По подсчетам аналитиков компании «Метриум», в I квартале 2024 года в столичных премиальных и элитных новостройках было реализовано 105,3 тысяч кв. м[1], что на 130,4% больше, чем в январе-марте 2023 года. На долю 15 самых востребованных проектов премиум-класса приходится 71,2% проданной площади в сегменте, элитного и делюкс-класса — 94,5%.

Премиум-класс

В течение I квартала 2024 года в премиальных проектах Москвы было продано 93,1 тысяч кв. м первичного жилья — на 120,6% больше площади, реализованной в январе-марте 2023 года. При этом доля 15 самых востребованных проектов составила 71,2%. Состав топ-15 самых продаваемых новостроек премиум-класса за минувший квартал обновился на две позиции.

Новым лидером рейтинга стал его дебютант — жилой комплекс JOIS от MR Group. За I квартал 2024 года в нем продано 8718 кв. м (9,4% от объема реализованной в сегменте площади). Средняя цена квадратного метра в проекте в марте 2023 года составила 510,4 тысяч кв. м.

Второе место занял лидер 2023 года жилой квартал «Прайм Парк» от компании Optima Development. В январе-марте 2024 года в нем продано 5649 кв. м (6,1% от общего объема реализованной площади). Особенность данного проекта заключается в том, что более половины площади в нем реализовано по договорам купли-продажи, так как часть корпусов уже введена в эксплуатацию. Средняя цена квадратного метра в проекте по итогам I квартала достигла 718,8 тысяч рублей.

«В связи с растущим трендом на экологичность покупатели премиум-класса стремятся к выбору проектов с парками, — комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development. — За последние два года число премиальных проектов с собственными зелеными зонами выросло более чем в полтора раза. В то же время по-прежнему эксклюзивными остаются большие частные парки площадью более 1 га. Такие объекты благоустройства есть всего в 30% премиальных проектов, и они становятся значимым конкурентным преимуществом.

Жилой квартал премиум-класса «Прайм Парк» отличается наличием множества социальных и коммерческих объектов в пешей доступности, уютными зелеными зонами общей площадью 6 га, инновационной цифровой экосистемой. К тому же, резидентам проекта доступны круглосуточный консьерж-сервис, услуги валет-парковщиков и беллменов, клининг и химчистка. Также высокую покупательскую активность помогает поддерживать наличие в арсенале компании гибких беспроцентных рассрочек».

На третьем месте находится жилой комплекс Mod от MR Group. За первые три месяца 2024 года в нем продано 5316 кв. м (5,7% от общего объема реализованной площади). Квадратный метр в проекте по результатам марта 2024 года обойдется в среднем в 504,4 тысяч рублей.

В топ-15 самых востребованных премиальных проектов в I квартале 2024 года вошли еще два проекта MR Group: Symphony 34 (9 место) и SLAVA (11 место). «В Москве сохраняется тренд на высотные премиальные проекты, — говорит Мария Литинецкая, генеральный директор MR Group. — Застройщики в столице реализуют 68 комплексов с небоскребами — зданиями высотой от 100 метров. Для сравнения, пять лет назад на первичном рынке было представлено 50 таких проектов. Суммарная площадь всех строящихся небоскребов Москвы в начале 2024 года составляет 7,3 млн кв. м против 5,9 млн кв. м годом ранее. Таким образом, этот показатель увеличился на 24%. Высотный формат у большинства клиентов ассоциируется с престижем и передовыми технологиями. Кроме того, современные высотки строятся по принципу «города в городе» с насыщенной инфраструктурой и качественным благоустройством прилегающей территории. Этим объясняется высокий спрос на жилье в наших премиальных жилых проектах JOIS, Mod, Symphony 34, SLAVA. Стоит отметить, что для их создания мы пригласили международных звезд в области архитектуры и дизайна. В каждом проекте учтены высокие требования будущих резидентов, предусмотрены рестораны, лаундж-зоны, фитнес-центры со SPA и кофе-поинты».

По данным компании «Метриум», средняя цена квадратного метра в премиальных новостройках в марте 2024 года достигла 670,7 тысяч рублей. В шести проектах, вошедших в топ-15, этот показатель выше. Примечательно, что минимальная средняя цена квадратного метра (482,7 тысяч рублей в жилом комплексе «Преображенская площадь») почти в три раза ниже максимальной (1,205 млн рублей в ЖК Luzhniki Collection).

Самые продаваемые новостройки премиум-класса в Москве в I кв. 2024 г.

*С учетом сделок по ДКП

Источник: «Метриум»

Элитный сегмент

В I квартале 2024 года в элитных новостройках по ДДУ было продано 12,2 тысяч кв. м, что на 62,5% больше, чем в аналогичный период 2023 года. Впрочем, этот показатель не в полной мере отражает динамику потребительского интереса. В элитном сегменте срок экспонирования квартир и апартаментов нередко составляет несколько лет, в связи с чем многие лоты реализуются по договорам купли-продажи.

Доля 15 самых востребованных новостроек элитного сегмента по итогам 2023 года составила 94,5%. Рейтинг обновился семь позиций.

По итогам I квартала 2024 года первое место вновь занял жилой комплекс «Бадаевский» от Capital Group. За январь-март в нем продано 2619 кв. м квартир (21,4% от общего объема реализованной площади в сегменте). Средняя цена квадратного метра в «Бадаевском» в марте 2024 года составила 1,2 млн рублей.

На втором месте находится жилой комплекс «Вишневый сад» от AB Development. За I квартал в нем продано 2148 кв. м (17,6% от общего объема проданной площади). Квадратный метр жилья в «Вишневом саду» по итогам марта стоил в среднем 1,4 млн рублей.

Третье место досталось ЖК «Лаврушинский» от «Sminex-Интеко». В I квартале 2024 года в проекте реализовано 1370 кв. м, что составляет 11,2% от общего объема проданной площади. Средняя цена квадратного метра в конце марта 2024 году здесь составляла 1,8 млн рублей.

По данным компании «Метриум», по итогам 2023 года средняя цена квадратного метра в столичных новостройках элитного сегмента достигла 2,9 млн рублей.

Средняя цена квадратного метра первичного элитного жилья по результатам I квартала 2024 года составила 1,8 млн рублей. Показатель выше среднерыночного уровня зафиксирован в восьми проектах из рейтинга.

«На рынке элитной недвижимости Москвы наблюдается высокая потребительская активность, — резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». — В 2024 году в структуре спроса преобладает первичная недвижимость. Это объясняется тем, что на вторичном рынке осталось мало по-настоящему привлекательных объектов, на самые популярные сформирован лист ожидания. В свою очередь, на первичном рынке появилось немало новых интересных проектов с прекрасными качественными характеристиками. При этом застройщики предлагают лояльные индивидуальные условия покупки, в частности, гибкую систему оплаты: порядка 40% сделок совершаются с рассрочкой».

