Эта цифра актуальна как для текущей экспозиции, так и для общего объема в проектах.

В апреле 2026 г. доля многокомнатных квартир в экспозиции бизнес-класса «старой» Москвы составляет 4,5%, подсчитали аналитики компании Plus Development. В разрезе года показатель остается стабильным: застройщики держат определенный уровень.

«Как правило, девелоперы выводят в продажу многокомнатные квартиры (4+ комнат) ближе к сдаче дома в эксплуатацию или под конкретные запросы клиентов. А чтобы продуктовая корзина оставалась полноценной на протяжении всего строительного цикла, общий объем таких лотов в экспозиции держат на уровне 4-5%, не выводя все, что есть в наличии», - объясняет Екатерина Наливайко, директор по маркетингу компании Plus Development.

Тем временем аудитория семейной ипотеки, особенно многодетные, у которых есть дополнительные льготы, нуждается в многокомнатных лотах. Но их дефицит есть не только «на полках», но и в целом по проектам. По словам Екатерины Наливайко, нехватка наблюдается с 2024 года.

«В новых ЖК, которые стартовали в течение 2025 года, дефицит больших лотов уже учитывали, но пока предложение растет медленно. Например, сегодня общая доля таких квартир (4+ комнат) составляет 2-5% в бизнес-классе Москвы», - уточняет эксперт.

Зачастую количество многокомнатных лотов, которые единовременно выставлены на продажу в отдельном проекте, не превышает 10 штук. При этом в «старой» Москве существуют новостройки, ориентированные на формат: так, в апреле есть ЖК, где выставлено от 50 до 180 четырехкомнатных лотов. Это четкий фокус на семейных покупателей.

«То есть внутри общей доли в экспозиции основной объем аккумулируют всего несколько проектов, которые предлагают наибольшую часть многокомнатных вариантов. И это особая финансовая модель. В целом, застройщикам выгоднее мелкая нарезка: цена за квадратный метр тем выше, чем меньше лот», - говорит Екатерина Наливайко.

Пример: цена в рамках одного проекта

- Студия: 491 802 руб/кв.м.

- 1-комнатная: 477 490 руб/кв.м.

- 2-комнатная: 433 253 руб/кв.м.

- 3-комнатная: 425 059 руб/кв.м.

Многодетным семьям важно учитывать такую механику ценообразования, особенно если они выбирают между трех- и четырехкомнатной квартирой: стоимость может быть практически одинаковой даже при большей площади многокомнатного варианта, отмечают в Plus Development.

Рассрочка на жилье демонстрирует один из самых интересных треков развития в последние годы.

Зимой 2025 года все пророчат ей бурный и неостановимый рост — и она действительно растет, но довольно быстро схлопывается — уже к зиме 2026 года. Финансовые модели девелоперов оказываются просто не готовы к работе с этим сложным инструментом, который не позволяет стабильно наполнять эскроу-счета.

Но наступает весна 2026 года, и рассрочка снова набирает обороты. Причем история зеркально повторятся: мы видели то же самое в 2024 году, говорят в компании Plus Development.

Вперед в прошлое

Июль 2024 года — трагический месяц для первичного рынка всей страны. Отмена массовой льготной ипотеки со ставкой 8% привела к резкому падению спроса. В августе продажи новостроек в Москве и Московской области упали на 30-40% к июлю, а в отдельных сегментах аналитики наблюдали двукратный спад.

Уже в августе-сентябре 2024 года застройщики начали активно запускать и расширять программы рассрочки, чтобы удержать темпы продаж. Это позволило частично компенсировать отток клиентов без льготной ипотеки.

«Сегодня мы видим точное повторения сценария 2024 года. В феврале 2026 года вступили в силу изменения в семейной ипотеке. Принцип «одна семья - один льготный кредит», запрет на «донорские» схемы, обязательное участие обоих супругов как созаемщиков и так далее — все это снова обрушило спрос. Все, кто мог, купил квартиру в декабре-январе. В Москве продажи в феврале-марте просели на 40%. Семейная ипотека, как и массовая льготная до нее, поглотила значительную часть спроса, а теперь рынок возвращается к балансу через рассрочку. Для покупателей это хорошая новость - условия сейчас максимально гибкие. Рассрочка растет именно в ответ на падение сделок: застройщикам важно удержать продажи», - объясняет директор по маркетингу компании Plus Development Екатерина Наливайко.

Доля сделок с рассрочкой в марте-апреле 2026 г. выросла до 28% в массовом сегменте Москвы против 19-20% в декабре 2025 года.

Волны рассрочки

Застройщики сами по себе не любят рассрочку, отмечает Екатерина Наливайко. Осенью 2025 - зимой 2026 все, кто мог, отказывались от этого инструмента. И была надежда, что постепенно, к лету 2026 года, рассрочка останется просто как дополнительная опция для некоторых категорий покупателей: тех, у кого есть большая часть суммы и стабильный высокий доход.

«Как массовый продукт рассрочка очень обременительна для девелоперов. Во-первых, она сильно нарушает финансовую модель проекта: деньги не поступают полноценно на эскроу-счета, а значит, не получится привлекать проектное финансирование на хороших условиях. Строительство в итоге обходится дороже - растет стоимость кредитования. Во-вторых, девелопер вынужден брать на себя функции банка, которых у него изначально нет: оценивать платежеспособность, вести учет, работать с просрочками. В-третьих, высок риск неплатежей и расторжений договоров. Именно поэтому, когда спрос стабилизируется или рыночная ипотека становится доступнее, большинство девелоперов стараются минимизировать рассрочку. Надо понимать, что сегодня, когда мы снова видим ее рост - это вынужденная мера, а не долгосрочная стратегия», - говорит Екатерина Наливайко.

Покупателям, которым нужно растянуть платежи без жесткой банковской проверки, сейчас можно активно заходить в рассрочку, она пока «на волне». Но есть нюанс. В случае с ипотекой будет возможность торга: девелоперы сегодня охотно идут на скидки. Рассрочка же означает, что лот будет изначально дороже: серьезного дисконта ждать не стоит.

Велика вероятность, что через несколько лет тренд на продажу офисов небольшими лотами изменится: у девелоперов и собственников БЦ возникнет необходимость массово формировать крупные блоки для сдачи в аренду. Из построенных к тому времени объектов преимущество получат те, где есть возможность объединения лотов, прогнозируют специалисты девелопера West Wind Group.

По их мнению, перспективы мелкой нарезки напрямую связаны с динамикой ключевой ставки Центробанка.

Для самих девелоперов этот формат остается преимущественно маркетинговым инструментом. Он не считается экономически привлекательным даже с учетом того, что 1 м² в небольшом блоке продается дороже, чем в крупном. Создание «лоскутного одеяла» в БЦ требует существенных затрат. Проще и выгоднее работать с лотами в 500 м², 800 м², 1000 м² и далее.

А вот резиденты БЦ сейчас вместо долгосрочной аренды часто предпочитают покупку площадей от 70 м². Основная причина — в стоимости заемных средств и темпах развития компаний.

Когда вернутся крупные блоки

При низких ставках у бизнеса больше возможностей для масштабирования, а аренда позволяет сохранять гибкость — быстро увеличивать или сокращать офисные площади. Вместе с тем на рынке активно идет строительство и редевелопмент бизнес‑центров, можно в короткие сроки подобрать помещение на конкурентных условиях.

Сейчас же в связи с дорогими кредитами у большинства игроков рост минимален, и потребность в аренде крупных блоков снижена. Небольшой офис в собственности становится «островком стабильности» при высокой ключевой ставке, дефиците коммерческих помещений и в целом экономической неопределенности. Это защита от резкой индексации арендных платежей, пересмотра других условий и выселения в пользу другого резидента.

«Пока ключевая ставка остается двузначной, спрос на покупку средних и небольших офисов сохранится. Девелоперы будут реагировать на него, особенно в локациях, которые развиваются в рамках программы по созданию мест приложения труда. Ситуация начнет меняться по мере того, как станет очевидным, что «ключ» устойчиво падает. Вспомним, что еще летом 2025-го он был 21%, а сейчас — 15%, и один из сценариев ЦБ — 12-13% к концу 2026 года. Рубежом, с которого начнется поворот к массовой аренде крупных блоков, должна стать ставка 6-8%», — говорит Елизавета Ильюхина, коммерческий директор West Wind Group.

Что ждет существующие БЦ

Часть объектов, вероятно, будет переформатирована. Однако это удастся далеко не во всех зданиях. Во-первых, в новых БЦ, где этажи сильно раздроблены, может не быть технической возможности для укрупнения блоков. Во-вторых, чем больше владельцев, тем сложнее и дольше принятие решений. Доверительное управление упрощает процесс, но перевести на него всех резидентов невозможно.

Немного другая ситуация в бизнес-центрах, которые открываются в исторических особняках после редевелопмента. Здесь нарезка, как правило, 150-400 м², на этажах примерно по два собственника, консолидацию лотов провести реально.

Отдельно стоит сказать о жилых девелоперах, которые возводят БЦ классов B+ и A в районах жилой застройки, где офисы нужны для того, чтобы люди работали рядом с домом. Привыкшие к продаже квартир, они переносят эту модель на коммерческую недвижимость. Но когда спрос на мелкую нарезку упрется в потолок, им придется адаптировать продукт и, скорее всего, привлекать профессиональные управляющие компании.

Таким образом, нарезка сохранит актуальность в ближайшие два-три года. Но по мере стабилизации экономики спрос начнет смещаться в другие форматы, и опытные офисные девелоперы быстро вернутся к ним. Уже сейчас покупателям важно оценивать потенциал объединения своего лота с другими: от этого зависит, останется ли актив доходным и ликвидным через 5-10 лет.

В 1 квартале 2026 года московский массовый рынок новостроек не принес сюрпризов. Как отмечают в компании Plus Development, основные прогнозы сбылись: от резкого обвала продаж на фоне высокой декабрьской базы, до стагнации цен. Но были и неожиданности.

Тренд №1: великий спад

Уже в феврале-марте 2026 г. продажи в Москве упали примерно на 50% по сравнению с пиковыми декабрьскими показателями.

Сыграло роль ужесточение условий семейной ипотеки: двойные покупки и донорские схемы ушли в прошлое. Но эту роль не стоит преувеличивать, считают в Plus Development.

«Ситуация на массовом рынке новостроек гораздо сложнее. Безусловно, корректировки семейной программы важны. Но были и другие значимые факторы. Так, цены на жилье на протяжении многих месяцев быстро росли: Москва в среднем прибавила 25% за год в зависимости от локации. Реальные доходы населения при этом не успевают за инфляцией. Кроме того, экономическая ситуация остается сложной, а ключевая ставка на уровне 15% - все еще гигантский барьер на пути к доступной рыночной ипотеке. Спад продаж — результат комплексных процессов», - отмечает Екатерина Наливайко, директор по маркетингу компании Plus Development.

Тренд №2: скидки возвращаются

В феврале, как и ожидалось, рост цент на первичном рынке Москвы стал заметно замедляться. В марте прирост не превышает 3% в зависимости от локации. Но не это стало самым приятным для покупателей: столичные застройщики снова активно предлагают скидки.

«Даже если это не рекламируется и в целом не афишируется, реальные скидки могут достигать 10-15%, в ряде случаев — даже больше. Понятно, что размер дисконта напрямую зависит от ликвидности того или иного лота. В любом случае, сегодня покупатель снова может активно торговаться: это стоит учесть тем, кто планирует заходить в сделку в ближайшие пару месяцев», - говорит Екатерина Наливайко.

