплексов с развитой инфраструктурой, — отмечает Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». — Покупатели квартир и апартаментов в таких комплексах хотят реже покидать район и решать большинство вопросов в шаговой доступности от своего дома. Широкий спектр инфраструктуры предусмотрен в апарт-комплексе «МИРАПОЛИС». Его резидентам будут доступны собственный торговый центр, рестораны и кафе, супермаркет, магазин, объекты сферы услуг, коворкинги, офисные пространства, фитнес-клуб с бассейном и SPA. При этом в ближайшем радиусе от проекта есть и еще одна важная составляющая — экологичная. Всего в 500 метрах от него находится «Лосиный Остров» — важнейший лесной массив столицы».

«Новостройки около «Лосиного Острова» пользуются популярностью среди покупателей, — говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Один из проектов — «МИРАПОЛИС» — входит в топ-10 самых продаваемых апарт-комплексов Москвы, а еще одна новостройка — «Амурский парк» — находится в топ-10 наиболее востребованных ЖК комфорт-класса. В районах у «Лосиного Острова» пока наблюдается нехватка современной инфраструктуры, но девелоперы активно восполняют дефицит. Вместе с тем с точки зрения экологичности эта локация не имеет себе равных в Москве».

           Новостройки рядом с национальным парком «Лосиный Остров»

Источник: «Метриум»

Красногорск — не только административная, но и культурно-досуговая столица Подмосковья. Здесь находится множество интересных рекреационных объектов. Девелопер жилого комплекса «Красногорск Парк» рассказывает о лучших вариантах развлечений в Красногорске.

Навстречу фауне

На базе загородного комплекса «Отрада» в любое время года жители Красногорска могут любоваться дикими животными. Экспозиция мини-парка насчитывает более ста пятидесяти видов животных: пятнистых оленей, лам, дикобразов, декоративных кроликов, соболей, хорьков, обезьян, фазанов, водоплавающих птиц, сов и соколов. Животные содержатся в крытых и открытых вольерах в лесу, в условиях, максимально приближенных к естественным природным. В парке открыта программа опекунства над питомцами, направленная на популяризацию гуманного отношения к «братьям меньшим».

Веселье детям

Отличное место для семейного досуга — развлекательный центр Crazy House. Сплоченный коллектив организации проводит прекрасные детские праздники. Для посетителей здесь доступно много интересных аттракционов: лазертаг (площадка для лазерных боев), загадочный зеркальный лабиринт, дом страха и космический портал Vortex со стремительной трансформацией окружающего пространства. Общая площадь зон для игр и квестов в Crazy House превышает 1000 кв. м. В развлекательном центре предоставляются скидки до 50% для именинников и многодетных семей.

Отдых от гаджетов

Еще одна интересная красногорская площадка для детей — парк активного отдыха и приключений «Веселые джунгли». В парке нет электронных и компьютерных симуляторов. Все аттракционы рассчитаны на развитие социальных, физических, эмоциональных и интеллектуальных способностей подрастающего поколения. В число представленных здесь развлечений входят пятиуровневый лабиринт, скалодром, искусственный вулкан, тюбинговая горка, пушечная арена на пиратском корабле, ресторан домашней кухни и др. Именинникам предоставляются скидки.

Интерактивное путешествие

В Красногорске работает филиал сети центров виртуальной реальности Another World. Это полноценный компьютерный парк под крышей, в несколько раз превосходящий площадь обычного игрового поля. Передовая система трекинга максимально реалистично переносит движения посетителей в игру. Опытные наставники предварительно инструктируют каждого участника и помогают в процессе интерактивного погружения. В центре Another World на выбор доступны шутеры, научно-фантастические туры и захватывающие приключения.

Кегли и кий

Для тех, кто предпочитает более традиционные развлечения, в Красногорске открыт клуб «Золотой шар». Помещение рассчитано на 16 дорожек для боулинга, семь столов русского бильярда и два стола с пулом. В клубе установлено современное оборудование от ведущего мирового производителя. Команда «Золотого шара» готова объяснить правила игры, помочь выбрать подходящий шар, выставить детские бортики. Клуб хорошо подходит для проведения корпоративных турниров.

«Комфортный досуг — одна из важнейших потребностей клиентов рынка жилья. Это самый популярный запрос после образовательных учреждений и рабочих мест в транспортной доступности от дома, — отмечает Наталия Григорьева, директор по продажам ЖК «Красногорск Парк». — Во многих городах Московской области индустрия развлечений развита слабо, ограничивается кафе и SPA-салонами. Но в столице Подмосковья — Красногорске — ситуация обстоит иначе. Здесь можно найти варианты проведения досуга на любой вкус, как для детей, так и для взрослых. Яркая культурно-досуговая составляющая повышает ликвидность жилья, причем не только в Красногорске, но и в ближайшем окружении, например, в ЖК "Красногорск Парк"».

1 февраля 2024 года размер материнского капитала проиндексирован на 7,4% и теперь составляет 630,4 тысячи рублей на первого ребенка и 833 тысячи — на второго. Чаще всего семьи направляют государственную помощь на приобретение недвижимости. Эксперты компании «Метриум» рассказывают о том, как использовать маткапитал при покупке жилья.

Как можно потратить

Самый популярный способ использования маткапитала — улучшение жилищных условий. Его выбирают порядка 70% граждан. Средства маткапитала можно использовать при покупке квартиры или дома за свои деньги либо в ипотеку. Как правило, сертификат направляют на погашение основного долга жилищного кредита, рефинансирование или первый взнос. В последнем случае желательно добавить собственные сбережения, что повышает шансы получить одобрение. С 2021 года подать заявление на самое популярное направление программы — покупку или строительство жилья в ипотеку — стало возможным непосредственно в банке, а сбором необходимых документов занимаются кредитные организации.

Маткапитал можно потратить на строительство или реконструкцию частного дома, в том числе с привлечением заемных средств. С 2020 года получатели субсидии могут построить жилье не только на территории с назначением под ИЖС, но и на садовом участке. При этом на покупку земли и ремонт жилья материнский капитал сейчас расходовать нельзя, хотя инициативные группы в органах власти обсуждали подобную возможность.

Размер детский долей

Доли в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала, определяются исходя из равенства долей родителей и детей на средства маткапитала, а не на все средства, за счет которых было приобретено жилое помещение. То есть, если внесенная субсидия равна 15% от стоимости квартиры, доли родителей и ребенка должны быть не менее 5%. Увеличить долю детей можно, а для уменьшения нужно получить разрешение органа опеки и попечительства. Выделить доли нужно в течение шести месяцев, но момент, с которого начинается отсчет времени, зависит от способа оплаты недвижимости:

• при покупке квартиры в ипотеку этот срок отсчитывается с момента снятия обременения (погашения кредита);  
• при строительстве дома — с момента регистрации объекта в Росреестре; 
• при покупке вторичного жилья — после того, как маткапитал переведут продавцу; 
• при участии в долевом строительстве — с даты подписания акта передачи квартиры;
• при покупке квартиры через жилищный кооператив — с момента уплаты последнего паевого взноса.

Обременение при продаже

Факт использования маткапитала обязательно прописывается в договоре, в соответствии с которым приобретено жилье. Зачастую продавцы квартир и домов с маткапиталом предоставляют дисконт 5-10%, ведь сделка осложнена тем, что для ее успеха продавцам нужно одновременно совершить покупку новой квартиры, одобренную органами опеки. То есть до последнего момента сохраняется угроза срыва. Естественно, жилая площадь, отведенная ребенку, в новой квартире должна, как минимум, сохраниться на прежнем уровне. Органы опеки тщательно проверяют юридическую чистоту документов на приобретаемое жилье. Кроме того, нередко чиновники запрещают покупать квартиры в строящихся домах, особенно если у ребенка нет другого жилья.

Как вернуть маткапитал

Субсидированную сделку возможно аннулировать только в строящемся комплексе. Покупатель и девелопер заключают договор долевого участия (ДДУ). А пока застройщик строит дом и вводит его в эксплуатацию, деньги за жилье хранятся на специальном эскроу-счете. Участник долевого строительства имеет право отказаться от сделки. В таком случае эскроу-счет также закрывается и в течение 5 дней деньги автоматически возвращаются в социальный фонд. 

«В Москве доля сделок с применением маткапитала составляет менее 10% от общего числа, — говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Это связано с тем, что сумма маткапитала по меркам московского рынка недвижимости невелика, а приобретаемый объект получает дополнительное обременение. В субъектах РФ с более дешевым жильем доля подобных сделок значительно выше. Впрочем, и в столице маткапитал актуален, особенно для оплаты части первого взноса, если семья не намерена в среднесрочной перспективе опять обновлять жилищные условия».

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги марта на первичном рынке Московской области. В реализации находится 209 проектов. Средневзвешенная цена квадратного метра составляет 186,3 тыс. рублей. Было заключено 3,6 тыс. сделок по ДДУ (+37,7% за месяц, -13,4% за год).

По итогам марта 2024 года на рынке новостроек Московской области в реализации находилось 209 проектов, где экспонировалось 42,5 тыс. квартир и апартаментов. Причем в апарт-комплексах представлено всего 2,7% от суммарного объема предложения на первичном рынке Подмосковья. Апартаменты в Московской области — гораздо более редкий продукт, чем в Москве.

Максимальная доля предложения (в кв. м) представлена от девелоперов «Самолет» (20,5% рынка), «ПИК» (10,2%) и «ФСК» (8,5%). Предложения комфорт-класса составляют 77,6%, стандарт-класса — 14,7%, бизнес-класса — 7,7%.

В марте на первичном рынке Московской области было выведено два новых проекта в Химках и один новый проект в Раменском городском округе. Также стартовали продажи в новых корпусах существующих проектов.

В Ленинском городском округе предлагается больше всего квартир и апартаментов. Максимальная динамика цены за месяц среди округов, лидирующих по объему предложения, отмечена в Химках (+3,4% за месяц).

Максимальная доля предложения реализуется в корпусах на стадии монтажа этажей (47,2%, +0,2 п.п. за месяц). За месяц сократилась доля предложения в корпусах на этапе отделки (17%, -1,7 п.п.), выросла доля предложения в готовых корпусах (15,5%, +0,6 п.п.) и в корпусах на начальной стадии строительства (20,3%, +0,9 п.п.).

В Московской области чаще всего предлагаются однокомнатные квартиры и апартаменты (44,2%, -0,2 п.п. за месяц). Двухкомнатных вариантов (27,8%, -0,1 п.п.) в реализации больше, чем студий (18,9%, +0,2 п.п.). Трехкомнатные квартиры и апартаменты занимают 8,2% рынка (+0,2 п.п.).

В Московской области 50,8% предложения реализуется с чистовой отделкой (+1,1 п.п. за месяц). Это в значительной степени объясняется высокой долей девелоперов, таких как «Самолет» и «ПИК», в проектах которых практически все объекты реализуются с ремонтом от застройщика.