               Самые продаваемые новостройки элитного сегмента в Москве в I кв. 2024 г.

Источник: «Метриум»

[1] По ДДУ без переуступок и сделок с юрлицами, с учетом ДКП в «Прайм Парке».

Коттеджи и таунхаусы обладают как неоспоримыми преимуществами, так и специфическими особенностями, которые не всем подходят. На фоне активного развития рынка ИЖС клиенты все чаще выбирают между двумя этими форматами жилья. Девелопер мультиформатного поселка «Красногорск Парк» рассказывает, как правильно определиться, куда именно переезжать.

Бюджет

Таунхаусы часто бывают более доступными по цене, чем коттеджи, поскольку обычно занимают меньшую площадь земли и имеют общие стены с соседским жильем. Но переплата за частный дом рациональна, так как подразумевает преимущества по размеру участка и степени приватности. Правда, следует быть готовыми не только к более значительной сумме сделки, но и к высоким коммунальным платежам, ведь, как правило, в коттеджах используются индивидуальные системы отопления, водоснабжения и канализации. Впрочем, есть и исключения. Так, в мультиформатном поселке «Красногорск Парк» предусмотрены собственная котельная и водозаборный узел с двумя артезианскими скважинами: действующей и резервной.

Пространство и приватность

Коттеджи зачастую предполагают больше пространства как внутри дома, так и на прилегающем участке. Кроме того, в них нет общих стен с другими жителями. Поэтому, если вы цените камерность, частный дом будет предпочтительным вариантом. Вместе с тем таунхаус лучше подойдет для формирования сплоченного соседского комьюнити. Это прекрасный выбор для тех, кто хочет больше времени проводить с окружающими, а не замыкаться в кругу своей семьи.

Управление и обслуживание

Собственники таунхаусов нередко несут низкие затраты на обслуживание, поскольку часть общих зон (например, дворы или парковки) обычно подлежат совместному содержанию. Коттеджи требуют более дорогого и кропотливого ухода за территорией. При этом они гарантируют полноценный загородный образ жизни, не комбинированный с городскими реалиями.

Локация и доступность

Таунхаусы чаще всего расположены недалеко от городов, в субурбиях, и даже в пределах мегаполисов. Коттеджи обычно находятся в более удаленных районах, в тихих зеленых местах. Соответственно, с точки зрения транспортной доступности выгоднее таунхаусы. Коттеджи, в свою очередь, предпочтительнее в смысле экологичности и приватности локаций. Впрочем, есть особые мультиформатные поселки с частными домами и таунхаусами, которые объединяют преимущества двух типов жилья. Яркий пример — «Красногорск Парк», построенный в 13,5 км от МКАД, недалеко от Красногорска, при этом в шаговой доступности от масштабного Опалиховского лесопарка.

Психология и образ жизни

«Клиенты, рассматривающие коттеджи и таунхаусы, не подобны параллельным прямым, которые никогда не пересекаются, — отмечает Наталия Григорьева, директор по продажам ЖК «Красногорск Парк». — Напротив, часто покупатели оказываются перед дилеммой, какой из этих форматов жилья предпочесть. На мой взгляд, проблема выбора не сводится только к бюджету клиентов. Прежде всего, важна психологическая составляющая. Нужно четко определиться, какие причины стимулируют вас покупать жилье за городом. Если в первую очередь для вас значимы тишина и уединение, то лучше приобрести коттедж. Также это надежный выбор для тех, кто стремится к большому придомовому участку. Если же вы вполне общительный человек, который переезжает из мегаполиса ради экологичности локации и расширения жилплощади, оптимальный вариант — таунхаус. Выбрав его, вы сможете сэкономить на сделке, обслуживании дома, коммунальных платежах». 

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I квартала на первичном рынке элитного и делюкс-класса Москвы. Объём предложения вырос на 10%. Средневзвешенная цена кв. м составила 1,8 млн рублей за кв. м (без изменений за квартал, +1,3% за полгода, +12,2% за год). Было заключено 80 ДДУ (-48,7% за квартал, +60% за год).

По итогам I квартала 2024 года на рынке новостроек высокобюджетного сегмента в реализации находилось 66 проектов, среди которых 35 проектов элитного класса и 31 проект делюкс-класса. В элитном классе объем предложения (в шт.) за квартал вырос на 8%, чему поспособствовал новый объем недавно стартовавшего проекта «Тишинский бульвар» (187 лотов). В делюкс-классе объем предложения за квартал вырос на 13% (600 лотов). Суммарный объем предложения на конец I квартала года составил 1,46 тыс. лотов (+10% за квартал), из них 64,3% приходится на квартиры и 35,7% — на апартаменты.

Больше всего высокобюджетных лотов представлено на Якиманке (253 шт.). Сопоставимый объем предложения отмечается в Пресненском районе (250 шт.), где стартовал новый проект элитного класса «Тишинский бульвар».

За счет стартовавшего в открытой продаже проекта в элитном классе выросла доля предложения в корпусах на котловане (25,5%, +12,4 п.п. за квартал). Проекты «Дом XXII» и Doro Mille перешли на этап монтажа нижних этажей, в связи с чем доля предложения в корпусах на этапе монтажа выросла на 10,1 п.п. и составила 33,7%.

В делюкс-классе со II кв. 2023 года наблюдается тенденция к сокращению предложения в корпусах на этапе монтажа этажей (31,8%, -5,3 п.п. за квартал, -33,6 п.п. за полгода), это объясняется ростом доли предложения в сданных корпусах (10,4%, +5,1 п.п. за квартал) и комплексах на этапе отделки (28,3%, +19,4 за полгода). В I кв. 2024 года на этап отделки перешли такие проекты как «Лаврушинский» и «Ильинка 3/8».

В элитном классе выросла доля предложения без отделки (58,1%, +18,2 п.п. за квартал). Это произошло за счет выхода крупного объема недавно стартовавшего проекта «Тишинский бульвар», где квартиры представлены без отделки.

В делюкс-классе не произошло существенных изменений. Доля предложения без отделки увеличилась на 2,7 п.п. за квартал и составила 73,3%.

По подсчетам аналитиков «Метриум», по итогам I квартала 2024 года средневзвешенная цена кв. м составила 1,8 млн рублей за кв. м (без изменений за квартал, +1,3% за полгода, +12,2% за год). В делюкс-классе отмечается незначительное сокращение цены кв. м. (-2,6% за квартал). В элитном классе в I кв. 2024 года средневзвешенная цена кв. м стагнирует, что обусловлено структурой экспозиции. За последние полгода в элитном классе наблюдается прирост доли предложения в корпусах на начальном этапе строительства, а в марте 2024 года на рынок был выведен крупный объем (187 шт.) в новом проекте «Тишинский бульвар» со средней ценой кв. м ниже рынка (1,06 млн руб. за кв. м). Без учета этого проекта в элитном классе прирост средней цены кв. м за квартал составил 3%.