Тренд №3: предложение стагнирует

Вероятно, прогнозы о том, что к 2027 г. на массовом рынке новостроек Москвы сформируется дефицит качественного ликвидного предложения, точно сбудутся. По итогам 1 квартала 2026 г. заметного вливания свежих проектов не произошло, хотя некоторые застройщики точечно вывели новые объемы. Но с учетом лотов, вымытых в 4 кв. 2025 года, прирост нулевой. Возможно, экспозиция прирастет к концу года.

Тренд №4: банки готовы пойти на жертвы

То, что Центробанк идет по пути смягчения кредитной политики — не новость. Но сейчас оформился другой важный тренд.

«Не только застройщики не выполняют планы по продажам, но и банки не выполняют планы по выдаче ипотечных кредитов. Потому банки уже готовы снижать свои комиссии, чтобы у застройщиков была возможность субсидировать ставку для клиентов за меньшие деньги. Это хорошая схема, которая позволит стимулировать продажи: доступность жилья повышается для конечного потребителя», - отмечает Екатерина Наливайко.

Работы художников из разных регионов РФ представлены в деловом квартале «Товарищество Рябовской Мануфактуры». Вход свободный для всех желающих.

Экспозиция включает 30 работ в жанре абстрактной живописи, часть из них была написана специально для этого проекта. Среди участников — художники из Москвы и Подмосковья, Санкт-Петербурга, Уфы, Челябинска, Читы и других городов.

Всего организаторам поступило около 600 заявок от более чем 200 мастеров. Отбор проводили представители «Товарищества Рябовской Мануфактуры», а также проекта «Коллекционер».

Название проекта — «Цех идей» — отсылает к истории места. Бывшие производственные помещения сегодня стали деловыми пространствами, где продолжается процесс созидания. Но теперь здесь рождаются не промышленные изделия, а творческие концепции, цифровые продукты и сервисы.

«Нам важно, чтобы люди, приходящие сюда, могли не только решать деловые задачи, но и чем-то вдохновляться, смотреть на прекрасное, видеть, как оно интегрируется в жизнь города. Поэтому мы решили разместить выставку в одном из корпусов квартала и сделать ее доступной для всех резидентов и посетителей», — пояснила Валерия Шор, директор по маркетингу «Товарищества Рябовской Мануфактуры».

«Выставка проходит в деловом центре. Благодаря подобным проектам искусство выходит из онлайна и занимает новые пространства, которые изначально для него не предназначались. Такое направление мне очень близко, и я планирую развивать его. Благодарю всех, кто принял участие — художников, партнеров и кураторов», — отметил Дмитрий Лященко, основатель приложений «Галерист» и «Коллекционер».

Люси Виноград, эксперт в сфере современного искусства, специалист по коллаборациям между искусством и бизнесом, напомнила, что «Товарищество» уже не первый раз реализует такие проекты. «Это позволяет художникам экспонироваться — а значит, творить и работать, не оглядываясь на финансовые ограничения. У москвичей же появляется больше возможностей бесплатно прикоснуться к искусству. В нынешнее, довольно турбулентное время особенно важно, что такие коллаборации между бизнесом и искусством существуют и развиваются. Я благодарна вам за то, что вносите вклад в культурный ландшафт Москвы, показываете российских и иностранных авторов», — подчеркнула эксперт.

Увидеть картины в холлах корпуса «Гончар» можно до 31 мая 2026 года. Адрес: Холодильный пер., 3, станция метро «Тульская». Раз в неделю здесь проходят бесплатные экскурсии, записаться можно на сайте «Товарищества Рябовской Мануфактуры».

Посещение экспозиции можно совместить с прогулкой по кварталу. В его архитектуре заводская эстетика XIX века дополнена современными декоративными приемами. Территорию украшают знаковые объекты: редкое стеклянное панно советских времен, первый в мире памятник курьеру, старинная отреставрированная вывеска из майолики и другие объекты стрит-арта.

Справка:

«Товарищество Рябовской Мануфактуры»

Компания занимается редевелопментом промышленных зданий, новым строительством, продажей и сдачей помещений в аренду, управлением готовыми объектами.

Лофт-квартал «Товарищество Рябовской Мануфактуры» появился в 2020 году в результате реализации проекта редевелопмента двух дореволюционных фабрик — Рябовской мануфактуры промышленника и купца первой гильдии Петра Рябова и керамико-плиточного завода им. Власова. Среди задач компании в данном проекте — бережное обновление старинных зданий и восстановление их аутентичной архитектуры, сохранение истории места, города и района, а также создание современного городского пространства для комфортной рабочей среды.

К настоящему времени завершилась реновация бывших производственных построек общей площадью 46 тыс. кв. м. Планируется строительство нового бизнес-центра класса А. По завершении проекта в одной локации будут представлены деловые пространства классов А, В+ и В с классическими и гибкими офисами, отелями, заведениями стрит-ритейла, event-площадками и другими объектами для работы и отдыха.

По прогнозу девелопера UDS, при введении дифференцированного подхода к семейной ипотеке многим российским семьям с одним ребенком — а таких 55% — придется отложить покупку жилья.

С 2025 года условия по семейной ипотеке постепенно менялись. И одной из идей стал переход к разным ставкам в зависимости от количества детей в семье. Напомним, что пока еще базовая ставка по льготной программе составляет 6% и не меняется при рождении других детей. Однако перед депутатами поставлена задача до 1 июля текущего года проработать предложения о введении дифференцированного подхода к семейной ипотеке. И в настоящее время обсуждаемые условия выглядят так: ставка 12% — после рождения первого ребенка 6% — для семей с двумя детьми 4% — с тремя и более детьми.

«Конечно, при таком нововведении в выигрыше окажутся многодетные семьи, для которых ипотечный кредит станет доступнее, но, увы, их доля невелика, — отметил Михаил Шмыков, коммерческий директор девелопера UDS. — А для значительной части россиян мечты о покупке собственной квартиры, вероятно, так и останутся мечтами: они могут столкнуться с трудностями получения одобрения банка из-за ограничения показателя долговой нагрузки на уровне 80%».

Так, согласно последней переписи населения, среди российских семей с детьми 55% составляют семьи с одним ребенком, 33% — с двумя, а оставшиеся 12% — с тремя и более детьми. Дифференцирование льготных ставок по семейной в зависимости от количества детей однозначно приведет к потере части ипотечных заемщиков: те семьи, кто мог себе позволить кредит по ставке 6%, не смогут его получить по ставке 12%.

Для наглядного примера можно взять квартиру в новостройке Москвы со средней стоимостью 20 млн рублей. Даже если семье удалось накопить на первоначальный взнос в размере 40%, для покупки жилья потребуется взять кредит в банке еще на сумму 12 млн рублей. При этом, по данным Росстата на март 2026 г., среднемесячная номинальная начисленная заработная плата в России составила 100,4 тыс. рублей.

По данным девелопера Ziggurat, рост цен на первичном рынке премиальной загородной недвижимости Московской области за год составил около 10%. Также аналитики отмечают изменение структуры спроса.

Аналитики девелопера Ziggurat подвели предварительные итоги I квартала 2026 года на первичном рынке премиальной загородной недвижимости. Несмотря на пополнение объема предложения после долгих лет его дефицита, средняя стоимость лота за год выросла не более, чем на 10%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. А в некоторых проектах рост оказался еще более значительным, что связано с динамикой строительно-монтажных работ.

Рост средневзвешенных цен на самых популярных направлениях премиального сегмента — Рублево-Успенском, Новорижском и Минском объясняется ограниченным объемом участков под застройку, удорожанием себестоимости строительства, а также «вымыванием» наиболее доступных лотов в прошлом году. По опубликованным данным NF Group, в 2025 году стартовали продажи в 11 новых проектах, в результате чего объем предложения первичного рынка премиум-класса вырос почти в 2 раза за год, но остается недостаточным.

«В отличие от вторичного рынка, где наблюдается переизбыток лотов, значительная доля которых является морально устаревшими, первичный рынок все еще ощущает нехватку качественного предложения, — пояснил Владимир Ковалев, основатель компаний ОЛИМПРОЕКТ и Ziggurat Development. — В результате некоторые застройщики стали рассматривать более удаленные от Москвы участки, которые зачастую оказываются даже более выигрышными благодаря первозданной природе».

В качестве примера можно привести поселок-курорт «Зиккурат Премиум резорт», расположенный в Волоколамском районе на берегу Рузского водохранилища. Проект, занимающий территорию в 140 га, объединяет в себе коттеджный поселок и гостинично-туристический комплекс с более чем 50 объектами инфраструктуры. Жителям доступен персонализированный сервис мирового уровня и собственная акватория. Основными покупателями являются семейные пары в возрасте 45-55 лет с уже повзрослевшими детьми, у которых нет необходимости ежедневно ездить в столицу, а также те, кто ищет курортную недвижимость недалеко от Москвы.

«До конца текущего года цены в премиальном сегменте продолжат умеренный рост, но речь идет именно о качественных проектах с интересной концепцией, архитектурой, близостью к «большой воде» и инфраструктурой, — резюмировал Владимир Ковалев.  — Так, в нашем проекте рост цен за год составил более 50%, что связано с высокой стадией строительной готовности. Загородный рынок становится рынком покупателя, структура спроса меняется: все большее значение приобретает сочетание городского комфорта с курортной атмосферой».

Девелопер открывает продажи квартир в новом жилом комплексе редкого формата, который возводится на востоке столицы рядом со станцией метро «Преображенская площадь».

Жилой комплекс Зиккурат Преображенский — новый проект девелопера Ziggurat, расположенный по адресу: ул. Большая Черкизовская, д. 4 (ВАО), в 200 м от станции метро «Преображенская площадь». Камерный дом класса «премиум» будет представлять собой 13-этажное здание общей площадью 8 605 кв. м. Разрешение на строительство объекта получено 4 августа 2025 года.

Восточный административный округ, в которым возводится дом, является самым зеленым в столице благодаря большому количеству парковых зон. Долгое время локация был недооценена, однако в последние годы становится все более престижной. ВАО входит в число самых быстро дорожающих округов в столице: за последние несколько лет цены в нем выросли в два раза. При этом предложение новостроек премиального класса ограничено и составляет не более 8% от общего объема. По мнению аналитиков рынка, ограниченное число предложения в высокобюджетном сегменте обеспечит высокий спрос на новые качественные проекты в ВАО.

Архитектурная концепция ЖК «Зиккурат Преображенский» разработана бюро ABG. Здание с выразительной геометрией и большой площадью остекления органично впишется в окружающую застройку района и при этом внесет в нее визуальное разнообразие. «Этот проект — особенный, — подчеркнул Владимир Ковалев, основатель компаний ОЛИМПРОЕКТ и Ziggurat Development. — Мы с архитектором два года искали его форму, проверяли пропорции, убирали лишнее, чтобы осталась суть. Он — пример того, к чему я стремлюсь: делать не быстро, а правильно. Чтобы дом не просто стоял, а жил многие-многие десятилетия».

Редким форматом для первичного рынка также является камерность проекта. Жилой комплекс рассчитан всего на 88 квартир с необычными планировочными решениями: от элегант-лофт (33 кв.м.) до динамик-сьют (57 кв.м.) и фэмили-спейс (64 кв.м.), отвечающими потребностям представителей разных целевых аудиторий. Все лоты имеют панорамное остекление и высокие потолки от 3,6 до 4 м, а два, под кодовым названием «Азара», — собственные террасы площадью 40 кв.м. Жителей и гостей дома будет встречать дизайнерское лобби, зона ресепшен с круглосуточным консьерж-сервисом, кафе с авторской кухней. На территории жилого комплекса реализуется концепция «двор без машин», а для автовладельцев предусмотрен подземный паркинг с прямым доступом из лобби. Во дворе появятся зоны отдыха с ландшафтным дизайном. На первом этаже будет открыт детский развивающий центр.