На первичном рынке Московской области больше всего предложений c площадью от 30 до 50 кв. м (47%). Предложения в бюджете от 5 млн до 10 млн рублей составляют 63% рынка. Чуть более 9% предложений находятся в пределах 5 млн руб.

По данным аналитиков «Метриум, в марте 2024 года на первичном рынке Московской области средневзвешенная цена квадратного метра составила 186,3 тыс. рублей (без изменений за месяц). Цены на апартаменты за этот период выросли на 4%, однако из-за небольшого объема предложения апартаментов в этом сегменте цены могут быть наиболее волатильными в зависимости от структуры предложения. Средневзвешенная цена бизнес-класса составляет 228,3 тыс. руб. за кв. м (-1,5% за месяц), комфорт- и стандарт-класса — 191,6 тыс. за кв. м (без изменений за месяц) и 140,3 тыс. за кв. м (без изменений за месяц), соответственно.

Рейтинг самых доступных предложений в марте 2024 года:

— «Дом+» (Воскресенск): апартамент площадью 15,4 кв. м за 2,4 млн руб.;

— Sunterra (Балашиха): апартамент площадью 18 кв. м за 2,9 млн руб.;

— «Новая Алексеевская роща» (Балашиха): квартира площадью 19,33 кв. м за 3,4 млн руб.

В марте 2024 года на первичном рынке Московской области было отмечено 3,6 тыс. сделок по ДДУ (+37,7% за месяц, -13,4% за год). Средняя площадь в ДДУ в марте составила 43,6 кв. м. (+1,2% за месяц, -10,1% за год).

В марте доля сделок по ипотеке составила 81% (+1% п.п. за месяц). В январе доля по ипотеке была сравнительно высокой, так как часть декабрьских сделок была зарегистрирована в реестре только в январе.

Максимальная доля сделок отмечена в Красногорске (17%, +3 п.п. за месяц). В Ленинском городском округе было заключено 16% от всех ДДУ (-4 п.п. за месяц).

Основные тенденции

«За I квартал 2024 года в Московской области было заключено 9,2 тыс. сделок по ДДУ, что на 50,1% меньше, чем в IV квартале 2023 года, — резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Однако в марте был отмечен прирост спроса на 37,7% относительно февраля. Это объясняется несколькими факторами. Во-первых, охлаждением цен и новыми программами стимулирования продаж от застройщиков.

Во-вторых, ожиданием завершения программы ипотеки с господдержкой с 1 июля 2024 года.

В-третьих, раскрытием банковских депозитов. В июле-августе с первым повышением ключевой ставки выросла доля краткосрочных депозитов по вкладам (на 6 месяцев), а их раскрытие происходило в январе-феврале текущего года. Выведенные денежные средства и доход с них могли быть направлены на покупку недвижимости. В-четвертых, сезонностью. В январе, как правило, покупательская активность снижается в связи с новогодними праздниками. В ретроспективе прошлых лет динамика в январе-марте была аналогичной. При этом несмотря на ужесточение условий по ипотеке на рынке Московской области доля по ипотечным ДДУ в январе-марте не опускалась ниже 80%».  

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I квартала 2024 года на первичном рынке Новой Москвы. Объем предложения вырос на 15%. Средневзвешенная цена кв. м составила 244 980 руб. (+0,8% за месяц, +1,2% за квартал, +8,5% за год). Заключено 5,1 тыс. сделок по ДДУ (-47,6% за квартал, +35,4% за год).

По итогам I квартала 2024 года на рынке недвижимости Новой Москвы экспонировалось 42 проекта. Объем предложения в Новой Москве составил 24,1 тыс. лотов (+15% за квартал, +31% за год), где 23,3 тыс. шт. — квартиры и 0,8 тыс. шт. — апартаменты.

В I квартале 2024 года на рынок Новой Москвы вышел только один новый проект. Также объем предложения пополнился новыми корпусами в проектах «Скандинавия», «Квартал Западный», «Новое Внуково», «Подольские кварталы», «Юнино», «Эко Бунино», «Первый Московский», «Первый Ясеневский», «Квартал Марьино».

По итогам I кв. 2024 года сократилась доля предложения в корпусах на котловане (22,6%, -4,6 п.п.) и выросла доля в корпусах на этапе монтажа этажей (63,4%, +4,1 п.п.).

За I кв. 2024 года сократилась доля предложения студий (19,5%, -0,8 п.п.) и двухспальных форматов (27,4%, -1 п.п.). Доля предложения с одной спальней выросла на 1,7 п.п. и составила 38,1% от общего предложения.

За последний год в Новой Москве отмечается тенденция к сокращению доли предложения с чистовой отделкой. По итогам I кв. 2024 года доля вариантов с чистовой отделкой составила 34,1% (-5,3 п.п. за квартал), без отделки — 53% (+ 8,6 п.п. за квартал). Лоты с отделкой white box занимают 12,9% рынка (-3,3 п.п. за квартал).

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена кв. м в Новой Москве по итогам I кв. 2024 года составила 244 980 руб. (+0,8% за месяц, +1,2% за квартал, +8,5% за год). Цена квадратного метра выросла как у квартир (+1,2%), так и у апартаментов (+1,7%).

Максимальную долю предложения в Новой Москве составляют лоты площадью от 30 до 50 кв. м (41%, +1 п.п. за квартал). Если в IV квартале 43% составляли лоты за 5—10 млн руб., то сейчас 43% составляют лоты от 10 млн до 15 млн руб. (+3 п.п. за квартал).

В Новой Москве не осталось предложений от застройщика до 5 млн руб. Почти все варианты до 30 кв. м продаются в ценовом диапазоне от 5 млн до 10 млн руб.

По итогам I кв. 2024 года средняя стоимость лота в Новой Москве достигла 11,5 млн руб. (+0,6% за месяц, +0,4% за квартал, +5,2% за год). Средняя площадь за год сократилась на 3% и составила 47 кв. м. (-0,8% за квартал).

Рейтинг самых доступных квартир и апартаментов в Новой Москве в марте 2024 года:

— «Борисоглебское»: квартира площадью 35 кв. м за 5,1 млн руб.

— «Алхимово»: квартира площадью 23,24 кв. м за 5,1 млн руб.

— «Новое Внуково»: квартира площадью 22,58 кв. м за 5,1 млн руб.

В I кв. 2024 года в Новой Москве было заключено 5,1 тыс. сделок по ДДУ (-47,6% за квартал, +35,4 за год). В январе — 1,8 тыс. ДДУ, в феврале — 1,1 тыс. ДДУ, в марте — 2,2 тыс. ДДУ (+99% за месяц). Средняя площадь ДДУ составила 44,8 кв. м (-1,3% за квартал).

В I кв. 2024 года доля ипотечных сделок в Новой Москве составила 82% (-8 п.п. за квартал). В январе их было максимум — 86%, так как часть декабрьских сделок была зарегистрирована в реестре только в начале года. В феврале доля ипотеки составила 81%, в марте — 80%.

В районе Сосенское было заключено наибольшее количество сделок (35%, -2 п.п. за квартал).

Основные тенденции

В I кв. 2024 года в Новой Москве было заключено 5,1 тыс. сделок ДДУ (-47,6% за квартал, +35,4 за год). В январе было зарегистрировано 1,8 тыс. ДДУ, в феврале — 1,1 тыс. ДДУ, в марте — 2,2 тыс. ДДУ (+99% за месяц, +33,4% за год). «Высокий спрос в январе объясняется тем, что часть декабрьских сделок была зарегистрирована в реестре только в начале года, — комментирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Это также отражается в сравнительно высокой доле сделок по ипотеке в этом же месяце, когда условия по кредитованию уже были ужесточены. В связи с январскими праздниками, как правило, заключается небольшое количество сделок.

В марте был отмечен прирост спроса, что объясняется сезонностью. В 2023 году ситуация была аналогичной: в январе 2023 года было зарегистрировано 1,1 тыс. ДДУ (включая часть декабрьских сделок), в феврале — 0,97 тыс., а в марте 2023 года покупатели совершили 1,7 сделок, что выше на 73,5%, чем в феврале 2023 года. Однако в марте 2024 года прирост за месяц составил 99%. Сравнительно высокий уровень спроса в марте 2024 года по отношению к прошлому месяцу может также быть обусловлен раскрытием депозитов по краткосрочным вкладам, что были совершены в июле-августе 2023 года после повышения ключевой ставки до 8,5%.

Примечательно, что уменьшение доли ипотечных сделок в Новой Москве в целом не так выражено, как в массовом сегменте и в бизнес-классе Старой Москвы. Причиной является сравнительно низкая стоимость жилья, что дает покупателям больше возможностей при выборе ипотечных программ.

Последний год в Новой Москве отмечается тенденция к уменьшению доли предложения квартир с чистовой отделкой. Также и в количественном выражении отмечено сокращение подобных вариантов (-17% за год). Причем в структуре спроса данный формат составляет не менее половины сделок. Эта тенденция обусловлена тем, что покупатели стремятся сэкономить на покупке недвижимости в ипотеку, где стоимость отделки входит в стоимость квартиры».

Выбор района для жизни с семьей в Москве — это настоящий квест, где нужно учесть множество факторов: от безопасности и экологической обстановки до наличия детских садов, школ и парков. Эксперты аналитического центра Stone подготовили пошаговую инструкцию и источники информации, которые помогут семье сделать обоснованный выбор идеального района для жизни.

Часто покупатели выбирают локацию для жизни интуитивно и эмоционально. На их выбор влияют различные стереотипы, «общее знание», устаревшая информация, первые впечатления о районе, которые могут быть обманчивыми. Между тем, семьи чаще всего покупают квартиры с дальним прицелом на долгие годы комфортного проживания. И ошибки с районом могут быть досадными. Аналитики Stone предлагают следующий алгоритм действий, который позволит сделать продуманный выбор локации.

1. Составьте шорт-лист районов. В Москве 125 районов и большую часть нужно отсеять сразу. Чаще всего выбор предопределит располагаемый бюджет на приобретение помещения, который естественно ограничивает поле поиска подходящей квартиры.

1. Сконструируйте таблицу критериев выбора района. Практика показывает, что главные факторы для обычной семьи это:

• Транспорт
• Экология
• Парки
• Образование
• Инфраструктура
• Безопасность

Постройте таблицу, в которой в первом столбце будут районы из вашего шорт-листа, а в первой строке — критерии выбора.

1. Определитесь с приоритетами. Все покупатели смотрят на особенности районов под разным углом. Для одних абсолютно важна экология и прогулочные зоны, а для семей с подростками-школьниками — образовательная и социальная инфраструктура. Поэтому для оценки более важных характеристик можно присуждать районам баллы по более широкой шкале (3-5), а для остальных — по короткой школе (0-2).

1. Посчитайте рейтинг. Просуммируйте баллы для каждого района. Локации-лидеры получат больше всего очков и, как минимум, помогут определиться с районом внутри шорт-листа.