В высокобюджетном сегменте 41% предлагаемых лотов с площадью более чем 150 кв. м, а 29% лотов продается более чем за 300 млн руб. Тем не менее, 24% предложений в стоимости не превышают 100 млн руб.

Рейтинг самых доступных предложений квартир высокобюджетного сегмента в марте 2024 года:

— «Тишинский бульвар»: квартира площадью 52,1 кв. м за 45,1 млн руб.;

— «TITUL на Серебрянической»: квартира площадью 49,2 кв. м за 50,8 млн руб.;

— «Бадаевский»: квартира площадью 49,2 кв. м за 53 млн руб.

Рейтинг самых доступных предложений апартаментов высокобюджетного сегмента в марте 2024 года:

— RUNOVSKY 14: апартамент площадью 26 кв. м за 24,4 млн руб.;

— «Звезда Арбата»: апартамент площадью 46,9 кв. м за 31,7 млн руб.;

— CULT: апартамент площадью 25,5 кв. м за 31,9 млн руб.

Рейтинг самых дорогих предложений квартир и апартаментов высокобюджетного сегмента в марте 2024 года:

— «Обыденский №1»: пентхаус площадью 428,5 кв. м за 2,42 млрд руб.;

— «CULT»: пентхаус площадью 890,6 кв. м за 2,03 млрд руб.;

— «Лаврушинский»: пентхаус площадью 459,4 кв. м за 2 млрд руб.

В I кв. 2024 года на рынке высокобюджетных новостроек было заключено 80 ДДУ (-48,7% за квартал, +60% за год). В марте 2024 года было заключено столько же ДДУ, как в марте 2023 года (31 ДДУ). Пониженный спрос в сравнении с прошлым кварталом объясняется сезонностью. Стоит учитывать, что динамика спроса в высокобюджетном сегменте также во многом зависит от доли сделок по типу договора. Так как высокобюджетные проекты имеют более длительный срок реализации в сравнении с другими сегментами, существенная часть проектов реализуется через ДКП и ПДКП.

В I квартале 2024 года наибольшая доля сделок была отмечена в Дорогомилово. Здесь реализуются «Бадаевский» (15 ДДУ за квартал) и D’oro Mille (3 ДДУ за квартал).

Основные тенденции

В I квартале 2024 года было заключено 80 ДДУ (-48,7% за квартал, +60% за год): в январе — 21 ДДУ, в феврале — 28 ДДУ, в марте — 31 ДДУ. Подобная динамика обусловлена сезонностью. В I кв. 2023 года динамика с января по март была аналогичной, однако в январе-феврале 2024 года уровень спроса имел более высокие показатели.

«Ужесточение условий по ипотеке напрямую не влияет на высокобюджетный сегмент, — отмечает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». — Однако стоит учитывать, что с ростом ключевой ставки выросли проценты по вкладам, что переориентировало некоторых покупателей на краткосрочные депозиты. Также стоит упомянуть тренд на увеличение потенциальных инвесторов в регионы России, например, Сочи, где растет выбор рентабельной элитной недвижимости.

Тем не менее, год к году показатель спроса в высокобюджетном сегменте только растет. Вместе с тем наблюдается повышенная активность застройщиков, выраженная в количестве новых проектов на рынке, что влияет на уровень конкуренции в сегменте.

На рынке предложения элитной недвижимости за прошедший год наблюдается стагнация средневзвешенной цены, а на рынке новостроек делюкс-класса было отмечено сокращение цены кв. м за (-2,6% за квартал, -8,8% за полгода). Одной из причин такой динамики являются изменения в структуре экспозиции. Если рассматривать каждый проект индивидуально, то в большинстве случаев наблюдается положительная динамика цены кв. м за квартал».

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I квартала 2024 года на первичном рынке премиум-класса Москвы. Объём предложения увеличился на 3,8% за квартал. Средневзвешенная цена кв. м составила 670 720 руб. (+1% за месяц, +5,1% за квартал, +14,6% за год). Было заключено 1619 сделок по ДДУ (-31% за квартал, +109,7% за год).

По итогам I квартала 2024 года на рынке новостроек премиум-класса объем предложения составил 5,5 тыс. лотов (+3,8% за квартал, +2,8% за год), где 5 тыс. — квартиры и 0,5 тыс. — апартаменты.

В I квартале 2024 года стартовали продажи в проекте «Новые Академики» и KING & SONS, а также бронирование в проекте «Дом 7 Даниловский». Кроме того, открылись продажи в новых корпусах в проектах: Mod, «Преображенская площадь», Luzhniki Collection, «Дом 56».

По объему предложения (в шт.) в I квартале 2024 года лидирует ЦАО (без изменений за квартал). Наиболее выраженная динамика прослеживается в САО, где в марте экспонировалось 0,93 тыс. лотов. (+19% за квартал).

Максимальную долю составляет предложение в корпусах на этапе монтажа этажей (60,2%, +4,5 п.п. за квартал). За квартал сократилась доля предложений в корпусах на начальном этапе (15,3%, -3,8 п.п. за квартал) и на этапе отделки (15,6%, -2,7 п.п. за квартал).

В структуре предложения преобладают двухкомнатные квартиры и апартаменты. За год доля однокомнатных лотов в премиальном сегменте сократилась на 3,6 п.п. и составила 29,5%. Это объясняется вымыванием компактного формата в связи с высоким уровнем спроса в I кв. 2024 года по отношению к I кв 2023 года вместе с сокращением средней площади ДДУ. В I квартале 2023 года средняя площадь ДДУ была равна 76,3 кв. м., к I кварталу 2024 года показатель сократился на 7,3% м и составил 70,7 кв. м.

По итогам I кв. 2024 года выросла доля предложений с отделкой white box (30,7%; +3,8 п.п. за квартал) и сократилась доля без отделки (53,4%, -3 п.п. за квартал). Доля предложения с чистовой отделкой составила 15,9% (-0,8 п.п. за квартал).

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена кв. м на рынке премиум-класса по итогам I кв. 2024 года составила 670 720 руб. (+1% за месяц, +5,1% за квартал, +14,6% за год). На графике видно, что средневзвешенная цена апартаментов за квартал выросла на 18,6% и достигла 778 450 тыс. руб. за кв. м. Это объясняется изменениями в структуре экспозиции при относительно небольшой выборке. Если рассматривать прирост по каждому проекту по отдельности, то динамика цены по апартаментам будет сопоставима с динамикой цены по квартирам. Средняя стоимость квартир за квартал выросла на 3,3% и составила 656 960 тыс. руб. за кв. м.

Наибольшую долю предложения составляют лоты площадью от 40 кв. м до 60 кв. м (25%). Доля таких форматов практически сопоставима с долей предложения форматов 60-80 кв. м (23%) и 100+ кв. м (24%). В премиальном сегменте 27% квартир и апартаментов продаются более чем за 60 млн руб.