«Ограниченное предложение в локации и редкий формат проекта сделают его привлекательным для инвесторов, — отметил Владимир Ковалев. — На старте продаж цены составляют от 570 до 800 руб./кв.м, к окончанию строительства вырастут на 20%, а спустя 4 года, по оценке наших аналитиков, принесут доходность до 40%».

Генеральным проектировщиком ЖК «Зиккурат Преображенский» выступило также Архитектурное бюро ABG. Окончание строительства запланировано на 3 квартал 2028 года.

Справка о компании

Ziggurat — московский девелопер премиальной недвижимости. Компания была создана в 2021 году Владимиром Ковалевым, основателем одной из крупнейших проектных организаций России ГК ОЛИМПРОЕКТ. Существующий успешный бизнес помогает в развитии нового направления. Вывод на рынок собственного бренда позволил контролировать все процессы реализации проектов от возникновения идеи до ввода объекта в эксплуатацию.

Застройщик позиционирует себя, как скульптор в мире девелопмента, который призван создавать пространства для вдохновения.

Сейчас в портфеле компании четыре проекта в Москве и Московской области общей площадью более 100 000 кв.м: клубный дом VERNISSAGE, БЦ RUNOVSKY 14, ЖК Зиккурат Преображенский, а также крупный проект загородной недвижимости поселок-курорт Зиккурат Премиум резорт, занимающий территорию 140 Га. Он включает в себя коттеджный поселок и гостинично-туристический комплекс с более чем 50 объектами инфраструктуры.

В марте 2026 года около 9,9% экспозиции в новостройках бизнес-класса Москвы занимали студии.  Их доля быстро снижается на протяжении последних лет: всего полгода назад показатель был на уровне 13%, сообщают аналитики компании Plus Development.

При этом растет число новостроек бизнес-класса, где студий не осталось вообще, либо они представлены единичными лотами.

Ключевое место на прилавках девелоперов сейчас занимают однушки и двушки: 37,4% и 32,4% соответственно.

На снижение доли студий в бизнес-классе «старой» Москвы влияет сочетание трех основных факторов.

Регуляторные ограничения

С 1 августа 2024 года в Москве официально запрещено проектировать и строить квартиры площадью менее 28 кв.м. Цель - повысить качество городской среды и отказаться от «человейников».

Запрет не распространяется на проекты, получившие разрешение до августа 2024 года, поэтому в старых корпусах мини-студии еще есть. Но все новые проекты бизнес-класса уже предполагают более просторные планировки.

Кроме того, есть менее очевидные нюансы. Так, согласно СП 54.13330.2022 в редакции от 27.12.2024 г., студии не имеют спецификаций. В документе содержатся требования к другим форматам. В однокомнатных квартирах частного жилищного фонда общая жилая комната должна быть не менее 14 кв.м. На кухню выделяют минимум 8 кв.м.

«Получается, документ «упраздняет» само понятие студии, поскольку в нем выделяют полноценные помещения и дают их базовые площади. При этом сами однокомнатные квартиры в такой конфигурации уже будут занимать около 33 кв.м., а не минимальные 28 кв.м. Та же ванная редко выходит менее 3 кв.м., а еще понадобится коридор», - отмечает Екатерина Наливайко, директор по маркетингу компании Plus Development.

Изменение профиля покупателя бизнес-класса

Конечно, спрос на студии в этом сегменте всегда был ниже, чем в комфорт-классе, уточняют в Plus Development. Но на поведение покупателей повлияли дополнительные триггеры. После пандемии и периода сверхнизких ставок (2020-2023) многие люди «переросли» формат минимализма. А потом, когда ставки взлетели, ушел тренд на покупку «временного» жилья: берут надолго, и чтобы было комфортно. Студия в данном случае — не вариант.

Кроме того, в бизнес-классе аудитория принципиально другая, чем в массовом сегменте. Обычно это не инвесторы-рантье и не молодые специалисты, которые покупают свое первое жилье.

Аудитория бизнес-класса - семьи с доходом выше среднего, люди 35-50 лет, часто с детьми. Им нужны полноценные кухни-гостиные, отдельные спальни, гардеробные.

Поэтому девелоперы просто реагируют на реальный спрос: однокомнатные и двухкомнатные квартиры - «золотая середина».

Стратегический поворот застройщиков

В последние годы многие застройщики сознательно поднимают класс проекта до уровня «бизнес», чтобы повысить маржинальность. А спрос в бизнес-классе выше на крупные лоты.

И еще надо учесть, что в старой Москве конкуренция в бизнес-классе огромная. Сражаться на ценовом поле здесь сложно: разумнее привлекать покупателей качеством планировок и инфраструктурой. Опять же, студии в этом контексте не будут преимуществом, отмечают в Plus Development. Общий рост цен и высокая ключевая ставка сделали покупателей более требовательными: люди готовы брать ипотеку или заходить в рассрочку, но лишь на то, что действительно нужно для жизни, а не для перепродажи или сдачи.

«Скорее всего, этот тренд - устойчивый и долгосрочный. Студии в бизнес-классе «старой» Москвы не исчезнут полностью - останутся их просторные варианты. Но их доля не будет расти в перспективе ближайших 5 лет, потому что ограничения не отменят, покупатель останется требовательным, а застройщики уже перестроили свои продуктовые линейки. Это классический пример, когда государство, рынок и потребитель одновременно «проголосовали» за более качественное и комфортное жилье. В результате бизнес-класс в Москве окончательно превращается в сегмент для жизни, а не для инвестиций в микро-лоты», - говорит Екатерина Наливайко.

По данным аналитиков девелопера UDS, средний возраст покупателя высокобюджетной недвижимости с 2020 года снизился с 46 до 35 лет.

Аналитики девелопера UDS составили портрет покупателя квартир в проектах бизнес-класса. Исследование проводилось в четырех городах присутствия компании: в Москве, Ижевске, Перми и Нижнем Новгороде. По данным компании, в 2020 году средний возраст покупателя составлял 46 лет, в прошлом году он снизился до 39 лет, а по результатам продаж за 1 квартал текущего года составил уже 35 лет.

Также аналитики отмечают рост доли покупателей в возрасте до 40 лет в высокобюджетных новостройках: за последние три года она увеличилась с 50% до 67% от общего объема. Значительно возросла доля юных покупателей до 30 лет (с 13 до 33% за три года). При этом интерес старших поколений к недвижимости бизнес-класса снизился, и к началу 2026 года доля покупателей от 50 лет и старше достигла нулевого уровня.

Эксперты выделяют несколько причин, почему покупатель так стремительно «помолодел» всего за шесть лет. Во-первых, поколение 90-х активно работает в сфере высоких технологий, что позволяет получать стабильный доход и рассматривать квартиры более высокого ценового сегмента. Многие покупатели этого поколения начали работать достаточно рано, и уже в молодом возрасте успели накопить на первоначальный взнос.

Введение льготной ипотеки также привело к переходу покупателей в сегмент бизнес-класса, и этот тренд усилился с введением IT-ипотеки. Кроме того, многие молодые люди устали от арендного жилья, связанных с ним ограничений и завышенных ставок, и стремятся приобрести собственную квартиру. При этом они уделяют особое внимание качеству новостроек, что приводит их на рынок бизнес-класса.

«Молодые покупатели стали подходить к выбору жилья более взвешенно и все чаще отдают предпочтение новостройкам высокого ценового сегмента. Девелоперы должны учитывать изменения и делать проекты более технологичными и качественными, соответствующими запросам новой целевой аудитории. — рассказал Михаил Шмыков, коммерческий директор девелопера UDS. — В 2026 году девелопер UDS переходит на рынок более высокого сегмента и делает фокус на проекты бизнес-класса и выше».

Аналитики West Wind Group представили прогноз по ценам на офисы в районах исторической застройки и назвали факторы, которые будут давить на стоимость независимо от экономической ситуации.

Инфляция и рынок

Стоимость строительства, ремонтных, отделочных работ, инженерного оснащения растет всегда и не возвращается к прежним показателям. Экономика новых проектов сейчас рассчитывается по более высокой планке, чем в конце 2025 года. Это подтягивает цены на существующие качественные офисы в центре города — при условии, что класс бизнес-центра, наполнение и планировки соответствуют запросам арендаторов.

Перспективы арендного бизнеса

Для нового инвестора важны не только текущие показатели по доходности, но и прогноз по их динамике. В зданиях XIX — начала XX века, прошедших редевелопмент, арендные ставки стабильно высоки. Кроме того, они растут заметнее, чем в сопоставимых по классу деловых центрах без исторического контекста, расположенных в менее престижных локациях.

Дефицит исторического фонда

Он уже ощущается очень остро: чтобы приобрести одно здание для редевелопмента, компаниям приходится просматривать десятки объектов в год. Процесс подбора осложняется из-за неудовлетворительного состояния большинства зданий и высоких затрат на обновление, наличия охранного статуса, конструктивных особенностей, юридической чистоты.

«Ограниченность предложения — сам по себе мощный фактор для роста цен. А если интерес к такой недвижимости будет усиливаться на фоне кризиса и неопределенности, давление на и без того узкий сегмент возрастет. Удорожание может стать еще более заметным», — поясняет Елизавета Ильюхина, коммерческий директор West Wind Group.

Запрос на «человеческий масштаб»

Интерес к офисам в исторических зданиях связан не только с архитектурой, но и с изменившимися ожиданиями от офисной среды. Компании ищут помещения в камерных зданиях с небольшой этажностью и продуманным дизайном. Это не краткосрочная мода. Бизнес-центры, которые комфортно воспринимаются человеком будут востребованы еще много лет.

Влияние перечисленных факторов заметно в финансовых моделях. Например, помещение около 280 м² в одном из недавно открытых бизнес-центров в центре Москвы сейчас может стоить 183 млн рублей (650 тыс. рублей за м²). Через пять лет оно подорожает примерно до 292 млн рублей — на 59%. Арендный бизнес при текущей ставке 65 тыс. рублей за м² в год и ежегодной индексации на 10% может принести дополнительно 110 млн рублей дохода за тот же период.

«Многое зависит от событий в стране и мире, на которые невозможно повлиять. Но указанные выше факторы являются устойчивыми, а не ситуативными, поэтому такие расчеты отражают перспективы сегмента», — отмечает Елизавета Ильюхина.

Справка:

Компания West Wind Group работает на рынке коммерческой недвижимости Москвы с 2004 года, занимаясь редевелопментом и управлением офисных центров. По данным «РБК Исследования рынков», West Wind Group 3 года подряд входит в топ-10 российских девелоперов, работающих в сфере офисной недвижимости. Компания занимает лидирующие позиции по сдаче объектов в аренду. Среди уже завершенных проектов — бизнес‑центры класса B+ Arkenston, Crosswall, Sugar Factory, в которых историческая архитектура сочетается с современными инженерными решениями и актуальным дизайном.

Сейчас компания реализует несколько проектов редевелопмента в центральных районах Москвы. Среди них — особняк XIX века в Хохловском переулке, здесь открывается бизнес-центр «Нега» в русском стиле. Бывший промышленный комплекс на Сущевском валу превратят в авангардный бизнес-центр «ВАРСТ», а здание бывшего доходного дома И.С. Романова в Большом Кисельном переулке, рядом станцией метро «Лубянка» — в деловой центр «Каминский». Кроме того, West Wind Group планирует преобразовать комплекс бывшей автоматической телефонной станции у метро «Тушинская» в современный технопарк.