1. Изучите факты. Это самый трудоемкий этап исследования, когда многие потенциальные покупатели жилья буквально тонут в обилии информации из поисковиков, часто противоречивой. Эксперты аналитического центра Stone собрали самые исчерпывающие и проверенные источники данных по критериям выбора района, которые помогут посчитать личный рейтинг московских локаций.

Экология

Экологию Москвы изучают частные компании и государственные службы. Результаты их исследований регулярно публикуются. Так, компания Ecostandard Group с 2020 года выпускает экологическую карту Москвы и эко-рейтинги московских районов. С использованием открытых данных эксперты изучают наличие и загруженность автодорог, промышленность, воздействие аэропортов, ЛЭП и базовые станции связи, плотность населения, площадь зеленых насаждений, наличие водоемов, количество спортивных площадок.

В последнем рейтинге аналитики разделили районы на пять групп. Оценку 1-3 получили районы с лучшей экологической обстановкой — «Оптимальной». Следующую группу (4-5) образовывают районы с экологичной обстановкой «Благоприятной». Далее следует группа районов с экологической обстановкой «Приемлемой» (6-7), «Удовлетворительной» (8-9) и «Неблагоприятной» (10).

По результатам исследования большинство районов с «Оптимальной» экологической ситуацией находились в Новой Москве или на периферии «старой» Москвы (Крылатское, Ясенево, Орехово-Борисово Северное, Измайлово и Измайлово Восточное, Метрогородок). Однако очевидно, что не все семьи хотят жить в периферийных районах, и все-таки рассматривают локации поближе к центру. С этой точки зрения наиболее близким к центру районом с самой высокой экологической оценкой («Благоприятная») стали Сокольники (ВАО) — 50% района покрыта одноименным парком. С полной версией результатов исследования можно познакомиться на странице компании.

Еще одним полезным источником об экологической ситуации в Москве может быть сайт «Мосэкомониторинг». На нем есть актуальная карта о составе воздуха над Москвой, его качестве и уровне загрязненности. Эти данные отображаются в режиме реального времени и по ним можно проверить не только район, но и конкретную локацию, квартал.

Парки и зоны отдыха

Крайне важный для семей фактор выбора локации — это наличие благоустроенного парка. Помимо понятных экологических соображений, описанных в предыдущем пункте, парк в большом городе — это огромный развлекательный, образовательный и спортивный хаб, где семьи могут организовать досуг.

В Москве площадь зеленых насаждений в пределах городской черты в 2022 году составила 91,6 тыс. га, или 35,8% от общей площади городских земель. Их доля почти в 1,5 раза больше, чем в среднем по России (24,7%). Но далеко не все зеленые зоны Москвы — это благоустроенные парки, подходящие для семейного досуга или занятий спортом. В столице много лесопарков — природных зон с ограниченным благоустройством.

С этой точки зрения среди топ-10 полноценных парков необходимо искать жилье в районах, прилегающих к Парку Горького, Парку Сокольники, Зарядью, Парку усадьбы Коломенское, Парку Победы, Парку Останкино, Измайлово, Екатерининскому парку, Парку Кузьминки.

Например, в Сокольниках работают картинг-центр, веревочный парк, спортплощадки, прокаты гироскутеров и велосипедов, лодок и катамаранов, хаски-парк, орнитарий, лодочная станция, спортивный центр «Лидер», батутная арена, физкультурно-оздоровительный комплекс, теннисный городок. Более того, недавно была анонсирована новая концепция благоустройства парка Сокольники — его западный участок, включающий «Путяевский пруд» и «Золотой пруд», будет благоустроен в рамках первой очереди уже в 2024 году.

Дополнительную полезную информацию об активности в парках в рассматриваемых районах можно найти на портале «Мосприрода». Здесь публикуется информация о мероприятиях, актуальные лыжные и велосипедные маршруты, данные об экскурсиях, экологических кружках.

Образование

Родители школьников часто выбирают район Москвы по рейтингу местных школ. Качественное школьное образование — это прямой путь в лучшие вузы, однородная социальная среда, будущие полезные связи. С этой точки зрения путеводителем по московским районам может стать официальный столичный рейтинг школ по качеству образования, который публикует Департамент образования и науки города Москвы. В рейтинг входят 220 школ, которые получают от Мэра Москвы гранты.

Так, по итогам 2022-2023 учебного года верхние три строчки в топ-20 вошли сразу три школы из ВАО (школа №1502 «Энергия» при Московском энергетическом институте, школа №1282 «Сокольники», школа №444 в районе Соколиная гора). В рейтинге указаны районы, в которых находятся школы, что поможет с выбором локации для ориентированных на качественное среднее образование родителей.

Также можно обратиться к негосударственному топу школ. Российское рейтинговое агентство RAEX ежегодно публикует список лучших школ Москвы. В него входит одна из самых престижных школ Москвы — школа Ломоносова №1530, чьи ученики становятся студентами ведущих вузов страны. Именно этот показатель — количеству учеников, поступивших в ведущие вузы России, стал определяющим для данного рейтинга. Данные о районе расположения в рейтинге не указаны, поэтому их придется проверить самому, но зато для каждой школы доступен подробный обзор участия в других рейтингах, например, среди лучших школ по определенному профилю (социально-гуманитарное, экономика и управление, технический профиль и т. п.).

Транспорт

Важнейший критерий выбора семейного района — транспортная доступность. Как правило, семья пользуется всеми видами транспорта. Оценить самому удобство района с точки зрения транспорта трудно, потому что одна и та же локация может быть очень удобной для пассажиров метро и абсолютно нежелательной для автомобилистов и наоборот.

К счастью, есть интегральные исследования, которые позволяют оценить всю совокупность транспортной инфраструктуры. «Московский транспорт» и «Мостранспроект» запустили сервис, позволяющий определить транспортную доступность конкретного жилого комплекса в Москве. Рейтинг основан на 35 различных характеристиках транспортной доступности: расстояния до ближайших магистралей, доля перегруженных дорог в округе, наличие парковок, время езды до Садового кольца в час пик, время пешего пути до остановок, станций метро, речного электротранспорта и т. п. На странице сервиса можно искать жилые комплексы по районам, округам, названию или застройщику.

Помимо сервисов транспортной доступности, можно оценить, какое развитие по транспорту ожидается в районе. Так, например, появление городских вокзалов, которые связывают удобными пересадочными маршрутами несколько видов общественного транспорта, существенно повышают уровень комфорта и скорость перемещения по городу. Сегодня уже запущены вокзалы нового типа вблизи новых веток МЦД и МЦК, в числе последних анонсированных — городской вокзал «Митьково» на линии D3 между станциями «Электрозаводская» и «Рижская».

Любителям легкого индивидуального транспорта (велосипеды, электросамокаты и т. п.) полезно будет воспользоваться картами велодорожек Москвы. По ним можно понять, насколько рассматриваемые районы удобны для передвижения на велосипедах. Такие карты можно найти на сайте Mos.bike и на Едином транспортном портале Москвы.

Инфраструктура

Наличие инфраструктуры в районе также определить непросто, поэтому лучше опираться на исследования. К сожалению, такие исследования проводят не часто, но ситуация с инфраструктурой в Москве меняется не столь быстро, но только в лучшую сторону. Это значит, что можно использовать как ориентир в выборе района результаты масштабных и качественных исследований прошлых лет.

Так, в 2017 году компания «Яндекс» провела исследования Москвы с точки зрения доступности инфраструктуры для жизни и развлечений. Эксперты разделили Москву на квадраты со стороной 300 метров и вычленили из них те, где больше всего жилых домов (всего получилось 4,6 тыс. таких квадратов). Затем внутри этих квадратов подсчитали близость необходимой инфраструктуры. На основе этого исследования был составлен рейтинг самых удобных районов для жизни. По его результатам, самыми удобными стали районы Арбат в ЦАО, Сокольники — в ВАО, Марьина Роща — в СВАО, Аэропорт — в САО, Академический — в ЮЗАО,  Щукино — в СЗАО, Дорогомилово — в ЗАО.

Еще более глобальное и многомерное исследование московских районов с точки зрения их инфраструктуры и удобства для жизни было проведено в 2015 году командой социологов из РАНХиГС и НИУ ВШЭ. Исследование «Механика Москвы» охватило благоустройство, безопасность, культуру, образование, здравоохранение, экологию и транспорт. Исследование из 194 показателей было объединено в две работы. Первая — «Параметры развития городской среды», в которой районные данные разбиты по упомянутым выше критериям. Например, можно сравнивать интересующие районы по уровню безопасности, причем учитываются как объективные показатели (уровень преступности и т. п.), так и субъективные — результаты опросов жителей о том, чувствуют ли они себя в безопасности.

Вторая работа —  «Типы городской среды». В ней ученые разделили московские районы на группы на основе проведенного анализа.  Так, в группу «Комфортная Москва» вошли районы, одновременно сочетающие удобную инфраструктуру и удачное расположение. Среди них: Сокольники, Марьина Роща, Останкинский, Савеловский, Аэропорт, Хорошевский, Хамовники, Дорогомилово, Раменки, Гагаринский, Рязанский, Донской, Нагорный, Черемушки, Ломоносовский и другие.

«Для каждой семьи идеальным может оказаться практически любой район, так как вопрос выбора места для жизни субъективен, — говорит директор коммерческого управления Stone Кристина Недря. — Впрочем, по базовым параметрам вполне можно выделить около 10-15 районов в Москве, в которых действительно есть всё и все условия не только для комфортной повседневной жизни, но и для сбалансированного развития семьи и детей. На мой взгляд, это “пояс” районов рядом с ЦАО (в частности, Сокольники), в которых есть сложившаяся инфраструктура, большие парки, но при этом нет негативных факторов, как в историческом центре».

На первичном рынке бизнес-класса Москвы наблюдается острая конкуренция — девелоперы реализуют 20,24 тысяч квартир и апартаментов в 128 проектах. За год объем предложения вырос на 2,9%, за три года — на 53,9%. Помимо применения различных маркетинговых инструментов, девелоперы в борьбе за покупателя активно занимаются совершенствованием продукта. Эксперты компании «Метриум» рассказывают о 10 лучших новостройках бизнес-класса по соотношению цены и качества. При анализе проектов аналитики учитывали среднюю цену, уровень развития инфраструктуры, транспортную доступность, экологичность локации, выразительности архитектуры, видовые характеристики и др.

Московский рынок недвижимости бизнес-класса активно развивается. За минувшие 12 месяцев девелоперы запустили продажи в 18 новых проектах этого сегмента. Он занимает 41,6% в общем объеме предложения «старой» Москвы. Средняя цена первичного жилья бизнес-класса в столице сейчас составляет 449,7 тысяч рублей за кв. м (+2,8% за месяц, +3,7% за квартал, +9,2% за год).

В 2023 году клиенты совершили 25 693 сделки по договорам долевого участия (ДДУ) в проектах бизнес-класса Москвы, а общая покупательская активность за год выросла на 85,2%. В I квартале 2024 года в сегменте оформлено 5501 ДДУ. Высоким спросом пользуется вся линейка предложения — от студий до многокомнатных квартир и апартаментов.