Средняя стоимость лота в премиальном сегменте составила 54,3 млн руб. (-1% за месяц, +7,2% за квартал, +18,2% за год).

Рейтинг самых доступных предложений апартаментов премиум-класса в марте 2024 года:

— Deco Residence: апартамент площадью 22,68 кв. м за 12,5 млн руб.;

— Verdi: апартамент площадью 32,3 кв. м за 12,8 млн руб.;

— Logos: апартамент площадью 26,6 кв. м за 15,8 млн руб.

Рейтинг самых доступных предложений квартир премиум-класса в марте 2024 года:

— Mod: квартира площадью 30,38 кв. м за 14,5 млн руб.;

— «Дом 56»: квартира площадью 27,6 кв. м за 14,6 млн руб.;

— Pride: квартира площадью 30,7 кв. м за 15,5 млн руб.

За I квартал 2024 года на рынке новостроек премиум-класса было заключено 1619 сделок по ДДУ (-31% за квартал, +109,7% за год). Причем в марте 2024 года сделок было ровно в два раза больше (701 ДДУ), чем в январе 2024 года (350 ДДУ). Объем спроса в марте 2024 года сопоставим с объемом спроса по месяцам в периоде с августа по декабрь.

Доля ипотечных сделок за I квартал 2024 года составила 43%. В январе 51% сделок прошли с ипотечным обременением, в феврале — 37%, в марте — 45% (+8 п.п. за месяц). Стоит учесть, что часть заключенных сделок в декабре были зарегистрированы только в январе, в связи с чем в начале года наблюдалась высокая доли ипотечных сделок относительно февраля.

Больше всего сделок по ДДУ в I квартале 2024 года было совершено в СЗАО (36%, +3 п.п. за квартал).

Основные тенденции

В I квартале 2024 года на рынке новостроек премиум-класса было заключено 1619 ДДУ. В январе в связи со снижением покупательской активности в период новогодних праздников было заключено 350 сделок, в феврале — 568 ДДУ, в марте — 701 ДДУ.  В январе-марте 2023 года динамика была аналогичной — объем спроса в марте более чем в два раза превышал показатели спроса в январе и в феврале.

«Вместе с тем в сравнении с I кварталом 2023 года объем спроса в премиальном сегменте вырос более чем в два раза — на 109,7%, — отмечает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». — Это связано с полным восстановлением рынка от последствий социально-экономических колебаний 2022 года. При этом ужесточение условий предоставления займов в 2024 году мало сказывается на премиальном рынке, который слабо зависит от жилищного кредитования. В то же время клиенты на фоне финансовой неопределенности активнее вкладываются в надежные недвижимые активы.

Одним из факторов, удерживающих показатель спроса, также может выступать раскрытие банковских депозитов. В июле-августе с первым повышением ключевой ставки выросла доля краткосрочных депозитов по вкладам. Через 6 месяцев они стали раскрываться».

Девелопер жилого комплекса комфорт-класса «Катуар» — ГК «Ферро-Строй» — сообщает о старте продаж корпусов 1-5 третьей очереди второго этапа проекта. Минимальная стоимость составляет 4,7 млн рублей за однокомнатную квартиру площадью 36,7 кв. м.

Стартовали продажи в корпусах 1-5 жилого комплекса комфорт-класса «Катуар» (Мытищи, в пешей доступности от ж/д станции «Катуар»). Квадратный метр здесь обойдется в среднем в 127,9 тысяч рублей. Минимальная стоимость однокомнатной квартиры — 4,7 млн рублей (за 36,7 кв. м), двухкомнатной — 6,5 млн рублей (за 52,2 кв. м), трехкомнатной — 8,5 млн рублей (за 78,9 кв. м).

Корпуса 1-5 ЖК «Катуар» включают 120 однокомнатных квартир (площадью 35-45 кв. м), 147 двухкомнатных (52-78 кв. м), 54 трехкомнатных (74-96 кв. м). Есть варианты без отделки, с ремонтом под ключ и white box. В квартирах планируется устанавливать двухконтурные газовые котлы. Во дворах девелопер разместит детские и спортивные площадки. Ввод корпусов намечен на I квартал 2027 года.

В корпусах 1 и 5 откроется семь коммерческих помещений общей площадью 975 кв. м. Кроме того, в первом корпусе появится полностью укомплектованный бесплатный медицинский центр врача общей практики площадью 258,5 кв. м. Стоит отметить, что в рамках комплексного развития территории (КРТ) в жилом комплексе предусмотрены детский сад на 200/225 воспитанников (введен в 2022 году), школа на 1100 учеников и торговый центр.

«Чтобы охватить как можно больше потенциальных покупателей, мы диверсифицируем предложение и предлагаем как классические планировки, так и квартиры евроформата, — рассказывает Григорий Ваулин, управляющий партнер ГК «Ферро-Строй» и EVRAZ STEEL. — Основная отличительная особенность корпусов 1-5 — наличие большого числа просторных квартир, ориентированных на семейных клиентов. При этом выгодные цены позволяют совершать сделки с помощью льготных ипотечных госпрограмм».

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I квартала 2024 года на первичном рынке бизнес-класса Москвы. Объем предложения вырос на 2,3%. Средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов составила 449 679 руб. (+2,8% за месяц, +3,7% за квартал, +9,2% за год). Заключено 5,2 тыс. сделок по ДДУ (- 41% за квартал, + 55% за год).

            В конце первого квартала 2024 года на рынке новостроек бизнес-класса в пределах Старой Москвы в реализации находилось 128 проектов, где предлагалось 20,3 тыс. лотов, из которых 16,2 тыс. — квартиры и 4,1 тыс. — апартаменты. Объем предложения вырос на 2,3% за квартал и на 2,9% за год.

По объему предложения ЮАО сохраняет лидерство (4,5 тыс. лотов, без изменений за квартал). Здесь продаются такие крупные проекты как Parkside, «ЗИЛАРТ», Wave, «Ривер Парк Коломенское».

В I квартале 2024 года на рынок вышло 3 новых жилых комплекса бизнес-класса: «Серебряный бор», «Шелепиха», «CITYZEN», а также 2 комплекса апартаментов бизнес-класса: «EVOPARK Сокольники» и «EVOPARK Измайлово».

Наибольшая доля предложений бизнес-класса находится в корпусах на этапе монтажа этажей (44,4%, +3,0 п.п.). За квартал сократилась доля предложения в корпусах на стадии отделочных работ (21,9%, -1,8 п.п.) и в сданных корпусах (14,4%, -1,3 п.п.).

В соотношении объема предложения квартир и апартаментов в разрезе комнатности увеличилась доля студий (17,3%, +3,0 п.п.) и однокомнатных лотов (33,1%, +0,4 п.п.), тогда как доля вариантов квартир и апартаментов с большим числом комнат стала меньше — доля двухкомнатных лотов сократилась до 32,5% (-1,9 п.п.), трехкомнатных до 14,7% (-1,2 п.п.), лотов с 4 и более комнатами до 2,4% (-0,2 п.п.).