В начале 2026 года в Новой Москве поступательно растет число сделок с ипотекой. Доля продаж с использованием жилищных кредитов уже сопоставима с рекордными показателями 2024 года.

С одной стороны, в феврале-марте 2026 года продажи рухнули даже в сверхпопулярной Новой Москве: спад по сравнению с декабрем-январем — на уровне 50%. Но вот процент сделок с ипотекой поступательно растет уже третий месяц подряд.

Так, в январе почти 91% квартир на первичном рынке ТиНАО купили с использованием кредитных средств: в последний раз близкие к этому показатели (88,9%-94,2%) фиксировали в мае-июне 2024 года, как раз перед отменой массовой льготной ипотеки.

В феврале 2026 года тренд продолжился: 86,6% квартир купили в кредит. По итогам марта можно ожидать сопоставимые показатели, считают в компании Plus Development: около 85%.

«В ТиНАО средний чек и цена за квадрат существенно ниже, чем в «старой» Москве, здесь есть комфорт-класс, практически вымытый с рынка старого города. Даже при высоких ставках ежемесячный платеж остается подъемным для людей с доходами среднего уровня. Покупатели здесь чаще всего - как раз молодые семьи, переезжающие из регионов или из спальных районов Москвы. Для них ипотека - единственный реальный инструмент входа. В частности, важным драйвером остается семейная программа — даже после ввода ограничений на покупку. А если паре пока или уже недоступна «семейка», они берут субсидированную ипотеку от застройщиков. Это позволяет поддерживать высокий процент ипотечных продаж даже при высоких рыночных ставках», - объясняет директор по маркетингу Plus Development Екатерина Наливайко.

Еще январь-февраль - традиционно время «отложенного» спроса после новогодних праздников, добавляет эксперт. Люди, которые копили на первый взнос весь 2025 год, выходят на рынок. А ожидание дальнейшего снижения ключевой ставки (в марте ЦБ уже снизил ее до 15%) создает ощущение «окна возможностей».

Правда, это не возврат к буму 2024 года, а скорее локальный всплеск в самом доступном сегменте, уточняют в Plus Development. По Москве доля ипотеки на первичке пока ниже (в феврале - около 75% в «старом» городе»), да и общие продажи просели.

«Новая Москва в начале 2026 года снова доказывает статус «ипотечного магнита» столицы. Возможно, в том числе из-за этого цены здесь буду расти агрессивнее, чем в «старом» городе». Такие нюансы важно учитывать, планируя покупку. Особенно внимательно надо отслеживать ценовые колебания летом 2026 года, когда из-за дальнейшего снижения ставки ЦБ и роста спроса застройщики начнут быстро корректировать ценники. Не исключено, что мы будет наблюдать +5% ежемесячно в тот период», - считает Екатерина Наливайко.

По разным оценкам, в Москве и области средневзвешенная доля продаж новостроек через брокеров выросла на 10% за 2025 год.

Как отмечают в Plus Development, большинство столичных застройщиков сегодня усиливают работу с агентами. Но потребность в их услугах снижается по мере приближения сдачи объекта, да и сами брокеры часто предпочитают «свежие» проекты, выяснили аналитики компании.

По данным Plus Development, на этапе «Старт продаж» 75% сделок в Московском регионе заключают с участием агентов по недвижимости. Для проектов в высокой степени готовности эта доля составляет уже около 49%. А на стадии «Дом сдан» брокеры присутствуют еще реже: показатель снижается до 31%.

«На старте продаж, когда рекламная кампания еще не «раскачалась» и бренд проекта никому не знаком, брокеры приводят основную часть клиентов. Затем бренд ЖК набирает силу, стройка идет полным ходом, и агентский канал постепенно слабеет. Реклама теперь способна приводить половину покупателей. А в конечной точке, когда дом готов к сдаче или уже сдан, многие брокеры «остывают» к проекту: самые ликвидные лоты, как правило, распроданы к тому моменту», - объясняет Екатерина Наливайко, директор по маркетингу компании Plus Development.

При этом совокупно около 80% всех броней квартир в московских новостройках делают с участием агентов по недвижимости. Даже если сделка по каким-то причинам не завершается, брокеры в любом случае способны генерировать огромное количество контактов с потенциальными покупателями. Именно агентский канал остается основным источником клиентов для девелоперов в 2026 году.

Как отмечают в компании Plus Development, весной 2026 года конфигурация первичного рынка сильно отличается от той, что мы видели год назад. Тогда большое будущее пророчили рассрочке, а семейная ипотека была ключевым драйвером спроса.

Семейная ипотека перестала быть главным «атлантом», который поддерживал спрос на новостройки. Все больше людей ориентируются на субсидированные ипотечные программы.

Как отмечают в компании Plus Development, весной 2026 года конфигурация первичного рынка Москвы сильно отличается от той, что мы видели год назад. Тогда большое будущее пророчили рассрочке, а семейная ипотека была ключевым драйвером спроса.

Теперь же большинство застройщиков отказываются от массовой рассрочки: финансовые модели оказались не приспособлены к долгосрочной работе с этим сложным инструментом. А семейная ипотека стала более адресной из-за правила «одна семья - один льготный кредит»: ее аудитория просто схлопнулась.

«Девелоперы понимали, что после ажиотажного спроса в декабре-январе наступит резкое охлаждение. И пока рыночная ипотека не подешевеет, способов удержания спроса будет мало. Один из наиболее понятных и безопасных вариантов - собственные программы субсидирования ставок. Сейчас именно они снова становятся основным инструментом, который делает покупку доступной для людей, которые не могут претендовать на льготы», - говорит Екатерина Наливайко, директор по маркетингу компании Plus Development.

Масштаб субсидированных программ от девелоперов уже вышел на новый уровень: если ранее преобладали акции на 1-2 года, то сейчас активно предлагаются варианты с субсидией на 3 года и более, а также фиксированные сниженные ставки на весь срок кредита.

Самые популярные программы такого рода — со сниженной ставкой на 7 лет. Как уточняют в Plus Development, это связано с тем, что до 50% всех ипотечных займов выплачивают как раз в течение 7 лет, даже если берут их на 20-30 лет.

Типичные предложения на столичном рынке сегодня:

- ставка 0,1-3% на 12-24 месяца с последующим переходом на рыночный уровень;

- 5-8% на 24-36 месяцев;

- 7% на 7 лет;

- фиксированные 16-17% на весь срок и т.п.

Пример программы

- Ставка по кредиту: 0,1% на 12 месяцев

- Первоначальный взнос: от 20%

- Срок: 21 год

- Ставка спустя год: 19,9%

- Полная стоимость кредита в итоге: до 18% годовых.

«Все такие продукты решают одну ключевую задачу: помочь людям войти в ипотеку комфортно, здесь и сейчас. Но важно понимать, что тут нет «волшебства»: чтобы субсидировать ипотечные ставки, застройщики вынуждены регулярно корректировать цены. Чем дольше период поддержки, тем дороже это обходится: соответственно, всё закладывают в конечную стоимость квадратного метра. Из этого следует два важных вывода. Первый - если застройщик предлагает условные 12% при ключевой ставке 15,5%, никакого подвоха и риска тут нет, экономика просчитана. Второй вывод - даже на фоне сниженного спроса у большинства застройщиков не будет ресурсов снижать цены: жилье в Москве не подешевеет», - объясняет Екатерина Наливайко.

Весной 2026 года программы со сниженными ставками от застройщиков будут наиболее востребованы у семей с одним ребенком старше 6 лет, пар без детей, а также у семей, которые ранее использовали лимит семейной ипотеки, говорят в Plus Development.

Фрагменты кирпича от предыдущих краснокирпичных зданий наполнят сетчатую конструкцию габионов на фасаде бизнес-центра «Башня Рябов». Этот прием позволит по-новому интегрировать здание в современное пространство.

Особенностью нового бизнес-центра класса «А» «Башня Рябов», расположенного на территории делового квартала «Товарищество Рябовской Мануфактуры» рядом со станцией метро «Тульская», станут редкие для Москвы архитектурные решения, которые подчеркнут синергию исторического места с перспективами его развития.

Архитектурная концепция здания по-новому решает вопрос исторического нарратива с помощью оригинальных приемов. Так, первые этажи бизнес-центра украсят габионы высотой до 13 м, сетчатую конструкцию которых наполнят фрагментами кирпича от ранее располагавшихся здесь зданий — Рябовской мануфактуры промышленника и купца первой гильдии Петра Рябова. А применение кортена — панелей из легированной стали смягчит контраст архитектурной новизны с окружающей застройкой и разнообразит облик улицы.

Необычным приемом станет и ортогональный рисунок фасада, который также отсылает к расположенным ранее на территории историческим объектам. При этом большая площадь зеркального остекления сделает здание стильным и функциональным. Дизайнерское лобби бизнес-центра с высокими потолками до 6 метров также будет сочетать две эпохи и поможет придать современному бизнес-центру класса «А» индивидуальность и узнаваемость.

«Бизнес-центр «Башня Рябов» — девелоперский проект, который мы создаем «с нуля», и его архитектурная концепция для нас имела особое значение, — рассказал Алексей Алешин, управляющий директор «Товарищества Рябовской Мануфактуры». — Нашим партнерам — архитектурному бюро «Функция» удалось сохранить баланс между функциональными задачами и собственным видением современной архитектуры, подчеркнув при этом ценности исторического наследия».

Премиальный бизнес-центр «Башня Рябов» возводится на территории лофт-квартала «Товарищество Рябовской Мануфактуры» по адресу: Холодильный пер, 3. Общая площадь 13-этажного здания с подземным паркингом составит 20 тыс. кв.м. В феврале 2026 года было согласовано архитектурно-градостроительное решение и получено разрешение на строительство.

Компания West Wind Group завершила разработку концепции для редевелопмента исторического здания в Большом Кисельном переулке рядом со станцией метро «Лубянка». Историческое здание превратят в деловой центр «Каминский».

Открытие делового центра намечено на I квартал 2027 года. Общая площадь здания составляет 6 614 кв. м. West Wind Group приобрела объект у «Совкомбанка» летом 2025 года.

До этого он около 10 лет неоднократно выставлялся на продажу и рассматривался многими девелоперами. Вопросы вызывали различные нюансы: окружение, большие затраты на внутренние ремонтные работы, ограниченные возможности по размещению парковки.

«Мы, как и коллеги по рынку, несколько лет присматривались к этому зданию. Но в итоге приняли решение зайти в проект и создать здесь деловой центр премиального уровня с отельным сервисом», — говорит Константин Мартынычев, генеральный директор West Wind Group.

Офис как услуга и стиль «тихая роскошь»

Ключевая идея концепции — объединить исторический облик дома с премиальным офисным продуктом и набором услуг, который обычно характерен для отелей уровня 5 звезд.

Проект ориентирован на компании, для которых важны не только локация, историзм, дизайнерский ремонт, но и возможность делегировать часть бытовых и бизнес-задач: для них будет работать консьерж-сервис, внутренняя курьерская служба, поставки воды, кофе и чая «по подписке» и т.д.

Интерьеры будут выполнены в эстетике итальянского неомодернизма 1970‑х годов. Это сдержанный стиль, близкий к современному тренду на «тихую роскошь»: благородные материалы, чистые линии, строгий декор. Такой подход выбран как наиболее соответствующий локации, масштабу здания и ожиданиям целевой аудитории.

Форматы помещений

В деловом центре проектируются три типа лотов на продажу и в аренду: офисы, ритейл и пространства под общепит. В офисной части будут представлены помещения площадью от 50 до 1 700 кв. м, с потолками около 4 м. Они в основном будут сдаваться с отделкой, дизайн которой будет перекликаться с общей концепцией здания.