1 место — SOKOLNIKI

Район: Сокольники

Средняя цена кв. м: 450 тысяч рублей[1]

Объем предложения: 764 квартиры

Первое место в рейтинге лучших ЖК бизнес-класса по соотношению цены и качества занял новый проект девелопера Stone — жилой комплекс SOKOLNIKI. Это первый за пять лет проект бизнес-класса в Сокольниках, продажи в котором будут открыты, ориентировочно, в июне этого года. Комплекс построят в пешей доступности от парка «Сокольники» и его продолжения — заповедника «Лосиный остров». Рядом находятся набережные реки Яузы с веломаршрутом к центру Москвы до парка «Музеон». Таким образом, в непосредственной близости от комплекса простираются сотни га рекреационных зон различного формата: это и Сокольники с современной развлекательной инфраструктурой, историческими павильонами, уникальными розариями, и Лосиный Остров с нетронутой природой, богатой флорой и фауной, и Парк «Яуза» и Ростокинский акведук. Всего 10 минут ходьбы отделяют проект от станций метро «Сокольники» и «Электрозаводская» (радиальная, МЦД и БКЛ).

Основу архитектурной композиции жилого комплекса составит контраст трех разных по высоте зданий (24/28/33 этажей) с увеличенной площадью остекления и динамичными фасадами. Концепция олицетворяет сочетание двух ландшафтов: горизонтального, приглашающего во внутреннюю территорию, и вертикального, где каждая башня комплекса предлагает семейные форматы квартир, когда даже студия по функционалу не уступает однокомнатной квартире.

Рядом с ЖК (в 1 минуте) — скейт-парк, баскетбольная площадка, детская площадка с интерактивными зонами. Собственная инфраструктура проекта включает частный детский сад на закрытой территории, торговые пространства — два отдельных двухэтажных корпуса со всем необходимым, включая спортивную студию для взрослых. В результате формируется идеальный баланс экологичности, рекреационной и социальной составляющих, транспортной доступности и привлекательности экстерьера.

2 место — «Ривер Парк Коломенское»

Район: Нагатинский Затон

Средняя цена кв. м: 463 тысячи рублей в готовом корпусе, 325,5 тысяч рублей в строящихся корпусах

Объем предложения: 545 квартир и апартаментов

Вторым в списке лучших ЖК бизнес-класса Москвы с точки зрения соотношения цены и качественных характеристик стал городской квартал «Ривер Парк Коломенское». Жилой комплекс расположен в районе Нагатинский Затон, рядом со знаменитым парком-усадьбой «Коломенское». Проект выделяется рекреационной составляющей, в первую очередь, масштабной благоустроенной набережной протяженностью 1,5 км, построенной за счет девелопера. Здесь расположены остановка речного транспорта, семейный яхт-клуб с возможностью парковать собственные суда, уютный пляж. К очевидным преимуществам проекта относится также наличие на территории развитой инфраструктуры: муниципальной школы, детского сада, спортивного бульвара со скалодромом, памп-треком и многофункциональной площадкой, нескольких паркингов. В ближайшей перспективе в квартале появятся новый государственный образовательный центр и фитнес-клуб с бассейном. Кроме того, комплекс отличается выразительной архитектурой. Например, похожий на парусник корпус 4 квартала украшен террасами, эркерами и скульптурами по мотивам полотен Сальвадора Дали.

3 место — Emotion

Район: Хорошево-Мневники

Средняя цена кв. м: 416,8 тысяч рублей

Объем предложения: 148 апартаментов

Третье место в рейтинге лучших новостроек бизнес-класса Москвы занял ультрасовременный апарт-комплекс Emotion от ГК «Основа», расположенный в районе Хорошево-Мневники в 600 метрах от набережной Москвы-реки. Он примечателен незаурядной футуристической архитектурой от известного российского архбюро KAMEN Architects и интеграцией в проект большого объема рекреационно-развлекательных и деловых пространств. Одним из главных преимуществ комплекса является большой выбор разных типов планировок — от небольших студий до четырехкомнатных апартаментов с частными террасами и балконами. В комплексе имеется собственный шестиэтажный SPA-центр с открытым бассейном и панорамными видами на столицу, офисный центр, конференц-зал и амфитеатр, ресторан, кафе, супермаркет, а также приватные общественные пространства для резидентов, где можно провести частные мероприятия.

3 место — «Метрополия»

Район: Южнопортовый

Средняя цена кв. м: 433,5 тысяч рублей

Объем предложения: 265 квартир и апартаментов

Четвертое место в рейтинге лучших ЖК бизнес-класса занял проект «Метрополия» от MR Group, расположенный на юго-востоке Москвы, в шаговой доступности от станции метро «Волгоградский проспект». Комплекс реализуется в три очереди, всего будет построено 32 корпуса высотностью от 7 до 32 этажей. Все корпуса названы в честь крупнейших мировых столиц (Токио, Рим, Лондон, Париж, Нью-Йорк, Москва), тем самым создавая единое пространство мегаполиса возможностей. В составе второй очереди предусмотрен детский сад на 187 мест. А к 2025 году в «Метрополии» заработает школа на 650 учеников, оснащенная новейшими инженерными системами и самым передовым оборудованием. К очевидным плюсам проекта можно отнести разнообразие планировок, наличие в экспозиции как квартир, так и апартаментов. Площадь благоустроенной придомовой территории составляет 4,7 га

5 место — «Остров»

Район: Хорошево-Мневники

Средняя цена кв. м: 556,9 тысяч рублей

Объем предложения: 576 квартир

Пятерку лучших ЖК бизнес-класса Москвы замыкает «Остров», который так же, как и Emotion, расположен в одном из самых благоустроенных районов столицы — Хорошево-Мневниках. Комплекс занимает лидирующую позицию по числу договоров долевого участия, заключенных за предыдущий год. «Остров» — настоящий заповедник посреди мегаполиса, который создает ощущение загородной жизни в нескольких минутах от центра города: ЖК скрыт от суеты большого города Москвой-рекой и парком Москворецкий, а его территория имеет высший экологический рейтинг. Проект предполагает комплексное развитие территории, а это значит, что в пешей доступности от него расположатся несколько крупных спортивных объектов, включая хоккейную академию Александра Овечкина, тропы для спортивной ходьбы, набережную и другие блага, которые необходимы для качественной комфортной жизни.

В топ-10 лучших новостроек бизнес-класса также вошли City Bay (Покровское-Стрешнево, MR Group), «VERY на Ботанической» (Марфино, ГК «Основа»), «UNO Головинские пруды (Головинский район, ГК «Основа»), «Stories на Мосфильмовской» (Раменки, October Group), «Селигер Сити» (Западное Дегунино, MR Group).

«Комплексы бизнес-класса — это индивидуальные проекты с дизайнерской проработкой архитектурного облика и прилегающей территории, расположенные в престижных городских районах с хорошими видовыми характеристиками, — говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Также к важным критериям бизнес-класса относятся наличие охраны территории, консьерж-сервиса, колясочных и лаундж-зон в лобби, преобладание двухкомнатных и трехкомнатных квартир.

Растущая конкуренция на первичном рынке стимулирует девелоперов, в том числе в бизнес-классе, постоянно совершенствовать продукт. За последние 5-7 лет произошла настоящая качественная революция. Многие девелоперы стали строить на класс выше, оставаясь при этом в своем сегменте. В частности, девелоперы бизнес-класса стали предлагать опции, которые прежде встречались только в премиальных комплексах.

Например, на смену стандартным планировкам евроформата пришли квартиры с мастер-спальнями, постирочными, террасами и даже патио. Все чаще встречаются проекты бизнес-класса с пентхаусами. К дополнительным опциям, получившим сегодня широкое распространение в бизнес-классе, относятся лаундж-зоны, коворкинги, переговорные, фитнес-клубы, комьюнити-центры, детские комнаты, помещения для курьеров, система «умный дом», а также мойки, шиномонтажные пункты и зарядки для электрокаров на паркингах».

Топ-10 лучших для жизни жилых и апарт-комплексов бизнес-класса в Москве

Источник: «Метриум»

[1] Прогноз «Метриум», так как старт продаж ожидается в июне.

Компания «Ферро-Строй» подвела итоги I квартала 2024 года в жилом комплексе комфорт-класса «Катуар». В марте начались продажи квартир в корпусах 1-5. При этом в корпусах 10-14 реализовано порядка 95% от общего объема предложения.

Для жилого комплекса комфорт-класса «Катуар» I квартал 2024 года оказался продуктивным. В марте стартовали продажи в корпусах 1-5 третьей очереди второго этапа жилого комплекса комфорт-класса «Катуар» (Мытищи, в пешей доступности от ж/д станции «Катуар»). Квадратный метр здесь обойдется в среднем в 127,9 тысяч рублей. Минимальная стоимость квартиры — 4,7 млн рублей (за 36,7 кв. м),

При этом в январе-марте 2024 года активно велись строительные работы в корпусах 10-14 третьей очереди второго этапа. Готовность домов и прилегающей территории превысила 95%. В частности, в ходе проведения отделки в квартирах установлено современное газовое оборудование — двухконтурные котлы Bosch мощностью 12 кВт. Оборудование невосприимчиво к перепадам напряжения. Оно может работать при непостоянном давлении газа от 10,5 до 16 бар, то есть практически в любых условиях.

Кроме того, в I квартале интенсивно велось строительство новой школы на 1100 учеников рядом с жилым комплексом. Ее открытие запланировано на 2024 год. Также в «Катуаре» в ближайшие годы появятся торговый комплекс и многопрофильный муниципальный медицинский центр.

В корпусах 10-14 в продаже остался финальный пул квартир. Средняя цена квадратного метра в них достигла 135 тысяч рублей. Стоимость квартир начинается от 5,1 млн рублей (за 36,3 кв. м.

«Жилье в малоэтажных комплексах неизменно доступно по цене, так как себестоимость их строительства ниже по сравнению с высотным форматом, — рассказывает Григорий Ваулин, управляющий партнер ГК «Ферро-Строй» и EVRAZ STEEL. — При этом в Подмосковье не наблюдается дефицита земельных участков, поэтому можно свободно реализовывать подобные проекты. Помимо невысоких цен, они привлекательны экологичностью, камерностью, соседским комьюнити. Самыми востребованными являются малоэтажные ЖК с хорошей транспортной доступностью. Например, «Катуар» находится в шаговой доступности от одноименной станции, с которой всего за 45 минут можно добраться до севера Москвы».

В делюкс-сегменте — самой дорогой нише рынка московских новостроек — девелоперы реализуют 29 проектов. Только в десяти из них помещения передаются с отделкой, причем в восьми проектах застройщики предлагают классический стиль. Эксперты «Метриум» рассказывают о том, какие готовые отделочные решения предлагают застройщики самых дорогих домов Москвы.