Относительно I кв. 2023 года в студиях отмечен максимальный прирост цены кв. м (+14,8% за год, +1,2% за квартал). При этом за последний квартал наиболее существенно выросла цена трехспальных лотов (+5% за квартал и +7,1% за год).

В марте 2024 года сократилась доля предложения квартир и апартаментов бизнес-класса без отделки (-3,9 п.п. за квартал), тогда как предложение лотов с чистовой отделкой увеличилось (+3,5 п.п. за квартал). Доля предложения квартир и апартаментов в формате white box выросла на 0,5 п.п.

Квартиры и апартаменты от 30 до 50 кв. м составляют 32% предложения. Основная доля лотов экспонируется в ценовом диапазоне от 15 млн до 25 млн руб.

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов бизнес-класса по итогам I квартала 2024 года составила 449 679 руб. за кв. м (+2,8% за месяц, +3,7% за квартал, +9,2% за год). На графике наблюдается увеличение разрыва в цене между квартирами и апартаментами. Цена на квартиры растет, тогда как апартаменты дешевеют: за I квартал 2024 г. цена квартир выросла на 4,7% (+11,5% за год), тогда как цена апартаментов снизилась на 0,7% за квартал (-3,3% за год). Это обусловлено выходом на рынок нового проекта «EVOPARK Сокольники» и новых корпусов в «Аквилон Signal» с ценой ниже рынка, что повлияло на показатель средневзвешенной цены.

Рейтинг самых доступных апартаментов в марте 2024 года:

— «Аквилон Signal»: апартамент площадью 20,9 кв. м за 6,2 млн руб.;

— N’ICE LOFT: апартамент площадью 17,5 кв. м за 6,8 млн руб.;

— «ФизтехСити»: апартамент площадью 23,99 кв. м за 6,9 млн руб.

Рейтинг самых доступных квартир в марте 2024 года:

— Stellar City: квартира площадь 29,7 кв. м за 7,4 млн руб.;

— Parkside: квартиры площадью 20,4 кв. м за 7,8 млн руб.;

— WAVE:  квартира площадью 20,2 кв. м за 8,9 млн руб.

В I кв. 2024 года на рынке новостроек бизнес-класса было заключено 5,2 тыс. сделок по ДДУ, что на 41% ниже уровня продаж предыдущего квартала, однако превышает объем сделок, заключенных в I кв. 2023 года на 55%. Стоит отметить, что в марте относительно предыдущего месяца показатель уровня спроса вырос на 29% и составил 2,1 тыс. ДДУ.

За I квартал 2024 года доля ипотечных сделок в бизнес-классе сократилась на 15 п.п. и составила 58%. В феврале доля по ипотечным сделкам составила 47% (-29 п.п. с конца 2023 года), однако к марту она достигла 61% (+14 п.п. за месяц).

В I квартале 2024 года наибольшая доля сделок по-прежнему сконцентрирована в ЮАО (29%, +4 п.п. по сравнению с предыдущим кварталом). На второе место по объему сделок переместился ЗАО (16%, +4 п.п. за квартал), далее с одинаковой долей сделок (по 11%) следуют СВАО (+2 п.п.), САО (-6 п.п.) и СЗАО (-1 п.п.).

Основные тенденции

По итогам I квартала 2024 года на рынке недвижимости бизнес-класса было зарегистрировано 5170 ДДУ. В январе и феврале уровень спроса был наиболее низким — 1459 и 1622 сделок, соответственно. Однако в марте количество зарегистрированных сделок составило уже 2089 ДДУ. «Таким образом, основной тенденцией I квартала в бизнес-классе является снижение объема продаж в первые два месяца 2024 года и наметившееся в марте восстановление спроса, — резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Одной из главных причин этой тенденции стала сезонность продаж: в январе и феврале на рынке недвижимости всегда наблюдается снижение уровня покупательской активности, при этом январь традиционно является месяцем с самым низким уровнем продаж за год в связи с новогодними праздниками. Однако в этом году дополнительное влияние на снижение продаж в первые месяцы 2024 года оказало то, что в ожидании повышения ключевой ставки и ухудшения ипотечных условий многие покупатели поспешили совершить сделку до изменения регулятором основного макроэкономического показателя и ужесточения условий по ипотеке. Еще одним фактором такой динамики сделок может выступать раскрытие банковских депозитов к марту. В июле-августе 2023 года с первым повышением ключевой ставки до 8,5% выросла доля краткосрочных депозитов по вкладам.

Стоит отметить, что в I квартале 2024 года средняя площадь лотов, проданных по ДДУ, составила 56 кв. м, что выше, чем в предыдущем квартале на 8,2%. За счет этого произошли изменения в структуре экспозиции: доля предложения студий выросла на 3 п.п., а доли двухкомнатных (-1,9 п.п. за квартал) и трехкомнатных (-1,2% за квартал) форматов сократились.

Также наблюдается рост доли квартир и апартаментов с чистовой отделкой при уменьшении доли недвижимости бизнес-класса без отделки, так как многие покупатели в условиях нестабильной экономики предпочитают выбирать именно готовое жилье, закладывая стоимость ремонта в ипотечные платежи».

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I квартала на первичном рынке массового сегмента Москвы. Объем предложения вырос на 3%. Средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов составила 326 103 руб. за кв. м. (+2,4% за месяц, без изменений за квартал, +16% за год). Было заключено 6,1 тыс. сделок по ДДУ (-50% за квартал, -35% за год).

По итогам первого квартала 2024 года на рынке новостроек массового сегмента в пределах Старой Москвы в реализации находилось 97 проектов, где предлагалось 20,3 тыс. лотов, из которых 18,1 тыс. — квартиры и 2,2 тыс. — апартаменты. Объем предложения за квартал вырос на 3%, однако год к году сократился на 9,6%.

По объему предложения ЮВАО сохраняет лидерство (4,6 тыс. лотов, +21% за квартал). В первом квартале в массовом сегменте не было отмечено стартов новых проектов, однако на рынок вышли новые корпуса/очереди в стартовавших ранее проектах: «Аквилон BESIDE», «Level Нижегородская», «Тринити», «Бусиновский парк», «Лучи», «Михалковский».

Максимальная доля предложений новостроек массового сегмента находится на этапе монтажа этажей (51,2%, -1,3 п.п.). За квартал сократилась доля предложений на начальном этапе строительства (22,3%, -3,5 п.п.), вместе с тем выросла доля предложений в сданных корпусах (13,5%, +2,4 п.п.) и в корпусах на этапе отделки (13%, +2,5 п.п.).

В соотношении объема предложения квартир и апартаментов в разрезе комнатности не произошло существенных изменений. Относительно 1 кв. 2023 года в студиях отмечен наибольший прирост цены кв. м (+20,7% за год, +0,1% за квартал).