Самый крупный лот — 1 700 кв. м — представляет собой нетипичный для рынка формат. Это офисный пентхаус, который займет часть здания со 2-го по 6-й этаж, с индивидуальным лифтом. «Мы исходим из того, что в таком помещении резиденты захотят реализовать собственную концепцию интерьера, поэтому пентхаус будет предлагаться в предчистовой отделке», — поясняет Константин Мартынычев.

В первом и цокольном этажах разместятся помещения для ритейла (45-100 кв. м) и ресторан (400 кв. м).

Бережный редевелопмент

Внешний облик в стиле неомодерна команда West Wind Group считает одной из сильных сторон проекта. Фасад практически полностью сохранят в нынешнем виде. Изменения будут минимальны: планируется восстановить утраченные декоративные элементы — барельефы (в том числе известные в прошлом «головы баранов»), балясины, карнизы и другие детали, а также добавить архитектурную подсветку и актуализировать цветовое решение.

Дань памяти архитектору

Новый деловой центр получит название «Каминский» в честь одного из архитекторов здания — Александра Степановича Каминского. Его работы, в том числе первое здание Третьяковской галереи, хорошо известны специалистам, но среди широкой аудитории имя зодчего практически не звучит.

«Наша задача — не переписать историю объекта, а аккуратно ее продолжить, — отмечает Константин Мартынычев. — В этот раз при редевелопменте мы сознательно делаем отсылку не к истории района, а к конкретной личности. Этот проект дает нам возможность вернуть фигуру Каминского в актуальный городской контекст».

Одним из трендов последних лет, по данным девелопера UDS, стало возвращение жителей загородных коттеджей в многоквартирные городские дома.

По результатам исследования девелопера UDS, которое проводилось в двух из пяти городов присутствия компании — Москве и Ижевске, в последние годы жители загородных коттеджей стали активно возвращаться в город. Всплеск спроса на загородные дома для постоянного проживания наблюдался в 2020 году под влиянием пандемии, однако со временем многие люди пришли к выводу, что при всех преимуществах жизни на свежем воздухе у нее есть неудобства. Респонденты назвали несколько причин переезда.

Первая и самая очевидная — это транспортная доступность. Постоянные пробки могут стать серьезной проблемой для тех, кто живет за городом, а работает или учится в городе. Также, по словам клиентов девелопера UDS, когда в семье подрастают дети, им хочется быть в городе: посещать кружки, мероприятия, встречаться с друзьями, а для этого родителям приходится выстраивать сложную логистику и расписание дня. Не менее важным минусом при проживании за чертой города для многих респондентов оказалась удаленность от родителей и пожилых родственников.

Из первой причины логично вытекает вторая — жизнь вдали от цивилизации. Во многих загородных поселках нет необходимых объектов инфраструктуры в шаговой доступности: детских садов, школ, супермаркетов, поликлиник, фитнес-клубов и других. Службы доставки товаров и пункты выдачи заказов из маркетплейсах также работают не во всех локациях. В результате жители вновь вынуждены тратить дополнительное время и средства на транспорт.

Еще одна проблема, с которой столкнулись владельцы загородных домов, это резкий рост стоимости электроэнергии и других услуг на содержание поселков. Так, в 2025 году для многих владельцев частных домов плата за электричество, которую стали взимать по дифференцированным диапазонам, выросла в 2-3 раза. Дополнительной статьей расходов является постоянный ремонт: частный дом требует много внимания, сил и средств на доработку, а также уборку территории. В итоге жители вынуждены продавать дома и возвращаться в город с целью снижения расходов на ЖКХ и содержание жилья.

«Результаты исследования показали, что наши проекты позволяют сделать решение о переезде жителей из загородных домов в город комфортным и безболезненным, — рассказал Михаил Шмыков, коммерческий директор девелопера UDS. — При строительстве жилых комплексов мы сохраняем деревья, создаем зеленые зоны и маршруты для прогулок, которые позволяют жителям оставаться в балансе с природой. Важным фактором в пользу квартиры по сравнению с загородным домом для наших клиентов также является близость к центру города, благоустроенная территория и вся необходимая инфраструктура в шаговой доступности. Но для осознанного принятия решения я рекомендую не торопиться с покупкой, а арендовать загородный дом на длительный срок, чтобы составить реальное впечатление о выбранном жизненном сценарии».

В начале 2026 года в Москве массово закрываются заведения общепита и, согласно прогнозам разных аналитиков, тренд продолжится. Как уточняют в Plus Development, основные причины - повышение налогов, рост стоимости аренды и общее экономическое давление на малый и средний бизнес.

В компании рассказали, какие форматы будут определять портрет стрит-ритейла в массовых новостройках Москвы в 2026-2028 гг. и развиваться успешнее, чем общепит.

Есть ли жизнь для общепита в ЖК

Очень сильный удар приходится именно на кофейни, пекарни и небольшие кафе - форматы, которые обычно активно заполняли первые этажи новостроек комфорт- и бизнес-класса. Правда, в строящихся жилых комплексах, особенно в крупных кластерах, картина заметно отличается от общей по городу. Здесь стрит-ритейл работает в «закрытой экосистеме»: основной трафик генерируют жители дома и ближайших корпусов в радиусе 5-10 минут пешком. Такой локальный спрос гораздо устойчивее к общему экономическому спаду, чем случайный поток на центральных улицах или в торговых коридорах. Но и тут есть «порог выживаемости», отмечают аналитики Plus Development.

В компании считают, что полноценные кофейни с посадкой или пекарни с залом требуют примерно от 3-5 тысяч человек в шаговой доступности. Ниже этого порога такие форматы могут быстро становиться убыточными - и именно они чаще всего закрываются или переформатируются. Для них правильнее подбирать крупные ЖК.

Гораздо лучше будут выживать гибридные варианты: кофе с собой, доставка готовой еды, кулинарии без посадочных мест.

В Plus Development подчеркивают, что тренд на гибридные форматы важно учитывать в любом случае — вне зависимости от типа бизнеса. Например, в салоне красоты или цветочном магазине можно установить хорошую кофе-машину и продавать напитки.

Сервисы бьют кофейни

Самые устойчивые и востребованные категории в ближайшей перспективе - сервисы и товары повседневного спроса, которые жители предпочитают брать «у дома», не тратя время на поездки.

В Plus Development уточняют, что на уровне стрит-ритейла в новых ЖК наиболее перспективными в 2026-2028 гг. будут следующие форматы:

- аптеки;

- медицинские услуги (лаборатории и т.п.);

- детские сервисы (клубы, кружки);

- пункты выдачи заказов;

- услуги для животных;

- сетевые минимаркеты, кулинарии;

- студии красоты, маникюра, мужские парикмахерские;

- мелкие сети, продающие стройматериалы и хозтовары;

- цветочные магазины.

«Эти форматы показывают минимальную волатильность: люди не перестают болеть, ухаживать за животными, получать посылки или делать мелкий ремонт даже в кризис. В качественных новых ЖК вакантность в таких помещениях остается низкой, а заполняемость идет быстрее, чем в старом фонде. Общепит тоже важен, но сегодня в контексте стрит-ритейла в новостройках безопаснее ориентироваться на повседневные сервисы, которые реально нужны жителям», - говорит Елена Деренговская, главный менеджер по продукту коммерческой недвижимости Plus Development.

В компании Plus Development проанализировали портрет покупателя за последние 12 месяцев и провели опрос, чтобы выяснить, кто сегодня — главное лицо, принимающее решение при выборе квартиры на массовом рынке в столице.

Ключевые цифры

Респонденты (более 500 человек) отвечали на простой вопрос: «Кто в вашем случае имел решающий голос при покупке квартиры?». Вот как распределились ответы:

ТиНАО

- 51% — женщина

- 16% — мужчина

- 33% — совместное решение

«Старая» Москва

- 33% — женщина

- 32% — мужчина

- 35% — совместное решение

В Plus Development считают, что разница объясняется простой экономикой: в старых границах Москвы средний чек заметно выше, чаще включается «режим перестраховки», идет более глубокое обсуждение покупки.

Данные опроса также любопытно перекликаются с портретом клиентов компании в разных районах столицы.

Женский рынок

Например, на крупном объекте в Новой Москве за последние 12 месяцев почти 62% сделок заключили с женщинами. В старом городе показатель сейчас меньше, но тоже внушительный: около 51%.

В целом, женщина в возрасте 35-44 года - лидер среди покупателей новостроек в Москве, отмечают в Plus Development.

«И, помимо прочего, эта категория наиболее активна на сайтах и в соцсетях застройщиков. Например, среди наших подписчиков это «ядерная» аудитория: более 60%. Совокупные данные говорят о том, что женщина сегодня не просто активно выбирает и покупает, она часто становится человеком, который говорит финальное „да“ или „нет“ в паре. Она внимательно оценивает безопасность, комфорт для детей, общий комфорт семьи в перспективе 10-15 лет: краткосрочные выгоды ее интересуют в меньшей степени. Именно с женщиной из возрастной группы 35-44 застройщики должны выстраивать наиболее плотную коммуникацию в 2026 году», - говорит Екатерина Наливайко, директор по маркетингу компании Plus Development.

Представить свои работы на выставке художников, которая проводится на территории «Товарищества Рябовской Мануфактуры» совместно с проектом «Коллекционер», могут все желающие.

В здании «Гончар» на территории лофт-квартала «Товарищество Рябовской Мануфактуры», расположенного рядом с метро «Тульская», в марте откроется выставка, принять участие в которой могут любые художники — от начинающих до известных авторов.

Работы принимаются по двум направлениям: пейзаж и абстракция, предпочтительны картины большого формата — 60x80 и крупнее. Взносы за подачу заявки на участие отсутствуют, единственные затраты для художников — это доставка работ до выставки и обратно. Представить свои работы на выставке могут все желающие, но только после отбора жюри.

«На территории нашего лофт-квартала регулярно проходят интересные культурные события: выставки, фестивали, мотозаезды и многие другие, — рассказал Алексей Алешин, управляющий директор «Товарищества Рябовской Мануфактуры». — Такие мероприятия интересны и выгодны для всех сторон: для нашего квартала это повышение популярности, для посетителей — приятный и полезный досуг, а для авторов — возможность познакомить гостей выставки со своими картинами».

Выставка «Цех идей» будет проходить с 20 марта - 31 мая 2026 года по адресу: г. Москва, Холодильный пер, д. 3 корп. 1, стр. 4, здание «Гончар». Для участия авторам необходимо подать заявку до 9 марта. Подробнее о событии: https://opencalls.ru/idea

Справка:

«Товарищество Рябовской Мануфактуры»

Компания занимается редевелопментом промышленных зданий, новым строительством, продажей и сдачей помещений в аренду, управлением готовыми объектами.

Лофт-квартал «Товарищество Рябовской Мануфактуры» появился в 2020 году в результате реализации проекта редевелопмента двух дореволюционных фабрик — Рябовской мануфактуры промышленника и купца первой гильдии Петра Рябова и керамико-плиточного завода им. Власова. Среди задач компании в данном проекте — бережное обновление старинных зданий и восстановление их аутентичной архитектуры, сохранение истории места, города и района, а также создание современного городского пространства для комфортной рабочей среды.

К настоящему времени завершилась реновация бывших производственных построек общей площадью 46 тыс. кв. м. Планируется строительство нового бизнес-центра класса А. По завершении проекта в одной локации будут представлены деловые пространства классов А, В+ и В с классическими и гибкими офисами, отелями, заведениями стрит-ритейла, event-площадками и другими объектами для работы и отдыха.