1. «Золотой квартал» / Quartier d’Or

Район: Замоскворечье

Средняя цена квадратного метра: 2 млн руб.

Девелопер: Rariteco

В клубном доме «Золотой квартал» (Quartier d’Or) реализуется концепция французского образа жизни art de vivre — «искусство жить» — неспешное наслаждение повседневностью в окружении тихой роскоши. На выбор у покупателей неоклассический французский стиль или элегантный английский стиль.

Приобретая апартаменты на этапе строительства, покупатель получает возможность персонализировать свой будущий дом. Шеф-дизайнер проекта проведет для него индивидуальную консультацию и поможет подобрать отделочные материалы из эксклюзивного каталога. Ванные комнаты оборудуют элитной сантехникой. Для тех, кто ценит индивидуальный подход, пентхаусы и виллы предлагаются со свободной планировкой и без отделки.

«Сегодня в дизайне на первое место выходят детали, — комментирует Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер клубного комплекса «Золотой квартал» / Quartier d’Or). — Отделка стен, полов и потолков, служит только фоном для персонализации частного вкуса с помощью конкретных деталей: предметов искусства, объектов декора, антиквариата, высокотехнологичных гаджетов. Чтобы реализовать такой прием нужно быть экспертом, и именно такой специалист приглашен в наш проект, чтобы индивидуализировать облик будущего пространства для жизни резидентов».

1. Luce

Район: Арбат

Средняя цена квадратного метра: 1,7 млн руб.

Девелопер: MR Group

В клубном доме Luce, спроектированном итальянским бюро Archea Associati под руководством Марко Казамонти, дизайн интерьеров тяготеет к минимализму и неоклассике. На выбор у покупателей два проекта. Оба дизайна включают покрытие стен и потолков премиальной краской, штукатуркой или обоями из натуральных тканей, укладку пола натуральным камнем или паркетом, полную отделку и оснащение ванных комнат, монтаж межкомнатных дверей, установку системы «умный дом», а также встроенных светильников, выключателей и розеток. Кухня и ее оснащение предлагаются как дополнительная опция. Светлый вариант отделки Chiara выполнен в теплых тонах, а в проекте Ombra доминируют темные и насыщенные полутона.

«В проектах делюкс-класса сегодня недостаточно только предусмотреть отделку, — комментирует Жанна Махова, директор по продукту компании MR Group. — Требования покупателей растут, и они хотят видеть определенную философию, концептуальную составляющую в дизайн-проекте. Именно поэтому мы обратились к итальянцам в бюро Марко Казамонти, которые привнесли в наш проект идею dolce far niente (c итальянского буквально “сладкое безделье”). Планировки и интерьеры разрабатываются так, чтобы обеспечить максимальный комфорт резидента и полностью освободить его от каких-либо хлопот».

1. Большая Дмитровка IX

Район: Тверской

Средняя цена квадратного метра: 2,4 млн руб.

Девелопер: «Ингеоцентр»

В отделке апартаментов клубного дома «Большая Дмитровка IX» использованы три стилистических решения: классицизм, минимализм и неоклассицизм. Каждый проект предполагает применение натурального мрамора и ценных пород дерева. Кухни оборудованы встроенной бытовой техникой Miele и кухонными модулями Rossana. Стены и пол ванных комнат облицованы мрамором Pietra Grey, а также будет установлена сантехника Gessie и Villeroy & Boch.

В зависимости от выбранного стиля применяются различные материалы. Светлый вариант предполагает напольное покрытие тонированным дубом под матовым маслом и мрамором Bianco Perlino. В тёмном варианте, напротив, используется тонированный дуб темного оттенка и мрамор Pietra Grey.

1. Armani Casa

Район: Якиманка

Средняя цена квадратного метра: 2,8 млн руб.

Девелопер: Vos’hod

Особняк в стиле неоклассики Armani Casa, спроектированный бюро John McAslan+Partners, представляют собой композицию из светло-серого натурального камня, панорамных окон и французских балконов. Интерьеры созданы студией Armani/Casa Interior Design Studio под личным руководством Джорджо Армани.

В отделке использованы обои, ткани, сантехника и кухни от Armani/Casa. Полы в резиденциях покрыты дубовым паркетом, стены украшены панно Armani/Casa Versailles, а в отделке ванных комнат использован мрамор Armani Bronze, Nero Marquino и Lasa. Ванные комнаты оборудованы сантехникой Armani/Casa, а кухни — бытовой техникой Gaggenau. В некоторых резиденциях в отделке использован шпон из сикоморы.

1. Дом «Брюсов»

Район: Пресненский

Средняя цена квадратного метра: 2,8 млн руб.

Девелопер: Vos’hod

Клубный дом «Брюсов» — это камерный проект, включающий всего 20 резиденций и 1 пентхаус. Архитектура от John McAslan, фасады из натурального камня, панорамные окна и террасы с видами на историческую Москву и Кремль.

Внутреннее пространство дома не менее впечатляюще: лобби с камином, фитнес-зона для резидентов и уютное патио во дворе. Дизайн интерьеров разработан известным британским бюро 1508 London. Семейные резиденции площадью от 118 кв. м до 346 кв. м с украшены дорогими натуральными материалами и тканями бренда Loro Piana. В квартирах предусмотрены дровяные камины с порталами из мрамора, панорамное угловое остекление, балконы с видом на сад, парадная кухня и кухня для повара, просторные гардеробные, паркет из светлого дуба, кухни итальянского производства, премиальная бытовая техника и сантехника мировых брендов.

«Отделка стала одним из главных трендов на рынке высокобюджетной недвижимости в последние годы, — комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». — Девелоперы привлекают лучших архитекторов и дизайнеров в мире, сотрудничают с топовыми международными брендами, чтобы предложить готовое решение тем обеспеченным клиентам, которые не желают реализовывать собственный проект. Качество отделки и дизайна настолько велико, что очень взыскательная аудитория делюкс-сегмента вполне восприняла такую опцию».

Средняя стоимость квадратного метра в готовых московских новостройках премиум-класса выросла за прошедшие 12 месяцев на 28% — это самый высокий показатель среди построенных новостроек во всех сегментах рынка столицы, подсчитали эксперты компании Regions Development. Практически также быстро дорожали и премиальные новостройки на начальной стадии строительных работ — на 26%.

В I квартале 2024 года средняя стоимость квадратного метра в готовых новостройках премиум-класса достигла 748 тысяч рублей. При этом в аналогичный период 2023 показатель равнялся 599 тыс. рублей. Таким образом, квартиры и апартаменты в готовых новостройках премиум-класса в Москве подорожали за год на 28%.

В других сегментах рынка также наблюдается рост цен на готовые новостройки, но он менее выражен. В массовом сегменте средняя стоимость квадратного метра выросла с I квартала 2023 года по I квартал 2024 года на 12%, достигнув 339 тысяч рублей. Готовые новостройки бизнес-класса подорожали на 14%, средняя цена квадратного метра составила 484 тысячи рублей. В элитном и делюкс-сегменте рост цен оказался минимальным — всего 5% до 1,5 млн рублей.

В разрезе стадий строительной готовности в премиум-классе также заметно выросли цены в новостройках на начальной стадии строительства. Если в начале 2023 года в среднем квадратный метр в них продавали за 599 тыс. рублей, то в I квартале 2024 этот показатель вырос до 752 тыс. рублей, то есть на 26%. Премиальные новостройки на стадии монтажа этажей за год повысились в цене с 545 тыс. до 628 тыс. рублей (на 15%). На этапе отделочных работ новостройки премиум-класса стали дешевле — их стоимость сократилась с 725 тыс. рублей за кв. м до 648 тыс. рублей за кв. м (-11%).

Между тем на рынке новостроек премиум-класса заметно изменилось распределение предложения по стадии готовности. В первом квартале 2024 года доля квартир на начальном этапе строительства составила 26%, что значительно выше, чем в аналогичном периоде прошлого года (15%). Одновременно с этим сократилась доля квартир в готовых корпусах — с 27% до 20%. В абсолютном выражении количество квартир в готовых корпусах за год уменьшилось с 362 до 309.

Количество проектов премиум-класса, в которых есть квартиры в готовых корпусах, при этом почти не изменилось. Если в марте 2023 года на рынке Москвы было представлено 17 таких проектов, то в марте 2024 года их стало 16. При этом общее количество квартир в готовых корпусах в рамках этих проектов выросло с 388 до 488.

«Рост цен на готовые новостройки премиум-класса обусловлен несколькими факторами, — отмечает Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиальных ЖК Dream Towers и «Преображенская площадь»). — Предложение в этой нише рынка ограничено, так как многие настроены на покупку готовых квартир и не хотят ждать ключей в статусе дольщиков. Мы наблюдаем стабильный спрос на квартиры в готовых домах премиум-класса. Покупатели ценят возможность сразу въехать в новое жилье, а также отсутствие рисков, связанных со строительством».

Спрос на новостройки делюкс-класса в Москве растет, однако их предложение остается сравнительно ограниченным с учетом заметного количества старых проектов, где застройщики продают остатки предложения. Эксперты «Метриум» подготовили обзор новых проектов делюкс-класса с самым большим выбором квартир и апартаментов в продаже.

На рынке новостроек делюкс-класса в Москве представлено более 1,2 тыс. квартир и апартаментов почти в 30 проектах. Однако рынок жилых комплексов этого класса образован относительно старыми проектами, в которых основная часть объектов недвижимости распродана. Исключение — новые и сравнительно крупные проекты, где у покупателей еще есть возможность подобрать подходящую квартиру или апартамент. В десяти самых крупных проектах рынка сейчас в продаже представлено до 120 помещений. В среднем их стоимость составляет 2,3 млн рублей за квадратный метр.

1. Дом Лаврушинский

Район: Якиманка

Средняя стоимость квадратного метра: 2,9 млн рублей

Количество объектов недвижимости в продаже: 120

Элитный квартал от Sminex, расположенный в Большом Толмачевском переулке, занимает участок площадью 1,9 га, где ранее находился НИИ «Гиредмет». Комплекс состоит из трёх кирпично-монолитных зданий высотой 8-14 этажей и шести вилл с отделкой из натурального камня. Архитектурный проект разработан бюро SPEECH. В комплексе представлено всего 153 квартиры с 105 вариантами планировок, включая помещения с эркерами и радиусным остеклением. Высота потолков варьируется от 3,8 до 8,25 м. Инфраструктура включает детскую площадку, игровой клуб KID'S LAB, фитнес-зал FIT LAB со спа-зоной и 25-метровым бассейном, а также обширный двор-парк площадью 1,4 га.

1. Le Dome

Район: Хамовники

Средняя стоимость квадратного метра: по запросу

Количество объектов недвижимости в продаже: 54

Le Dome — это жилой комплекс делюкс-класса в престижном районе Хамовники. Здание с облицовкой из натурального камня и медными элементами в стиле неоклассицизма создано французским архитектором Домиником Эртенбергером. В Le Dome предусмотрены квартиры площадью от 65 кв. м до 811 кв.м, виллы, двухуровневые мезонеты, пентхаусы с террасами и каминами. В помещениях высокие потолки, панорамные окна и застекленные балконы. Жилой комплекс также включает подземный паркинг, закрытую охраняемую территорию, концептуальное благоустройство с ландшафтным дизайном, зонами отдыха и детскими площадкам.