В марте 2024 года выросла доля предложения квартир и апартаментов в формате white box (+0,4 п.п. за квартал) и без отделки (+1,4 п.п. за квартал). Доля предложения квартир и апартаментов с отделкой сократилась на 1,8 п.п.

Квартиры и апартаменты от 30 до 50 кв. м составляют 44% предложения. Основная доля лотов экспонируется в ценовом диапазоне от 10 млн руб. до 15 млн руб.

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов по итогам I квартала 2024 года составила 326 103 руб. за кв. м (+2,4% за месяц, без изменений за квартал, +16% за год). Стоит отметить, что за I квартал 2024 г. цена квартир не изменилась, несмотря на рост доли предложения готовых лотов и лотов в корпусах на этапе отделки, что должно было оказать положительное влияние на динамику цены. Отсутствие роста средневзвешенной цены квартир в начале текущего года объясняется коррекцией после стремительного роста на фоне повышенной активности со стороны покупателей в ожидании увеличения ключевой ставки. Однако, стоит отметить небольшой прирост средней цены квадратного метра в марте относительно января (+1,3%) и февраля (+2,4%) текущего года.

Рейтинг самых доступных апартаментов в марте 2024 года:

— Wellbe: апартамент площадью 22,5 кв. м. за 4,7 млн руб.;

— Clementine: апартамент площадью 20,6 кв. м. за 4,7 млн руб.;

— «Пятницкое 58»: апартамент площадью 20,35 кв. м. за 5,4 млн руб.

Рейтинг самых доступных квартир в марте 2024 года:

— «Зеленый парк»: квартира площадью 19,8 кв. м. за 5,4 млн руб.;

— «Никольские луга»: квартира площадью 19,8 кв. м. за 5,6 млн руб.;

— «Светлый Мир “Станция Л”»: квартира площадью 20,9 кв. м. за 5,7 млн руб.

В I кв. 2024 года на рынке недвижимости массового сегмента было заключено 6,1 тыс. сделок по ДДУ (-50% за квартал, -35% за год). Причем в марте относительно предыдущего месяца показатель уровня спроса вырос на 62% и составил 2,7 тыс. ДДУ.

За I квартал 2024 года доля ипотечных сделок в массовом сегменте сократилась на 12 п.п. и составила 73%. Однако тенденция сокращения доли ипотеки наблюдалась в январе и феврале, тогда как в марте доля ипотечных сделок выросла по сравнению с февралем на 8 п.п. и составила 74%.

В I квартале 2024 года больше всего сделок было заключено в ЮВАО (20%, -1 п.п. за квартал). На втором месте по объему сделок расположен САО (18%, -2 п.п. за квартал). На третьем месте ВАО (15%, +7 п.п. за квартал), где за квартал доля сделок по ДДУ выросла на 7 п.п.

Основные тенденции

По итогам I квартала 2024 года на рынке недвижимости массового сегмента было зарегистрировано 6 069 ДДУ. В январе и феврале уровень спроса был наиболее низким — 1744 и 1650 сделок, соответственно. Однако в марте количество зарегистрированных сделок составило 2675 ДДУ. Стоит учитывать, что часть декабрьских сделок была зарегистрирована только в январе, в связи с чем в январе было отмечено больше сделок по дате регистрации, чем в феврале. Это также отражает доля ипотечных сделок в январе (79%), превышающая долю сделок по ипотеке в феврале на 13 п.п.

Таким образом можно выделить следующие тенденции:

Снижение объема продаж и прирост в марте относительно первых двух месяцев 2024 года

«Низкий спрос в январе-феврале и восстановление уровня спроса в марте по сравнению с предыдущими месяцами 2024 года объясняется прежде всего фактором сезонности — в ретроспективе прошлых лет спрос в марте превышал показатели января и февраля, при этом январь всегда является месяцем с самым низким уровнем продаж за год в связи с новогодними праздниками, — говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Другим фактором, который привел к низким объемам продаж в первые месяцы 2024 года (январь-февраль), стало то, что в ожидании повышения ключевой ставки и ухудшения ипотечных условий многие покупатели поспешили совершить сделку до повышения ключевой ставки и ужесточения условий по ипотеке. Вместе с тем, причиной роста спроса в марте может выступать раскрытие банковских депозитов к этому времени, так как в июле-августе с первым повышением ключевой ставки до 8,5% выросла доля краткосрочных депозитов по вкладам. Нельзя не упомянуть и охлаждение цен. На фоне пониженного спроса и ужесточения условий по ипотеке застройщики стали использовать новые акции и программы для привлечения клиентов».

 Стагнация цен на квартиры

Отсутствие роста цен в январе и феврале происходило на фоне сокращения спроса, а незначительный рост цен в марте является ответом на восстановление уровня продаж. В целом на рынке мы наблюдаем усиливающееся влияние поведения покупателей на действия девелоперов — цены на квартиры не выросли в I квартале 2024 года, даже несмотря на то, что удорожанию способствовало структурное изменение предложения на рынке в сторону роста доли лотов в проектах на стадиях высокой строительной готовности.

 Рост доли предложения жилья и апартаментов на стадии высокой строительной готовности

В I квартале 2024 года наблюдается изменение предложения в сторону увеличения доли лотов в сданных проектах или в проектах на стадии отделочных работ, что может быть связано с более осторожным поведением девелоперов в отношении вывода новых проектов в реализацию в условиях невысокого спроса.

В премиальном жилом небоскребе «Дом Дау» стартовали специальные ипотечные программы от «Совкомбанка» и «Сбера». Они подразумевают комфортный размер платежей на срок до года без переплаты. Девелопер проекта — ГК «Сумма элементов».

Новые ипотечные программы запущены в самом высоком жилом небоскребе России «Дом Дау». Одну из них девелопер ГК «Сумма элементов» предлагает совместно с «Совкомбанком». Суть спецпредложения заключается в том, что у клиента будет два аккредитива (счета, на которых зарезервированы средства): на первоначальный взнос и сумму кредита. Первоначальный взнос по данной программе составляет от 20%. Первые полгода либо год выплат действует фиксированная ставка от 3,9%. После повышения ставки кредит можно будет выгодно рефинансировать. Согласно прогнозу Центробанка, ключевая ставка начнет снижаться к концу 2024 года.

Также в «Дом Дау» стартовала траншевая ипотека от «Сбера». Первоначальный взнос — от 35%. Транши равными долями поступают в течение полутора либо двух лет. В этот период проценты начисляются только на часть полученной суммы. Соответственно, на начальном этапе действия кредита выплаты будут щадящими, что позволит накопить средства на частичное досрочное погашение займа или ремонт в приобретенной квартире

«Новые программы в «Дом Дау» привлекательны, прежде всего, отсутствием наценки, так как застройщик в их рамках не выплачивает банку комиссию, — говорит Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов». — Их оформление позволяет клиентам экономить средства в период строительства небоскреба. По сути, появление столь удобных механизмов нивелирует последствия временного роста ключевой ставки. Семейные клиенты могут в качестве первоначального взноса использовать материнский капитал».