Актуальные данные презентовали специалисты West Wind Group на пресс-конференции «Альтернатива «стеклу и бетону»: рынок небольших зданий под редевелопмент в разных районах Москвы». Также на мероприятии анонсировали новый проект компании на Лубянке.

Значительную часть конференции посвятили обзору рынка небольших коммерческих зданий под редевелопмент в ЦАО и за его пределами.

Портрет рынка: ценность редевелопмента растет в 2026 году

Как уточнила коммерческий директор West Wind Group Елизавета Ильюхина, в центральном округе Москвы сегодня преобладают компактные объекты площадью 500-3000 м² с высотой потолков 2,5-4,5 м. После модернизации они, как правило, используются под камерные бизнес‑центры, офисы «для себя», арендный бизнес, гостиницы и стрит-ритейл. Среди покупателей лотов в зданиях после редевелопмента преобладают финансовые организации, госструктуры и компании на госконтрактах, юридические и консалтинговые фирмы, клиники премиум-сегмента и другие B2B-компании.

За пределами ЦАО, по данным West Wind Group, чаще всего встречаются более крупные объекты — площадью свыше 5 000 м². Среди них — бывшие АТС, НИИ, промышленные здания. До реновации они используются под офисы низкого класса, производственные площадки для легкой промышленности, склады. Офисы в обновленных зданиях покупают госструктуры второго уровня, компании из стран Азии, IT-компании, представители креативных индустрий.

«Если сравнивать с новым строительством, редевелопмент небольших зданий позволяет быстрее вывести продукт на рынок и сразу предложить его с готовой отделкой. В то же время новые бизнес‑центры обычно передаются пользователям в состоянии shell&core, поэтому требуют дополнительных вложений и времени на запуск бизнеса. При этом исторический фонд в центральных районах ограничен, а программы КРТ и МПТ постепенно смещают развитие офисного рынка в новые кластеры. Все это еще больше повышает ценность зданий под редевелопмент, расположенных в центре», — прокомментировала Елизавета Ильюхина.

Цифры для инвесторов: экономика меняется

В компании сделали сравнительные расчеты: проанализировали окупаемость инвестиций в объектах редевелопмента (на примере БЦ «Нега») в ЦАО и в новых бизнес-центрах за его пределами. При сопоставимой площади (около 283 м²) и уровне доходов (16,5-17,4 млн рублей NOI в год) покупка офиса в историческом здании требует меньших вложений: порядка 183,7 млн рублей против 201,1 млн.

Доходность лотов в сравниваемых объектах близка: около 9% для зданий после редевелопмента против 8,66% для новых бизнес‑центров, при этом срок окупаемости в первом случае короче.

Но главное — наличие готовой отделки резко меняет экономику для инвесторов при сопоставимых характеристиках объектов и доходности.

В новом БЦ требуются дополнительные затраты на ремонт — порядка 28,3 млн рублей для условного офиса в 283 м². При этом доход от аренды начинает поступать значительно позже: срок строительства заметно превышает сроки редевелопмента, а из‑за отсутствия отделки лоты не готовы к приему арендаторов.

По расчетам West Wind Group, для указанного офиса площадью 283 м2 совокупная упущенная выгода, связанная с отсутствием арендного потока в течение 4 лет до ввода в эксплуатацию строящегося БЦ, в этом сценарии составляет около 59,4 млн рублей.

Новый проект в центре столицы

Отдельный блок на мероприятии посвятили новому проекту компании West Wind Group в центре столицы: это здание общей площадью около 6 700 м² по адресу Большой Кисельный переулок, 17/15, стр. 1. Генеральный директор West Wind Group Константин Мартынычев сообщил, что в ходе редевелопмента планируется сохранить историческую идентичность и архитектурные детали фасада. В объекте предусмотрены офисные площади, ритейл и помещения общепита. Вывод проекта на рынок запланирован на первый квартал 2027 года.

«Почти по каждому объекту, который мы рассматриваем для редевелопмента в центре, проектировщики предлагают вариант сноса и нового строительства — как более простой и выгодный сценарий. С точки зрения финансовой модели этот путь действительно выглядит наиболее очевидным. Но для нас принципиально сохранить характер здания и, как следствие, облик города. Поэтому мы выбираем бережное отношение к историческим элементам и интегрируем бизнес-центры в сложившуюся застройку. Такой же подход применим и в новом проекте на Лубянке», — подчеркнул Константин Мартынычев.

О мероприятии

На пресс-конференции «Альтернатива «стеклу и бетону»: рынок небольших зданий под редевелопмент в разных районах Москвы» присутствовали представители более 20 деловых СМИ: Forbes, «РБК,» «Интерфакс», «БФМ», «Строительная газета», «Ведомости. Город», «Дайджест недвижимости», «Мир квартир» и других изданий.

Для гостей состоялось театрализованное представление и экскурсия по бизнес‑центру «Нега» — бывшему особняку семьи Кувшиновых, в котором завершается капитальный ремонт.

Четырехэтажное здание 1899 года постройки в Хохловском переулке, 13, стр. 1 после редевелопмента будет соответствовать классу B+. Общая площадь — 3 127 м², в структуре предложения — офисы смешанной планировки (open space и кабинеты) с готовым ремонтом площадью от 191 до 313 м². Фасад будет выполнен в неоклассическом стиле, а интерьеры оформлены в неорусском стиле — с ручной росписью, мозаикой из опалового цветного стекла, отсылками к изразцам старинных печей. Объект прошел сертификацию по системе «Клевер» с уровнем «Золото», сообщила Марина Гостева, руководитель коммерческого департамента West Wind Group.

Справка:

Компания West Wind Group работает на рынке коммерческой недвижимости Москвы с 2004 года, занимаясь редевелопментом и управлением офисных центров. По данным «РБК Исследования рынков», West Wind Group 3 года подряд входит в топ-10 российских девелоперов, работающих в сфере офисной недвижимости. Компания занимает лидирующие позиции по сдаче объектов в аренду. Среди уже завершенных проектов — бизнес‑центры класса B+ Arkenston, Crosswall, Sugar Factory, в которых историческая архитектура сочетается с современными инженерными решениями и актуальным дизайном.

Сейчас компания реализует три проекта редевелопмента в центральных районах Москвы. Это особняк XIX века в Хохловском переулке — здесь откроется бизнес-центр «Нега» в русском стиле, бывший промышленный комплекс на Сущевском валу — его превратят в авангардный бизнес-центр «ВАРСТ» и здание бывшего доходного дома И.С. Романова в Большом Кисельном переулке, рядом станцией метро «Лубянка». Кроме того, West Wind Group планирует преобразовать комплекс бывшей автоматической телефонной станции у метро «Тушинская» в современный технопарк.

В феврале 2026 года первичный рынок Москвы в сегментах комфорт- и бизнес-класса демонстрирует высокие цены на фоне значительного роста за последний год. Средний бюджет на покупку однокомнатной квартиры в «старом» городе уже превышает 15 млн рублей.

Многие сталкиваются с ощущением, что стоимость столичных новостроек искусственно завышена. В компании Plus Development решили разобрать главные мифы о ценообразовании, чтобы помочь людям понять реальную логику процесса и принять взвешенное решение в будущем.

Миф №1. Цены на новостройки «раздуты»

Цены сейчас действительно высокие: например, в старой Москве многие проекты уже продают в вилке 500-700 тыс. рублей за квадратный метр. Но называть эти цифры «раздутыми» некорректно: они отражают объективные рыночные условия и себестоимость.

Так, стройматериалы заметно дорожают каждый год, минимум на 7-10%. Еще интенсивнее растут зарплаты в отрасли: в последние 5 лет дефицит рабочих кадров вынуждает девелоперов прибавлять к фонду оплаты труда минимум 10% ежегодно. Кроме того, застройщикам дорого обходится проектное финансирование и кредиты вообще: ключевая ставка остается очень высокой, даже ее корректировка до 15,5% пока не влияет на текущую ситуацию. Еще важно помнить про увеличение налоговой нагрузки, расходы на создание инфраструктуры и другие неизбежные издержки.

Чтобы финансовые модели, заложенные в проектном финансировании, выдерживали давление рынка, компании просто вынуждены повышать цены.

В конце концов, нужно генерировать деньги на операционную деятельность, развитие, субсидирование ипотеки для граждан без льгот и так далее. Кстати, еще и поэтому в 2025-2026 годах многие девелоперы решили переориентироваться на более дорогие проекты (бизнес-класс вместо комфорта): чтобы сохранить рентабельность.

«Но представим, что цены искусственно завышены. Скорее всего, в таком случае мы бы увидели массовый демпинг: появилось бы пространство для маневра, чтобы привлечь больше покупателей. Еще, вероятно, на фоне такого демпинга было бы больше банкротств. Но вместо этого цены растут, компании держатся, предложение сокращается, спрос (особенно в бизнес-сегменте) остается стабильным. Так что цены высокие, но они обоснованы текущей экономикой строительства», - отмечает Екатерина Наливайко, директор по маркетингу компании Plus Development.

Миф №2. Цены растут бессистемно и хаотично

Как уточняют в Plus Development, рост цен всегда имеет четкую внутреннюю логику и часто связан с балансировкой спроса и предложения.

Например, в феврале 2026 года застройщики начали увеличивать чеки, хотя это выглядит странно на фоне резкого охлаждения спроса. Как же так?

«Все просто: это первая волна. Компании готовятся субсидировать ипотечные ставки для людей, у которых мало преференций. К данной категории скоро могут добавиться семьи с одним ребенком, если введут разные условия по семейной ипотеке: их льготный кредит будет стоить уже не 6%, а, допустим, 10% годовых. Согласитесь, заметный рост долговой нагрузки. Потому девелоперам нужно быть готовыми подставить людям плечо. Но расходы приходится как-то компенсировать: например, субсидирование ставки в течение года обходится застройщику примерно в 15% от стоимости квартиры. Чем дольше период субсидирования, тем дороже оно стоит. В итоге чеки растут. Собственно, когда покупатель сегодня, при ключевой ставке 15,5%, видит предложения от застройщиков «Ипотека 13%» - это не уловка, а реальный продукт, созданный за счет перераспределения цен», - объясняет Екатерина Наливайко.

По ее словам, вторая волна удорожания новостроек случится летом, когда снижение ключевой ставки вернет живой спрос на рыночную ипотеку. Тогда динамика цен будет напрямую зависеть от активизации спроса на фоне дефицита предложения.

Миф №3. Цены вот-вот упадут, рынок «перегрет»

Спрос в феврале действительно резко снизился: примерно на 50% по сравнению с декабрем 2025 года. Но в целом за 2025 год продажи оставались высокими, особенно в бизнес-классе. Тем временем предложение новостроек сокращается, девелоперы осторожно выводят новые проекты, себестоимость продолжает расти. Серьезный дефицит качественных новостроек в хороших локациях сформируется уже к 2027 году.

«Если коротко, то нет ни одной предпосылки для удешевления жилья на первичном рынке Москвы. Ждать «обвала» цен малоперспективно и рискованно - можно дождаться разве что резкого удорожания. Самое безопасное время для покупки в краткосрочной перспективе - весна 2026 года. К началу 2027 года цены по Москве в среднем вырастут на 15% относительно текущих показателей», - считает Екатерина Наливайко.

Девелопер UDS проанализировал, какие ключевые задачи, боли и возражения есть у покупателей новостроек различного типа недвижимости.