1. «Золотой квартал» / Quartier d’Or

Район: Замоскворечье

Средняя стоимость квадратного метра: 1,8 млн рублей

Количество объектов недвижимости в продаже: 48

Камерный проект элитной недвижимости «Золотой квартал» реализуется на второй линии Озерковской набережной в тихом переулке Замоскворечья. На закрытой охраняемой территории находится клубный дом во французском стиле, облицованный юрским камнем и украшенный декоративной ковкой по проекту французского художника. Помимо сюитов, в «Золотом квартале» покупатели могут найти нестандартные типы недвижимости: двухуровневые апартаменты с выходом на собственное патио в большом французском саду квартала, квартиры с отдельными входами и видовые пентхаусы с дровяными каминами. Все апартаменты реализуются с дизайнерским ремонтом в трех стилях, которые поможет украсить специально приглашенный в проект шеф дизайнер, а также системой «умный дом». Инфраструктура включает приватный спа-салон и роскошный французский сад с каскадным фонтаном.

«Большой выбор объектов недвижимости — один из мощных факторов привлечения покупателей эксклюзивных, трофейных вариантов, — рассказывает Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер проекта «Золотой квартал» / Quartier d’Or). — Такая недвижимость редко появляется на рынке, некоторые коллекционеры за ней буквально охотятся. Скажем, двухуровневых апартаментов с собственным патио в центре Москвы сейчас практически не найти. В проекте на старте продаж с большим выбором есть шанс найти именно такое жилье».

1. ЖК DUO

Район: Якиманка

Средняя стоимость квадратного метра: 2,10 млн рублей

Количество объектов недвижимости в продаже: 44

Новый проект Duo реализуется в рамках реставрации Кокоревского подворья, здания 1860-1867 годов постройки. Фасад Клубного дома объединяет историческую часть, реставрированную по проекту Ивана Черника, и современную часть, созданную итальянским бюро Marco Casamonti. Комплекс включает разнообразные планировки: от однокомнатных до пятикомнатных, включая пентхаусы с видом на Москву-реку. Площадь апартаментов варьируется от 46 до 1 150 кв. м, а высота потолков — от 2,95 до 3,03 метров. Все квартиры предлагаются без отделки.

1. Клубный дом LUCE

Район: Арбат

Средняя стоимость квадратного метра: по запросу

Количество объектов недвижимости в продаже: 43

Делюксовый камерный проект Luce расположен в Крестовоздвиженском переулке в районе Арбат. Семиэтажный монолитно-кирпичный дом рассчитан на 46 квартир, включая 1-3 комнатные помещения и пентхаусы с открытыми видовыми террасами. На 7-м этаже находится эксклюзивный гранд-пентхаус с отдельной входной группой, индивидуальным лифтом и авторской отделкой. Площадь квартир варьируется от 78,93 до 706,5 кв. м, высота потолков — от 3,9 до 4,65 м.

1. «Ильинка 3/8»

Район: Тверской

Средняя стоимость квадратного метра: 2,64 млн рублей

Количество объектов недвижимости в продаже: 38

Комплекс «Ильинка 3/8» состоит из семи эксклюзивных особняков: три реконструированных исторических и четыре новых. Входную группу представляет изысканное центральное лобби с историческими сводами и отделкой из мрамора и декоративной штукатурки. В оформлении использованы работы Владимира Клавихо-Телепнева и барельефы мифических существ. Комплекс предлагает насыщенную приватную инфраструктуру, включая двор-сад, лобби-бар, фитнес-зал FIT LAB и общественную гостиную FRIEND’S LAB.

1. Клубный дом «Космо 4/22»

Район: Замоскворечье

Средняя стоимость квадратного метра: 1,59 млн рублей

Количество объектов недвижимости в продаже: 26

Расположенный на набережной Москвы-реки в районе Замоскворечье, клубный дом «Космо 4/22» включает 81 резиденцию класса делюкс с видом на знаменитую высотку на Котельнической набережной и Кремль. Проект предполагает реконструкцию исторического фасада доходного дома 1901 года постройки и новое строительство. В комплексе представлены просторные апартаменты с окнами во двор, видовые резиденции с 2-3 спальнями и двухуровневые пентхаусы с террасами. Площадь апартаментов варьируется от 46 до 176 кв. м, высота потолков — от 3,2 до 7,6 м. Инфраструктура включает приватное патио, лобби с лаунж-зоной и камином, а также зону для проведения мероприятий.

«Выход нового проекта для потенциальных покупателей элитной и делюкс-недвижимости — это всегда важное событие, — комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». — В Москве долгое время наблюдался недостаток новых комплексов в высоком бюджете. В старых проектах в продаже в основном оставались самые специфические варианты жилья, скажем, огромные пентхаусы. Из-за этого покупателям иногда приходилось отказываться от поисков жилья, а при появлении новых проектов записываться в листы ожидания и получать доступ к закрытым продажам».

Топ-10 делюксовых проектов с самым большим объемом предложения*

*за исключением проектов, по которым информация по актуальному объему предложения предоставляется только по запросу

Источник: «Метриум»

Группа компаний «Сумма элементов» подвела итоги I квартала 2024 года в премиальном небоскребе «Дом Дау» — самом высоком жилом здании России. По результатам I квартала проект вошел в топ-5 самых продаваемых новостроек ЦАО. Кроме того, по итогам марта «Дом Дау» занимает первое место по объему экспозиции в центре Москвы. При этом средняя цена квадратного метра в сверхвысоком здании за год выросла на 16,5%.

В I квартале 2024 года в самом высоком строящемся небоскребе Европы «Дом Дау» (Пресненский район) было зарегистрировано 18 сделок по ДДУ на 922 кв. м. По уровню спроса проект занял 5 место в премиальном сегменте ЦАО. При этом инновационный комплекс лидирует по объему предложения в Центральном округе. По итогам марта здесь экспонируется 285 квартир. В свою очередь, второе место занял LIFE TIME (274 лота), на третьем месте — «Тишинский бульвар» (187 лотов).

«Покупатели, причем не только столичные, но и региональные, давно ждали появления проекта с квартирами в «Москва-Сити», — отмечает Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов». — Такие небоскребы есть рядом с кластером, но в его границах подобное здание впервые появилось в продаже год назад. За это время проект показал высокую востребованность. Этому способствует не только уникальный формат, но и наличие эксклюзивных преимуществ таких, как крупноформатный детский досуговый центр и сад на эксплуатируемой кровле, а также широкой линейки квартир с разнообразными эргономичными планировками и прекрасными видовыми характеристиками».

На протяжении I квартала девелопер продолжал вести работы на котловане сверхвысокого здания, занимался созданием «стены в грунте». Она готова. И на сегодняшний день практически выполнены несущие баретты — особый вид набивных свай, которые могут воспринимать значительные вертикальные нагрузки. Это долгий процесс. Сейчас в мире насчитывается более 200 небоскребов высотой от 300 метров. В среднем строительство таких башен занимает 5,5 лет, из которых на работы нулевого цикла приходится около 20-30% отведенного времени. Иными словами, на закрытой арт-ограждением площадке строительства небоскреба горожане визуально не могли оценить изменения почти год после начала строительства, и это абсолютно естественно для подобных проектов. Сейчас картина принципиально изменилась: начинается основной этап строительства.

В «Дом Дау» предусмотрены квартиры евроформата площадью от 29 до 375 кв. м., а также скайхаусы и пентхаусы площадь до 1030 кв. м. Минимальная стоимость — 35,3 млн рублей за студию площадью 45,7 кв. м. Квадратный метр жилья в проекте по итогам марта 2024 года обойдется в среднем в 749,1 тысяч рублей. За год этот показатель вырос на 16,5%. Стоит отметить, что в I квартале в небоскребе стартовали гибкие ипотечные программы без переплаты и бесплатная рассрочка на два года.

Еще одна новость минувшего квартала в «Дом Дау» — утверждена дизайн-концепция подземного пространства небоскреба. В проекте предусмотрен четырехэтажный подземный паркинг, в котором смогут разместиться одновременно сотни автомобилей, а также десятки мотоциклов и велосипедов, зоны персональных кладовых и парковочные места с возможностью подзарядки электромобилей. Концепция оформления парковочного пространства и мест общего пользования (МОП) разработана бюро TOTAL ARCHITECTS. Специалистам удалось добиться оптимального сочетания передовых технологий и креативных художественных решений.

Локации рядом с Яузой активно застраиваются. За пять лет количество жилых проектов здесь выросло в три раза. Эксперты компании «Метриум» составили обзор новостроек вдоль Яузы.

Яуза — крупнейший в пределах столицы приток Москвы-реки. Жизнь недалеко от ее берегов гарантирует близость к живописным набережным, уютным паркам и развитой инфраструктуре мегаполиса. На первичном рынке Москвы на расстоянии до 1,5 км от Яузы представлено 27 жилых и апарт-комплексов. Для сравнения, в начале 2019 года таких новостроек было 9, то есть за пять лет их число утроилось.

Среди современных новостроек вдоль Яузы 7 проектов относятся к комфорт-классу, 13 — к бизнес-классу, 4 — к премиум-классу, 3 — к элитному сегменту. Квадратный метр в этих проектах обойдется в среднем в 493,5 тысяч рублей. Какие проекты вблизи Яузы самые доступные?

Лидером по доступности первичного жилья в районе Яузы стал «Легендарный квартал на Березовой аллее» (Останкинский район, СВАО) от «Д-Инвест». Проект включает шесть монолитных и монолитно-кирпичных корпусов высотой 18 этажей. Сейчас в продаже находятся 275 апартаментов. Средняя цена квадратного метра — 283,3 тысяч рублей.

На втором месте находится апарт-комплекс «МИРАПОЛИС» (Ярославский район, СВАО) от ГК «Основа». Квартал состоит из 4 башен высотой 33-35 этажей. Сейчас в проекте в продаже 199 апартаментов. Квадратный метр в «МИРАПОЛИС» обойдется в среднем в 288,2 тысяч рублей.

Третье место занял еще один проект от ГК «Основа» — «EVOPARK Сокольники». Комплекс состоит из двух секций переменной этажности 13-19-20 этажей. Сейчас в продаже находятся 153 апартамента. Средняя цена квадратного метра составляет 331,2 тысяч рублей.