Все квартиры в «Дом Дау» отличаются прекрасными видовыми характеристиками, которые усиливаются за счет панорамного остекления. В проекте предусмотрены лоты евроформата площадью от 29 до 1030 кв. м. Минимальная стоимость — 35,3 млн рублей за студию площадью 45,7 кв. м.

В I квартале 2024 года московские застройщики начали реализацию 12[1] проектов застройки, подсчитали аналитики «Метриум». По сравнению с аналогичным периодом 2023 года показатель снизился на треть. Наиболее активно запускали новые проекты девелоперы новостроек бизнес-класса. В I квартале 2024 года московские девелоперы вывели на рынок 12 проектов, таким образом, снизив темпы запуска новых строек на 33,3% по сравнению с I кварталом 2023 года, когда началась реализация 18 проектов. Вместе с тем в январе-марте 2022 года стартовали продажи в 21 комплексе, в январе-марте 2021 года — в 19, в январе-марте 2020 года — в 22, в январе-марте 2019 года — в 20. Следовательно, результат I квартала 2024 года стал самым низким за последние годы. На рынке новостроек Москвы в I квартале 2024 года самыми активными были девелоперы проектов бизнес-класса. Они объявили старт продаж в 5 комплексах, что на две трети превосходит результат января-марта 2023 года (3 комплекса). Для сравнения, в I квартале 2022 года в продаже появилось 7 комплексов бизнес-класса, в I квартале 2021 года — 6, в I квартале 2020 года — 9, в I квартале 2019 года — 7. То есть темпы запуска проектов бизнес-класса в январе-марте 2024 года являются высокими только относительно других сегментов, а не в сравнении с результатами минувших лет. «В настоящий момент мы, действительно, фиксируем небольшое снижение темпов вывода новых объектов, — говорит Олег Колченко, акционер, управляющий партнер ГК «Основа» (девелопер апарт-комплексов «EVOPARK Сокольники» и «EVOPARK Измайлово» со стартом в I квартале 2024 года). — Но нельзя забывать, что все это происходит на фоне рекордного объема запуска проектов в конце прошлого года, поэтому говорить о сокращении активности девелоперов, особенно в долгосрочной перспективе, не приходится. Кроме того, сегодня застройщики не так привязаны к объемам продаж, как это было еще несколько лет назад. В настоящий момент строительство ведется на проектное финансирование, а средства покупателей поступают на эскроу-счета. В рамках каждого сегмента сегодня достаточно проектов на начальной стадии строительства. Например, в бизнес-классе из порядка 20 тысяч квартир и апартаментов застройщики предлагают более 3,3 тысяч лотов (16,5% от общего объема рынка) на котловане. Причем новые проекты 2024 готовы предложить покупателям высокую инвестиционную привлекательность за счет выгодных цен на старте. Например, в наших комплексах со стартом в I квартале 2024 года «EVOPARK Сокольники» и «EVOPARK Измайлово» стоимость квадратного метра начинается от 260 тыс. рублей, а в самих проектах предусмотрена насыщенная рекреационная инфраструктура: амфитеатры, спортивные площадки, коворкинги, кафе, игровые пространства для детей». «Новые проекты дают импульс развитию локаций, ведут к формированию рабочих мест и современной социальной инфраструктуры — отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании MR Group (девелопер ЖК Cityzen со стартом в I квартале 2024 года). — При этом все чаще стал применяться такой прогрессивный формат домостроения, как урбан. Он гарантирует сочетание приватности и развитой инфраструктуры. Яркий пример — жилой комплекс Cityzen. Здесь урбан-блоки, доступные только для резидентов, объединены внутренним двором и общественным пространством по периметру застройки. В окружении проекта находится ряд крупных зеленых массивов. Благодаря сквозному каскаду парков из любой точки Cityzen жители смогут выйти к прилегающей Малой набережной Сходненского канала, а также к станциям метро и МЦД». Сравнительно высокую активность показали девелоперы премиального сегмента. В I квартале 2024 года они вывели на рынок три новых проекта. Примечательно, что в январе-марте 2023 года не стартовало ни одной новостройки премиум-класса. В свою очередь, в I квартале 2022 года начались продажи в 4 премиальных комплексах, в I квартале 2021 года — в 5, в I квартале 2020 года — в 8, в I квартале 2019 года — в одном. Застройщики элитного жилья в I квартале 2024 года были столь же активны, как и девелоперы премиальной недвижимости, и вывели на рынок три комплекса. Относительно аналогичного периода 2023 года, когда стартовали четыре элитных проекта, темпы запуска новостроек сократились на 25%. Для сравнения, в I квартале 2022 года на рынок вышел один элитный комплекс, в I квартале 2021 года — также один, в I квартале 2020 года — ни одного, в I квартале 2019 года — семь. В Новой Москве в I квартале 2024 года девелоперы вывели на рынок всего один проект. Годом ранее в январе-марте стартовали продажи в двух комплексах Троицкого и Новомосковского округа (ТиНАО). Для сравнения, в I квартале 2022 года не состоялось ни одного старта, в I квартале 2021 года — застройщики вывели на рынок две новостройки, в I квартале 2020 года и I квартале 2019 года — по одной. Эти показатели говорят о том, что традиционно в начале года девелоперы не проявляют высокую активность в ТиНАО. Наконец, ни одного проекта в январе-марте 2024 года на рынок не вывели застройщики массового сегмента. За прошедшие 12 месяцев ситуация резко поменялась. Годом ранее компании начали реализацию девяти проектов (включая арендные дома). В свою очередь, в I квартале 2022 года стартовали продажи в 9 массовых новостройках, в I квартале 2021 года — в 6, в I квартале 2020 года — в 5, в I квартале 2019 года — в 4. Стоит отметить, что в пяти строящихся проектах на московском первичном рынке в январе-марте 2024 года стартовали продажи в новых очередях: в ЖК «Преображенская площадь», Shagal, «Тринити», «Остров», Alia. «Практически половина выведенных на рынок в I квартале проектов — это следующие очереди комплексов, — отмечает Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиального ЖК «Преображенская площадь» со стартом второй очереди в I квартале 2024 года). — Их старт выгоден для девелопера, так как клиенты получают усовершенствованный знакомый продукт, качество которого уже успели оценить. Развитие проекта означает, что девелопер правильно выбрал локацию, верно выстроил отношения с целевой аудиторией. Именно такая ситуация наблюдается в ЖК «Преображенская площадь». Наши клиенты ждали вторую очередь, так как приобретают квартиры не только для себя, но и детей, родителей. Покупателями становятся, прежде всего, жители района, где мы формируем востребованную и статусную премиум-локацию». Сейчас столичные застройщики реализуют более 400 комплексов, включая масштабные, разделенные на несколько очередей. Старт продаж в каждой из них — событие, по значимости сопоставимое с появлением на рынке нового комплекса. Часто вторая очередь не просто дополняет первую, а ведет к настоящей эволюции концепции проекта. Так, новая фаза жилого комплекса «Преображенская площадь» включает беспрецедентные «танцующие» башни с динамичной архитектурой, развивающие идею сомасштабности городской среды человеку». «Активность застройщиков в I квартале 2024 года оказалась самой низкой за несколько лет, — говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Но это не означает долгосрочный разворот к новому тренду. Многие клиенты сейчас откладывают покупку квартир. Но, очевидно, после снижения ключевой ставки ситуация поменяется. Покупатели по-прежнему стремятся обновлять жилищные условия и инвестировать в ликвидные недвижимые активы. Правда, в связи с возвращением НДС на услуги застройщиков апартаментов, по-видимому, на рынке уменьшится число апарт-комплексов».