Покупка недвижимости — важный и ответственный шаг, для многих покупателей он является единственным в жизни, поэтому к выбору проекта они подходят тщательно и осмысленно. Девелопер UDS составил аватары клиентов, сравнив портреты покупателей в динамичных небоскребах и бульварном квартале. Оба проекта относятся к одной категории — бизнес-класс, расположены в топовых локациях одного города, но, как выяснилось, имеют совершенно разную целевую аудиторию.

Так, для многих покупателей недвижимости в камерном проекте в центре города основной целью является выход семьи на новый этап благополучия, сохранения семейной близости и обеспечение комфортного пространства каждому члену семьи. Этой аудитории важен баланс между работой, семьей, школой и увлечениями. Для них семейная рутина — это то, на что они опираются, в чем видят смысл и источник удовольствий. Но есть боли и возражения, что качество проекта не будет соответствовать заявленному застройщиком, и в новостройке будет слишком шумно для создания семейного уюта.

Еще одна категория покупателей жилья в таких проектах — те, кто планирует начать новую жизнь: после расставания с партнером или переезда. Эти мужчины и женщины хотят обрести стабильность и душевный комфорт, ощущая в центре города свободу движения и среду для восстановления. Покупка новой квартиры дает им личное пространство, статус и движение вперед.

Небоскребы — выбор тех, кто привык к динамичной жизни в престижном районе. Это аудитория с большой насмотренностью: они много путешествуют (Сингапур, Шанхай, ОАЭ), это люди будущего, успешные и амбициозные. И квартира в небоскребе —— это «визитная карточка» покупателей престижных квартир, подтверждающая их успех и исключительность. Для них важны лучшие виды из окна, близость к знаковым объектам, подземный паркинг. Но есть и опасения оказаться заложником некачественного проекта и соседом людей другого социального статуса.

И, конечно, инвесторы: здесь аватары в обоих проектах сходятся. Для этих покупателей важно сохранить и приумножить капитал, используя квартиру как промежуточный вариант или инструмент для дальнейшей перепродажи. Такие вложения также открывают возможность выйти на новую ступень инвестирования, закрепив за собой актив бизнес-класса. Часть инвесторов приобретают жилье для своих детей, тем самым обеспечивая им успешный старт для жизни. Но есть и опасения выбрать неликвидный проект, который сложно будет сдать или перепродать.

«Аватары клиентов помогают лучше понимать целевую аудиторию, узнавать, что действительно важно для потребителя, — пояснил Михаил Шмыков, коммерческий директор девелопера UDS. — Наше исследование дало возможность создать персонализированное предложение в разных проектах, определить триггеры доверия и проработать боли и возражения покупателей».

В январе 2026 года интерес к комплексной меблировке был сдержанным, но с оживлением рынка после новогодних праздников количество заказов заметно выросло. Какой стала структура спроса в новом году, изучили в компании Monze.

По их наблюдениям, в офисном сегменте в количественном выражении традиционно преобладают заказы на оснащение рабочих мест, т.к. для них требуется значительно больше единиц мебели, чем для ресепшен, переговорных или помещений другого назначения.

Но хотя рабочие места остаются самой массовой позицией в контрактах с производителями, они уже не «забирают» львиную долю бюджета на меблировку. Специалисты фиксируют важный сдвиг: по площади оснащаемых зон в одном офисе фактически выровнялся спрос на мебель, предназначенную для индивидуальной работы, и для кухонь, «лаунжей», командного взаимодействия.

«Структура спроса на меблировку офисных площадей сейчас перераспределилась: в новых или прошедших реновацию объектах примерно 50% площади занимают опен‑спейсы и кабинеты, а оставшаяся половина отводится под общие зоны», — отметил Александр Шнурко, операционный директор ООО «Монзе».

Сама по себе идея офиса как места для коммуникации и командной работы не нова. Показательно другое: в непростом 2026 году, когда многие компании оптимизируют расходы, офис по‑прежнему не воспринимается исключительно как «набор посадочных мест». Структура спроса говорит о том, что в фокусе остаются взаимодействие коллектива, комфорт сотрудников, адаптивность среды, возможности для неформального общения, а в ряде случаев — и для проведения внутренних мероприятий.

В 2026 году ставки по вкладам продолжат снижаться, и на фоне этого возрастет интерес инвесторов к недвижимости — как к более доходному и надежному активу для сохранения и приумножения средств.

На протяжении нескольких лет доля инвесторов на первичном рынке недвижимости в целом сокращалась, однако это не касается ликвидных проектов. И в качестве примера можно привести рост цены во флагманских проектах девелопера UDS: с 2021 года цена продажи выросла в 2,4 раза (на 143%), среднегодовой прирост составил 19,4%. А доля инвесторов увеличилась почти в два раза: с 15% в 2024 году до 26% в 2025 году.

В текущем году, по оценкам экспертов, доля инвесторов на первичном рынке недвижимости может значительно возрасти, что связано с прогнозируемым снижением ключевой ставки. Так, уже ко второму кварталу, по прогнозам Центробанка, ключевая ставка может опуститься до 14%, а ставка по вкладам, соответственно, до 13% и ниже. И хотя в настоящее время банковские вклады выглядят более привлекательными, при снижении доходности даже самые консервативные инвесторы начнут рассматривать рынок новостроек как приоритетный.

Стимулированию покупательского спроса будет способствовать и снижение объема ввода жилья и, как следствие — дальнейший рост цен на недвижимость. Многие девелоперы приостановили запуск новых проектов, что может привести к дефициту качественного предложения. Так, по оценкам девелопера UDS, в 2026 году в России ведут порядка 35 млн кв. м новостроек, что в 1,3 раза меньше, чем в 2024 году.

Девелоперы, в свою очередь, начнут разрабатывать новые инструменты, которые могут стать альтернативой депозитам и рассрочке, которая постепенно уходит с рынка. В проектах девелопера UDS такой механизм уже используется. Он дает покупателю возможность выбора: оставить себе квартиру, которая выросла в цене, или забрать вложенные средства с дополнительным доходом. Инвестор принимает окончательное решение не менее, чем через год. За это время жизненная ситуация может измениться, а покупатель в любом случае остается в плюсе.

«Для многих грамотных инвесторов микс рассрочки и депозита являлся одним из наиболее выгодных инструментов. Это возможность долгосрочного депозита: часть средств вносится за квартиру, а остальные сохраняются на вкладах, — пояснил Михаил Шмыков, коммерческий директор девелопера UDS. — Но возвращение рыночной ипотеки сделает рассрочку невыгодной для застройщиков, и нужны будут новые механизмы для привлечения инвесторов».

У покупателей новостроек есть вечный вопрос: покупать сейчас или подождать? Его задавали во время кризиса в 2009 году. Он беспокоил тех, кто оформлял ипотеку под 13-14% в 2019 году.

Особенно страшно было тем, кто решился купить квартиру в 2025 году, когда ключевая ставка была 21%. Но в Plus Development сделали просчеты и пришли к выводу, что даже покупатели этого сложного периода сегодня оказались в большом выигрыше. В компании отмечают, что на протяжении 21 века выжидательная стратегия вообще не работала на столичном рынке новостроек, и особенно ярко это проявилось в последние годы.

Прошлое и будущее

Что же произошло с теми, кто решился взять квартиру в Москве, по рыночной ипотеке - скажем, в мае 2025 года?

Начнем с того, что цены с тех пор выросли сильно, на 20-35% и более — в зависимости от локации. На массовом рынке средняя стоимость квадратного метра в Москве весной прошлого года была примерно 352-354 тыс. рублей. А уже в начале текущего года в «старом» городе фиксируют все больше предложений по 500-700 тысяч рублей.

Только за январь 2026 года столичные новостройки прибавили 2-3%, и тренд продолжится из-за дефицита проектов, роста себестоимости, НДС и вымывания самых доступных лотов.

Ключевая ставка тем временем снизилась и пока остается на уровне 15,5%.

Экономия в цифрах

Допустим, наш покупатель, который решился на ипотечную сделку при «ключе» в 21%, идет в феврале на рефинансирование кредита под текущие ставки. Это уже даст заметную экономию на ежемесячном платеже, и не только.

При расчетах аналитики Plus Development использовали консервативную ставку 27% для весны 2025 года и 19-20% — для текущего периода.

Итак, весной прошлого года человек покупает квартиру в Москве площадью 45 кв. м. за 15 850 000 рублей. Он отдает первоначальный взнос в размере 30% и берет 11,1 млн рублей в кредит на 20 лет.

При ставке 27% ежемесячный платеж составил порядка 250 тыс. рублей. Но это не самое печальное: покупателю предстоит выплатить банку более 60 млн рублей за весь период, из которых переплата превысит 49 млн рублей.

И вот наступает февраль 2026 года. Цена купленной квартиры выросла: допустим, сегодня она стоит примерно 19-20 млн рублей (или гораздо больше). Но, кажется, это единственная хорошая новость.

Основной долг почти не изменился: из-за высокой ставки большая часть денег шла на погашение процентов. Так что те же 11 млн рублей наш покупатель решает рефинансировать уже под 19% на оставшиеся 19 лет и 3 месяца. И тут начинается самое интересное.

Новый ежемесячный платеж составит 180,5 тыс. рублей: уже на 60 тысяч меньше. Полная переплата тоже резко снизится и будет примерно 30,6 млн рублей. Экономия на переплате по сравнению с первоначальным кредитом составит порядка 18-19 млн рублей.

А теперь смотрим, что получается, если взять ту же квартиру сейчас, в феврале 2026 года. Для покупки «с нуля» берем усредненную ставку 20,5% (ставка рефинансирования зачастую ниже, особенно если клиент на хорошем счету у банков).

Стоимость аналогичного лота — 19 800 000 рублей. Первоначальный взнос — 30%, в кредит оформляем 13 860 000 рублей на 20 лет.

Ежемесячный платеж будет порядка 241 000 рублей. Полная переплата — около 44 млн рублей. Таким образом, человек, который рискнул купить квартиру в Москве при ключевой ставке 21% и позже решился на рефинансирование, в приведенном примере имеет следующие преимущества:

1. Ежемесячный платеж ниже на 60-65 тыс. рублей, чем при покупке в феврале 2026 года.

2. На росте цены квартиры удалось «заработать» 4 млн рублей.

3. Даже с учетом рефинансирования (банки дают его с минимальными комиссиями 0,5-1%) общая экономия на переплате за весь срок — 12-14 млн рублей (по сравнению с тем, что было бы, если бы ту же квартиру купили сейчас за 19,8 млн под 20,5%).

«Выжидательная позиция практически никогда не окупалась на протяжении 25 лет — цены росли быстрее, чем падали ставки. А при текущем дефиците предложения и росте себестоимости тренд на удорожание новостроек в 2026 году сохранится. В итоге получается, что период запредельного «ключа» оказался одним из самых удачных для покупки новостройки в последние годы: пугающие 21% были временной болью, которую перекрыло мощное удорожание недвижимости и постепенное смягчение монетарной политики. Вероятно, все, кто могут, но сегодня сознательно откладывают покупку квартиры в Москве — например, из-за стремления накопить большой первоначальный взнос — столкнутся с теми же проблемами, что их предшественники. Жилье еще сильнее подорожает, предполагаемые выгоды от большого ПВ сойдут на нет. Оптимальное время для входа в сделку в 2026 году — весна, дальше цены начнут расти по экспоненте, по мере снижения ключевой ставки и роста популярности рыночной ипотеки», — считает Екатерина Наливайко, директор по маркетингу компании Plus Development.