«Проекты у воды традиционно пользуются повышенным спросом у покупателей, — говорит Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». — При этом в Москве есть действительно уникальные территории, где вода граничит с зелеными массивами, и именно в такой локации мы реализуем два наших проекта в формате апартаментов. Апарт-комплексы позволяют предложить клиентам максимально комфортную стоимость даже в статусных районах с потрясающими видовыми характеристиками, например, у Яузы и крупнейших парков — «Сокольники» и «Лосиный остров». Апартаменты в таких локациях стоят на 20-25% дешевле квартир, аналогичных по характеристикам. При этом апарт-комплексы по качеству ничем не уступают жилым: здесь также закладываются коммерческие помещения для объектов инфраструктуры, проводится благоустройство с организацией разнообразных функциональных зон и др.

Например, в «МИРАПОЛИС» под объекты инфраструктуры мы отдали порядка 20 тысяч кв. м, где разместятся в том числе собственный торговый центр и фитнес-клуб с бассейном. В «EVOPARK Сокольники», который строится на небольшом возвышении, эксклюзивной особенностью станет амфитеатр со смотровой площадкой, откуда будут открываться живописные виды на набережную Яузы и парк "Сокольники"».

В 2024 году продолжается активное развитие территорий вдоль Яузы. В начале лета здесь стартует новый жилой проект от девелопера Stone — SOKOLNIKI. Основу архитектурной композиции жилого комплекса составит контраст трех разных по высоте зданий (24/28/33 этажей) с увеличенной площадью остекления и динамичными фасадами. По прогнозу аналитиков «Метриум», стартовая цена в ЖК SOKOLNIKI составит 450 тысяч рублей за кв. м. 

«Район Яузы, парка «Сокольники» и «Лосиного острова» — идеальная локация для рынка первичного жилья, — комментирует Кристина Недря, директор коммерческого управления Stone. — Район Сокольники стремительно развивается, поэтому новостройки здесь обладают высокой ликвидностью. От старта до ввода комплексы у Яузы дорожают в среднем на 25-30%. В то же время перспективный статус территории дает возможность установить комфортные цены на котловане. При этом высокая конкуренция стимулирует девелоперов выводить на рынок проекты с интересными концепциями и множеством конкурентных преимуществ. Так, в ЖК SOKOLNIKI запланированы частный детский сад на закрытой территории, торговые пространства — два отдельных двухэтажных корпуса со всем необходимым от магазинов до спортивной студии». 

Постепенно классическая архитектура рядом с Яузой сменяется авангардными и экспериментальными проектами. Значимым событием не только для этой локации, но и для Москвы в целом стал старт второй очереди жилого комплекса «Преображенская площадь» (Преображенское, ВАО) от Region Development с «танцующими башнями».

Экологичный район у Яузы прекрасно подходит для сомасштабной человеку архитектуры, — отмечает Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development. — Здесь гармонично смотрятся невысокие проекты переменной этажности с зелеными дворами и пешеходными зонами. Такие проекты органично вписываются в природную среду района. Яркий пример — «танцующие» башни во второй очереди «Преображенской площади». Это интересный архитектурный эксперимент, гарантирующий появление современной достопримечательности на востоке Москвы, и в то же время не выбивающийся из ландшафта Преображенского, аккуратно вписанный в исторический контекст».

«Соседство с рекой неизменно делает проекты более привлекательными в глазах клиентов, — говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — В границах мегаполиса реки — одни из немногих аутентичных природных объектах. В Москве в последние годы их берега активно застраиваются. При этом девелоперы бережно относятся к экологии. Особенно бурно развивается территория в непосредственной близости от Яузы. Эта река протекает посреди лесопарков, что становится основой для формирования загородного образа жизни в столице».

    Первичное жилье Москвы вдоль Яузы в начале II квартала 2024 года

*Экспертная оценка.

Источник: «Метриум»

Компания Optima Development подвела итоги I квартала 2024 года в жилом квартале премиум-класса «Прайм Парк». По результатам января-марта реализовано 5649 кв. м жилья, причем в начале весны зафиксирован максимальный результат продаж с момента старта проекта в конце 2017 года. Год к году объем проданной площади вырос на 11,8%.

В премиальном жилом квартале «Прайм Парк» (Хорошевский район) в I квартале 2024 года была продана 71 квартира общей площадью 5649 кв. м, что на 11,8% больше, чем в аналогичный период 2023 года. Подобный результат позволил проекту по итогам квартала занять второе место по спросу в сегменте, уступив только новому масштабному комплексу в Хорошево-Мневниках. 

В I квартале по-прежнему наблюдался стабильный спрос на всю линейку квартир — от студий до пентхаусов и дуплексов. Самыми востребованными по итогам января-марта 2024 года оказались двух- и трехкомнатные квартиры. Средняя площадь реализованного лота —порядка 80 кв. м.

Доля ипотечных сделок в «Прайм Парке» за квартал снизилась на 49 п.п. — с 66% до 17%. Это минимальный показатель за всю историю проекта. «Рыночные ипотечные ставки приобрели заградительный характер, даже с учетом оформления обременительных страховых программ достигая 18%, — комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development. — Сегодня жилищные кредиты оформляют в основном клиенты, рассчитывающие на досрочное погашение, или оплачивающие с их помощью только часть стоимости квартиры. Большинство покупателей переориентировались на другой гибкий маркетинговый инструмент — беспроцентные рассрочки, по сути, подразумевающие дисконт и характеризующиеся удобными сроками выплат».

Средняя цена квадратного метра в жилом квартале «Прайм Парк» за прошедшие 12 месяцев выросла на 11,9%. Этот показатель свидетельствует о высокой инвестиционной привлекательности проекта. По итогам марта 2024 года квадратный метр в «Прайм Парке» обойдется в среднем в 718,9 тысяч рублей.

В минувшем году проект пересек экватор готовности — была введена пятая из девяти башен. Сейчас в четырех небоскребах «Прайм Парка» — Petrovsky Park Tower, Mirabel Park Tower и Royal Park Tower — активно ведутся строительные работы. Продажи стартуют в 2025 году. Кроме того, на заключительной стадии находится строительство шестой башни квартала Queen Elizabeth Park Tower. В ней на 100% возведен монолитный каркас и выполнены наружные инженерные сети, на 96% выложены перегородки, на 87% смонтированы внутренние инженерные системы и модульные фасады, идет предчистовая отделка квартир и монтаж лифтового оборудования. В Royal Park Tower завершается выемка грунта, в Petrovsky Park Tower полностью завершен монолитный каркас, в Mirabel Park Tower ведется бетонирование каркаса. Под новыми башнями будет организован трехуровневый подземный паркинг.

«Премиальный рынок отличается повышенной устойчивостью к внешним колебаниям, — резюмирует Дмитрий Голев. — Прежде всего, это обусловлено тем, что он не зависит от кредитования с господдержкой. Следовательно, ужесточения условий выдачи ипотеки не ведут к снижению объема продаж. Конечно, на динамике покупательской активности сказывается размер ключевой ставки. В I квартале 2024 года на рынок стали выходить клиенты, ранее отложившие покупку, открыв краткосрочные депозиты. Абсолютное большинство покупателей понимают, что самый надежный способ сбережения и приумножения средств — вложение в ликвидную недвижимость. Естественно, клиенты отдают предпочтение ярким проектам от проверенных девелоперов».

Общая выручка 10 самых успешных девелоперов «старой» Москвы по итогам I квартала 2024 года составила 199 млрд рублей, подсчитали аналитики компании «Метриум». Относительно I квартала 2023 года этот показатель вырос на 20%.

В I квартале 2024 года в новостройках «старой» Москвы с физическими лицами было заключено 13 тысяч договоров долевого участия на 674,4 тысяч кв. м. По сравнению с аналогичным периодом 2023 года количество сделок сократилось на 4,1%, а проданная площадь выросла на 1,8%.

На долю проектов от 10 самых успешных девелоперов «старой» Москвы в 2023 году пришлось 70% от всех сделок по ДДУ, что на 11 п.п. меньше, чем годом ранее. Реализованная площадь в проектах от лидеров рейтинга по итогам I квартала 2024 года по сравнению с показателями аналогичного периода 2023 года сократилась на 13,2% (до 453,6 тысяч кв. м), а выручка выросла на 20% (до 198 млн рублей). За прошедший квартал топ-10 обновился на одну позицию.

Первое места рейтинга самых успешных девелоперов «старой» Москвы уже на протяжении 9 лет за собой сохраняет компания «ПИК». В I квартале 2024 года в проектах этого застройщика (с учетом девелопера Forma в составе «ПИК») заключен 3391 договор долевого участия на 146,3 тысяч кв. м, что принесло 55,8 млрд рублей. Самые успешные (по выручке) проекты «ПИК» — «Плеханова 11», «Люблинский парк», «Republic Пресня».

Второе место занял девелопер «Донстрой». По итогам января-марта 2024 года компании удалось заключить 801 ДДУ на 56,1 тысяч кв. м, что обеспечило выручку в размере 28,7 млрд рублей. Наиболее востребованные проекты застройщика — «Остров», «Событие», «Символ».

На третьем месте находится компания «Эталон». В I квартале 2024 года в проектах этого девелопера совершено 816 сделок на 51,4 тысяч кв. м, что принесло 23,4 млрд рублей. Самые популярные проекты «Эталона» — Shagal, Nagatino-i-Land, Voxhall.

Четвертое место заняла компания MR Group. По итогам января-марта 2024 года в проектах этого девелопера заключено 786 договоров долевого участия на 43,5 тысяч кв. м, что обеспечило выручку в размере 21,8 млрд рублей. Наиболее востребованные комплексы MR Group — JOIS, SLAVA, Mod.

«Проекты бизнес- и премиум-класса в I квартале 2024 года пользовались стабильно высоким спросом, — говорит Мария Литинецкая, генеральный директор MR Group. — Покупательская активность почти не сократилась, несмотря на постепенное сворачивание льготной ипотеки и ключевую ставку 16%. Клиенты пользовались гибкими маркетинговыми инструментами — траншевыми кредитами, рассрочками, трейд-ин с проживанием. Многие покупатели стремились инвестировать в ликвидную недвижимость на этапе котлована, поэтому значительной популярностью пользовался наш новый жилой комплекс JOIS в перспективной локации «Большой Сити». К тому же, многие девелоперы сегодня учитывают последние тенденции по формированию комфортной среды. В частности, мы создаем внутренние пространства с местами для отдыха и спорта, а также активно развиваем социальную и коммерческую инфраструктуру».

На пятом месте находится девелопер Level Group. В I квартале 2024 года в проектах этой компании совершен 871 ДДУ на 43 тысячи кв. м, что принесло 18,4 млрд рублей. Самые успешные проекты Level Group — «Level Мичуринский», «Level Южнопортовая», «Level Нижегородская».

«На рынке первичного жилья «старой» Москвы в I квартале 2024 года сохранилась лидирующая роль системных игроков, — резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — В условиях экономической неопределенности абсолютное большинство клиентов выбирало квартиры от опытных застройщиков с хорошей репутацией. Кроме того, ведущие девелоперы имеют прочный финансовый фундамент, позволяющий им активнее развиваться. Вместе с тем доля крупнейших девелоперов в общей выручке все же немного сократилась, что связано со снижением продаж в проектах бессменного лидера рейтинга компании «ПИК» и успехами ряда девелоперов за границами топ-10, в том числе выходом новых игроков на московский первичный рынок».

                Рейтинг самых успешных девелоперов «старой» Москвы в I кв. 2024 г.

*Оценочная выручка.

**C физическими лицами.

***С учетом девелопера Forma в составе «ПИК».            

Источник: «Метриум»

Компании «Аеон Девелопмент» и «Ферро-Строй» подвели итоги I квартала 2024 года в городском квартале бизнес-класса «Ривер Парк Коломенское». В начале весны стартовало заселение флагманского корпуса 4 рядом со спортивным бульваром и набережной. Кроме того, в минувшем квартале спроектирован участок дороги между жилым комплексом и Судостроительной улицей. Партнер по реализации проекта — компания «Метриум».

Клиенты городского квартала бизнес-класса «Ривер Парк Коломенское» (Нагатинский Затон) в январе-марте 2024 года совершили 28 сделок по ДДУ. Но этот результат не полностью учитывает покупательскую активность, так как во введенном корпусе 4 покупка квартир оформлялась по ДКП.

Квадратный метр в готовом корпусе проекта по итогам марта 2024 года стоит в среднем 463 тысячи рублей, в строящихся корпусах — 325,5 тысяч рублей. Минимальный бюджет покупки в «Ривер Парке Коломенское» составляет 11,5 млн рублей (за 37 кв. м).

Главным событием I квартала 2024 года в жилом комплексе «Ривер Парк Коломенское» стало начало заселения корпуса 4.

«Освоение обширных территорий в Москве уже более 10 лет ведется, главным образом, с помощью комплексного развития территорий, — рассказывает Дмитрий Старостин, управляющий партнер «Аеон Девелопмент». — Этот механизм позволяет эффективно трансформировать прежде нерационально использовавшие участки, создавая масштабные кварталы с социальной, рекреационной инфраструктурой и местами приложения труда. Помимо повышения уровня жизни населения, проекты КРТ способствуют украшению города, появлению новых достопримечательностей.

Яркий пример — флагманский корпус 4 в жилом квартале «Ривер Парк Коломенское». Его фасад со множеством ступенчатых террас, эркеров, широким панорамным остеклением и скульптурами в стиле Дали органично сочетается с близлежащей набережной длиной 1,5 км, построенной на средства девелопера».

Рядом с корпусом 4 создан спортивный бульвар с памптреком (роллердромом), скалодромом, полем для стритбола, воркаут-площадкой. Кроме того, на бульваре появилось многофункциональное поле. В теплые сезоны оно используется для игры в футбол и баскетбол, а в холодное время года трансформируется в каток. 

Знаковое событие I квартала 2024 года для городского квартала — выбор генподрядчика для строительства трех многофункциональных корпусов. Им стала «МСУ-1», которая заслуженно удерживает одну из лидирующих позиций среди универсальных инжинирингово-строительных компаний России по стабильности и объему открытых банковских гарантий. В марте генподрядчик приступил к работам над зданиями общей площадью 66 тысяч кв. м. В течение I-II квартала 2024 года «МСУ-1» планирует провести подготовительные бетонные работы и установить башенные краны.

Также в I квартале 2024 года в «Ривер Парке Коломенское» Правительство Москвы утвердило проект планировки улично-дорожной сети от Судостроительной улицы до проектируемого проезда на территории городского квартала бизнес-класса «Ривер Парк Коломенское». Новый участок дороги между жилым комплексом и Судостроительной улицей дополнительно повысит транспортную доступность городского квартала и Нагатинского Затона в целом. Его строительство — значимая составляющая активного развития района. В 2023 году здесь открылись станции БКЛ метро «Нагатинский Затон» и «Кленовый бульвар», создан транспортно-пересадочный узел, стартовало движение речных электросудов от причала на набережной «Ривер Парка Коломенское». Кроме того, на 2024 год запланирован ввод пешеходного моста от квартала до ТПУ.

По подсчетам аналитиков компании «Метриум», в I квартале 2024 года в столичных премиальных и элитных новостройках было реализовано 105,3 тысяч кв. м[1], что на 130,4% больше, чем в январе-марте 2023 года. На долю 15 самых востребованных проектов премиум-класса приходится 71,2% проданной площади в сегменте, элитного и делюкс-класса — 94,5%.

Премиум-класс

В течение I квартала 2024 года в премиальных проектах Москвы было продано 93,1 тысяч кв. м первичного жилья — на 120,6% больше площади, реализованной в январе-марте 2023 года. При этом доля 15 самых востребованных проектов составила 71,2%. Состав топ-15 самых продаваемых новостроек премиум-класса за минувший квартал обновился на две позиции.

Новым лидером рейтинга стал его дебютант — жилой комплекс JOIS от MR Group. За I квартал 2024 года в нем продано 8718 кв. м (9,4% от объема реализованной в сегменте площади). Средняя цена квадратного метра в проекте в марте 2023 года составила 510,4 тысяч кв. м.

Второе место занял лидер 2023 года жилой квартал «Прайм Парк» от компании Optima Development. В январе-марте 2024 года в нем продано 5649 кв. м (6,1% от общего объема реализованной площади). Особенность данного проекта заключается в том, что более половины площади в нем реализовано по договорам купли-продажи, так как часть корпусов уже введена в эксплуатацию. Средняя цена квадратного метра в проекте по итогам I квартала достигла 718,8 тысяч рублей.

«В связи с растущим трендом на экологичность покупатели премиум-класса стремятся к выбору проектов с парками, — комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development. — За последние два года число премиальных проектов с собственными зелеными зонами выросло более чем в полтора раза. В то же время по-прежнему эксклюзивными остаются большие частные парки площадью более 1 га. Такие объекты благоустройства есть всего в 30% премиальных проектов, и они становятся значимым конкурентным преимуществом.

Жилой квартал премиум-класса «Прайм Парк» отличается наличием множества социальных и коммерческих объектов в пешей доступности, уютными зелеными зонами общей площадью 6 га, инновационной цифровой экосистемой. К тому же, резидентам проекта доступны круглосуточный консьерж-сервис, услуги валет-парковщиков и беллменов, клининг и химчистка. Также высокую покупательскую активность помогает поддерживать наличие в арсенале компании гибких беспроцентных рассрочек».

На третьем месте находится жилой комплекс Mod от MR Group. За первые три месяца 2024 года в нем продано 5316 кв. м (5,7% от общего объема реализованной площади). Квадратный метр в проекте по результатам марта 2024 года обойдется в среднем в 504,4 тысяч рублей.

В топ-15 самых востребованных премиальных проектов в I квартале 2024 года вошли еще два проекта MR Group: Symphony 34 (9 место) и SLAVA (11 место). «В Москве сохраняется тренд на высотные премиальные проекты, — говорит Мария Литинецкая, генеральный директор MR Group. — Застройщики в столице реализуют 68 комплексов с небоскребами — зданиями высотой от 100 метров. Для сравнения, пять лет назад на первичном рынке было представлено 50 таких проектов. Суммарная площадь всех строящихся небоскребов Москвы в начале 2024 года составляет 7,3 млн кв. м против 5,9 млн кв. м годом ранее. Таким образом, этот показатель увеличился на 24%. Высотный формат у большинства клиентов ассоциируется с престижем и передовыми технологиями. Кроме того, современные высотки строятся по принципу «города в городе» с насыщенной инфраструктурой и качественным благоустройством прилегающей территории. Этим объясняется высокий спрос на жилье в наших премиальных жилых проектах JOIS, Mod, Symphony 34, SLAVA. Стоит отметить, что для их создания мы пригласили международных звезд в области архитектуры и дизайна. В каждом проекте учтены высокие требования будущих резидентов, предусмотрены рестораны, лаундж-зоны, фитнес-центры со SPA и кофе-поинты».

По данным компании «Метриум», средняя цена квадратного метра в премиальных новостройках в марте 2024 года достигла 670,7 тысяч рублей. В шести проектах, вошедших в топ-15, этот показатель выше. Примечательно, что минимальная средняя цена квадратного метра (482,7 тысяч рублей в жилом комплексе «Преображенская площадь») почти в три раза ниже максимальной (1,205 млн рублей в ЖК Luzhniki Collection).

Самые продаваемые новостройки премиум-класса в Москве в I кв. 2024 г.

*С учетом сделок по ДКП

Источник: «Метриум»

Элитный сегмент

В I квартале 2024 года в элитных новостройках по ДДУ было продано 12,2 тысяч кв. м, что на 62,5% больше, чем в аналогичный период 2023 года. Впрочем, этот показатель не в полной мере отражает динамику потребительского интереса. В элитном сегменте срок экспонирования квартир и апартаментов нередко составляет несколько лет, в связи с чем многие лоты реализуются по договорам купли-продажи.

Доля 15 самых востребованных новостроек элитного сегмента по итогам 2023 года составила 94,5%. Рейтинг обновился семь позиций.

По итогам I квартала 2024 года первое место вновь занял жилой комплекс «Бадаевский» от Capital Group. За январь-март в нем продано 2619 кв. м квартир (21,4% от общего объема реализованной площади в сегменте). Средняя цена квадратного метра в «Бадаевском» в марте 2024 года составила 1,2 млн рублей.

На втором месте находится жилой комплекс «Вишневый сад» от AB Development. За I квартал в нем продано 2148 кв. м (17,6% от общего объема проданной площади). Квадратный метр жилья в «Вишневом саду» по итогам марта стоил в среднем 1,4 млн рублей.

Третье место досталось ЖК «Лаврушинский» от «Sminex-Интеко». В I квартале 2024 года в проекте реализовано 1370 кв. м, что составляет 11,2% от общего объема проданной площади. Средняя цена квадратного метра в конце марта 2024 году здесь составляла 1,8 млн рублей.

По данным компании «Метриум», по итогам 2023 года средняя цена квадратного метра в столичных новостройках элитного сегмента достигла 2,9 млн рублей.

Средняя цена квадратного метра первичного элитного жилья по результатам I квартала 2024 года составила 1,8 млн рублей. Показатель выше среднерыночного уровня зафиксирован в восьми проектах из рейтинга.

«На рынке элитной недвижимости Москвы наблюдается высокая потребительская активность, — резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». — В 2024 году в структуре спроса преобладает первичная недвижимость. Это объясняется тем, что на вторичном рынке осталось мало по-настоящему привлекательных объектов, на самые популярные сформирован лист ожидания. В свою очередь, на первичном рынке появилось немало новых интересных проектов с прекрасными качественными характеристиками. При этом застройщики предлагают лояльные индивидуальные условия покупки, в частности, гибкую систему оплаты: порядка 40% сделок совершаются с рассрочкой».

               Самые продаваемые новостройки элитного сегмента в Москве в I кв. 2024 г.

Источник: «Метриум»

[1] По ДДУ без переуступок и сделок с юрлицами, с учетом ДКП в «Прайм Парке».