Предложение по небольшим офисам в Москве в минувшем году пополнялось из двух источников. Это строящиеся БЦ с мелкой нарезкой в районах активной жилой застройки и точечный редевелопмент исторических зданий в центре. На фоне падающего спроса, который участники рынка наблюдали во второй половине года, закономерен вопрос: не приведет ли большое количество «розничных» лотов к перенасыщению в этом сегменте? Ответ дали специалисты компании West Wind Group, проанализировав ситуацию на офисном рынке.

Какие есть предпосылки для перегрева

В течение года аналитики фиксировали большие объемы сдачи новых БЦ. Так, по завершении трех кварталов сообщалось, что объемы сдачи стали рекордными за последние 10 лет. Основную часть рынка составляли офисы площадью до 200 кв. м — две трети и более, по информации из открытых источников.

Бум предложений по мелкой нарезке объяснялся двумя основными факторами.

Во-первых, еще в 2023-2024 гг. сама по себе мелкая нарезка стала востребованной у инвесторов и конечных пользователей. Соответственно, на рынок активно выводились такие офисы в строящихся БЦ класса А в развивающихся жилых локациях. Это рабочая стратегия «в моменте» для конкретного девелопера, т.к. она позволяла быстро вернуть инвестиции. Но ближе к завершению комплексной застройки территории похожие предложения сконцентрируются в одних и тех же локациях, что может создать локальный перегрев.

Во-вторых, компании, занимающиеся точечным редевелопментом в центре, не могли предложить рынку лоты более 500 м2, т.к. этого часто не позволяли технические характеристики старых зданий, отметила Марина Гостева, руководитель коммерческого департамента West Wind Group.

Спад по сделкам уже начался

При этом во второй половине 2025 года представители девелоперских компаний, аналитики рынка и брокеры фиксировали снижение объемов сделок — даже в сегменте качественных и наиболее востребованных офисов в центре города.

С одной стороны, на это влиял дефицит предложения — компаниям стало сложнее подобрать себе лот, подходящий по всем критериям. С другой — некоторое охлаждение на рынке действительно присутствовало. «Оно объяснялось геополитической неопределенностью, ожиданием дальнейшего снижения ставки ЦБ. Сроки принятия решений увеличились, а девелоперам потребовалось больше усилий для полной распродажи проектов», — сказала Марина Гостева.

Чего на самом деле ждать в 2026 году

Впрочем, эксперт считает, что независимо от дальнейшей макроэкономической ситуации компактные офисы останутся востребованными в топовых локациях Москвы, и перенасыщения предложения в этом сегменте не будет. Главное — чтобы район имел хорошую транспортную доступность, сложившуюся инфраструктуру или как минимум — высокий потенциал для развития на ближайшую перспективу.

Более того, на этапе ремонтных работ помещения 150-250 м2, как и сейчас, будут распродаваться почти полностью — на 70-90%. Спрос на них активизируется, если ЦБ еще больше снизит ключевую ставку: хотя бы до 13%.

«Это приведет и к частичному перетоку капиталов с депозитов в недвижимость, и к появлению более доступных кредитов для покупки офисов. Поскольку риск перегрева уже чувствуется, важно, чтобы рост предложения не опережал спрос», — подчеркнула Марина Гостева.

Она прогнозирует, что наиболее востребованными в 2026-м будут проекты с минимальным временным лагом между заключением сделки и началом эксплуатации. Это либо новые БЦ на поздних стадиях строительства, либо находящиеся в процессе редевелопмента.

Справка:

Компания West Wind Group работает на рынке коммерческой недвижимости Москвы с 2004 года, занимаясь редевелопментом и управлением офисных центров. По данным «РБК Исследования рынков», West Wind Group 3 года подряд входит в топ-10 российских девелоперов, работающих в сфере офисной недвижимости. Компания занимает лидирующие позиции по сдаче объектов в аренду. Среди уже завершенных проектов — бизнес‑центры класса B+ Arkenston, Crosswall, Sugar Factory, в которых историческая архитектура сочетается с современными инженерными решениями и актуальным дизайном.

Сейчас компания реализует три проекта редевелопмента в центральных районах Москвы. Это особняк XIX века в Хохловском переулке — здесь откроется бизнес-центр «Нега» в русском стиле, бывший промышленный комплекс на Сущевском валу — его превратят в авангардный бизнес-центр «ВАРСТ» и здание бывшего доходного дома И.С. Романова в Большом Кисельном переулке, рядом станцией метро «Лубянка». Кроме того, West Wind Group планирует преобразовать комплекс бывшей автоматической телефонной станции у метро «Тушинская» в современный технопарк.

Эксперты «Товарищества Рябовской Мануфактуры» проанализировали, какие сервисы сегодня наиболее востребованы среди резидентов бизнес-центров.

Одним из трендов последних нескольких лет стало появление на рынке коммерческой недвижимости сервисных офисов, которые предлагают расширенный перечень дополнительных услуг для резидентов. Это уже не просто бизнес-центр, а многофункциональная экосистема, где рабочий процесс органично сочетается с инфраструктурой для учебы и отдыха.

Эксперты «Товарищества Рябовской Мануфактуры» проанализировали, какие опции являются наиболее востребованными среди резидентов на примере «Умофактуры» — «Товарищества светлых умов», которая работает в лофт-квартале на Тульской. Результаты исследования оказались довольно неожиданными.

В «Умофактуре» резиденты могут посещать бесплатные курсы иностранных языков, тренинги по ораторскому искусству, спортивные занятия, кинопоказы. По результатам работы сервиса выяснилось, что большинство офисных сотрудников выбирают не курсы английского языка или другие образовательные программы, а интеллектуальные беседы с коллегами. Несмотря на это, самым популярным форматом стало ораторское искусство.

«Когда мы открывали «Умофактуру» в октябре прошлого года, то были уверены, что резиденты в первую очередь отдадут предпочтение бесплатным курсам английского языка. Тем более, что у нас есть как базовые курсы, так и разговорный клуб, — рассказала Валерия Шор, директор по маркетингу «Товарищества Рябовской Мануфактуры». — Однако наиболее востребованным оказался совместный досуг с коллегами: практика английского языка в беседах в зонах отдыха, книжный клуб, настольные игры, просмотр кинофильмов. Многие сотрудники возвращаются в офисы после удаленного формата работы, и общение с коллегами для них играет важную роль».

«Многие работодатели переосмыслили подход к комфорту сотрудников: они делают акцент на ментальном здоровье кадров и повышают их вовлеченность с помощью дополнительных опций. Это решение позволяет укрепить HR-бренд, а также оптимизировать затраты, так как такие сервисы могут быть уже включены в арендную плату», — резюмировала Валерия Шор.

Все больше строительных компаний убирают рассрочку с прилавков: инструмент, которому всего год назад пророчили бурное развитие, превратился в обременительную опцию.

«Скорее всего, уже в ближайшие полгода большинство игроков первичного рынка Москвы перестанут продавать квартиры в рассрочку: разве что оставят ее как особый продукт для некоторых категорий покупателей с высокими доходами. Причина простая: финансовые модели застройщиков оказались просто не приспособлены к рассрочке, ведь она не дает нормально наполнять эскроу-счета», - говорит Екатерина Наливайко, директор по маркетингу компании Plus Development.

Лоты могут хорошо продаваться в рассрочку, но со временем финансовая модель начинает ломаться, без наполнения эскроу-счетов возрастает стоимость кредитования проектов. По сути, строительство становится дороже. Но зачем тогда так много девелоперов работали с рассрочкой?

«Это как раз понятно. Рыночная ипотека стала практически недоступной для россиян. А рассрочка как инструмент довольно удобна прежде всего для покупателей. Но застройщики понимали, что наступит момент, когда их выручки уже не будет хватать для покрытия сделок с рассрочкой — и он наступил. Однако в 2026 году все ждут роста спроса на рыночную ипотеку. Так что рассрочка, какой мы ее знали в 2024-2025 годах, просто вымирает», - объясняет Екатерина Наливайко.

Как отмечают в Plus Development, уже сейчас рассрочка существует преимущественно как стандартный инструмент с ежемесячными платежами до ввода дома в эксплуатацию и первоначальным взносом более 50%. При этом все сложнее найти щадящие схемы, когда на остаток не начисляется процент и можно платить траншами (например, раз в квартал).

«В феврале 2026 года мы ждем обвала спроса на новостройки в Москве: число сделок снизится на 50% по сравнению с декабрем 2025 года. Доля сделок с рассрочкой при этом уже не будет превышать 4-5%. Самим покупателям рассрочка будет относительно выгодна максимум до лета: далее, по мере снижения ключевой ставки, рыночные ипотечные программы станут интереснее», - добавляет Екатерина Наливайко.

На фоне быстро меняющейся экономической ситуации участились случаи, когда у заказчиков не хватает заложенного бюджета на комплексное оснащение объектов. Эксперты компании Monze перечислили решения, которые в текущих реалиях способны снизить риски перерасхода средств.

Фиксировать цену

Среди заказчиков постоплата часто воспринимается как наиболее безопасный и удобный с точки зрения планирования способ расчетов. Нельзя однозначно сказать, какой инструмент управления денежным потоком «правильный», а какой нет. Выбор зависит от финансовой модели заказчика и условий контракта. Но при текущих колебаниях цен важно, на каком этапе и в каком объеме компания зафиксирует стоимость материалов, работ.

К примеру, предоплата может быть актуальна для будущих резидентов бизнес‑центров, ожидающих передачи офисных блоков, и для девелоперов, которые планируют оснащение МОПов. Распространены ситуации, когда точная дата готовности помещений неизвестна: идет строительство или отделка, сроки зависят от подрядчиков и могут сдвигаться. В отдельных случаях возможна полная подготовка мебели с краткосрочным хранением на складе фабрики до монтажа. А вот длительное хранение изделий может обернуться немалыми затратами, и тогда целесообразно согласовать спецификации и заранее закупить материалы — все индивидуально и зависит от параметров проекта.

Продумывать функциональность

Нередко в проект закладывают самую недорогую фурнитуру, которая в итоге может не отвечать потребностям заказчика. Чаще всего так происходит, когда мебельную компанию подключают в самом финале и решения принимаются без полноценного технического согласования.

Принцип «не экономить» в данном случае не означает «берем самое дорогое», он — про подбор фурнитуры под конкретные задачи.

Из этой же серии рисков — следование визуально эффектным визуализациям без адаптации к реальности. Дизайн важно соотносить с условиями, в которых будет проводиться установка мебели и ее дальнейшая эксплуатация.

«Иногда в проектах мы видим решения, которые хорошо смотрятся на экране монитора, но по факту требуют доработок. Поздняя адаптация может привести к серьезным конструктивным изменениям, делению изделий на модули и дополнительным выездам специалистов на объект», — рассказал Александр Шнурко, операционный директор ООО «Монзе».

Вносить правки вовремя

Еще одна причина удорожания — серьезные изменения в отделке и инженерных решениях после того, как началось производство мебели. Если смещаются выводы электрики, сантехники, сплит-систем, корректируется длина ниш и простенков, то приходится актуализировать чертежи, перенастраивать станки, а в отдельных случаях — заменять уже изготовленные элементы.

«Это не отменяет того факта, что заказ мебели нельзя откладывать на последний момент, иначе велик риск затянуть сдачу объекта. Но эффективнее всего действовать поэтапно: заранее согласовать с исполнителем комплектацию и бюджет. Перед запуском встроенных позиций в производство — завершить все отделочные работы и обязательно провести контрольные замеры», — добавил Александр Шнурко.

В 2026 году любые внеплановые изменения особенно рискованны для бюджета: могут потребоваться дополнительные материалы и комплектующие, а при скачках цен и перебоях в логистике их не всегда удается закупить оперативно и по прежней стоимости.