На вторичном рынке Москвы собственники сейчас продают порядка 52 тыс. квартир. Их стоимость колеблется от 970 тыс. руб. до 3,2 млрд руб. (разница в 3,3 тыс раз). Аналитики компании «Метриум» рассказывают о самых дорогих квартирах на столичном вторичном рынке по округам.

1 место — ЦАО

Район: Пресненский

Стоимость: 3,2 млрд руб.

Цена кв. м: 3,3 млн руб.

Самая дорогая вторичная квартира в ЦАО и Москве в целом сейчас находится на Патриарших прудах, в элитном жилом комплексе «Гранатный, 8». Это видовой пентхаус площадью 952 кв. м. Примечательно, что самый дорогой пентхаус на первичном рынке в ЦАО (в ЖК Le Dom) стоит в 2,3 раза дороже квартиры в «Гранатном, 8» —  7,3 млрд руб. Следует отметить, что на вторичном рынке ЦАО представлено порядка 20 объектов стоимостью от 1 млрд руб. — максимальное количество среди всех округов Москвы.

2 место — ЗАО

Район: Дорогомилово

Стоимость: 2 млрд руб.

Цена кв. м: 3,9 млн руб.

В жилом корпусе гостиницы «Украина» (Radisson Collection Hotel) продается трехуровневый пентхаус площадью 507,8 кв. м с дизайнерской отделкой в стиле ар-деко. Это самое дорогое предложение в сталинских высотках на рынке. В свою очередь, наиболее доступная квартира в сталинской высотке также находится в гостинице «Украина». Это двухкомнатная квартира площадью 65 кв. м за 39,5 млн руб. (607,7 тыс. руб. за кв. м).

3 место — СЗАО

Район: Хорошево-Мневники

Стоимость: 1 млрд руб.

Цена кв. м: 595,2 тыс. руб.

Самая дорогая в СЗАО недвижимость на вторичном рынке — трехэтажный особняк в Серебряном Бору. Городская резиденция площадью 1680 кв. м входит в состав элитного ЖК «Берег Столицы». У дома есть своя территория площадью 16 соток, что является большой редкостью для мегаполиса. Предложение выглядит очень выгодным, ведь средняя цена 14 объектов в «Береге Столицы», до сих пор представленных на первичном рынке, составляет 764,3 тыс. руб., то есть на 28,4% выше, чем в этой резиденции.

4 место — ЮЗАО

Район: Гагаринский

Стоимость: 788,8 млн руб.

Цена кв. м: 1,7 млн руб.

Самая дорогая квартира в ЮЗАО на вторичном рынке — видовой пентхаус площадью 457,1 кв. м — находится в премиальном жилом комплексе «Фамильный дом Воробьево». Окна ориентированы на три стороны: МГУ, «Москва-Сити» и центр города. Тем не менее, это очень высокая цена для данной локации. Например, средняя цена первичного жилья в Гагаринском районе — 720 тыс. руб. Впрочем, пентхаусы очень часто реализуются со сверхнаценкой.

5 место — САО

Район: Сокол

Стоимость: 562,1 млн руб.

Цена кв. м: 936,8 тыс. руб.

Современный двухэтажный дом площадью 600 кв. м продается в поселке Художников. Участок, на котором расположен коттедж, имеет площадь 17 соток, что делает это предложение по-настоящему эксклюзивным. К тому же, это единственный частный дом, представленный сейчас на рынке недвижимости севера Москвы. Поселок Художников в Соколе, где он расположен — достопримечательность САО. В его основе лежит концепция «города-сада», гарантирующая загородный комфорт в 12 км от Кремля.

6 место — ВАО

Район: Сокольники

Стоимость: 350 млн руб.

Цена кв. м: 704,9 тыс. руб.

Самая дорогая квартира на вторичном рынке ВАО — двухуровневый видовой пентхаус площадью 495,5 кв. м, который находится в ЖК бизнес-класса «На Яузе». Из панорамных окон пентхауса открываются виды на лесные массивы парка «Сокольники» и набережную реки Яузы. Сейчас в Сокольниках и соседнем районе Преображенское формируется новая премиальная локация, что делает цену на объект более обоснованной. Однако она все же завышена, учитывая, что квадратный метр на первичном рынке ВАО обойдется в среднем в 349,9 тыс. руб., что на 50,4% ниже, чем в этом пентхаусе. А новостройки обычно стоят дороже «вторички».

7 место — ЮАО

Район: Донской

Стоимость: 253 млн руб.

Цена кв. м: 1,1 млн руб.

В жилом комплексе Barkli Residence продается пентхаус с видами на 4 стороны площадью 230 кв. м. Отделка выполнена в классическом стиле по авторской концепции американского бюро Robert A.M Stern Architects. Цена выглядит разумной, учитывая эксклюзивные видовые характеристики объекта и интерьеры по индивидуальному проекту. К тому же, Донской район — самая близкая к центру и поэтому наиболее дорогая локация ЮАО. По его границе проходят зеленая Новоданиловская набережная и Воробьевы горы, здесь много скверов и бульваров, и в пешей доступности расположен один из самых больших парков в ЦАО — Нескучный сад.

8 место — СВАО

Район: Свиблово

Стоимость: 248,1 млн руб.

Цена кв. м: 1,2 млн руб.

Самая дорогая недвижимость на вторичном рынке СВАО — пентхаус площадью 202,9 кв. м, расположенный в жилом комплексе бизнес-класса «Life Ботанический сад». Покупателю квартиры собственник готов подарить два машиноместа и кладовую около лифта на подземном паркинге. Но даже с учетом этого цена выглядит неоправданно высокой, ведь Свиблово — типичный спальный район без ярких перспектив развития. Конечно, в локации есть и плюсы — благоприятная экологическая обстановка и неплохая транспортная доступность. И все же на лицо «оверпрайс». Для сравнения, квадратный метр на первичном рынке Свиблово стоит в среднем 476,4 тыс. руб., на 60,3% меньше, чем в этом пентхаусе.

9 место — ЗелАО

Район: Силино

Стоимость: 139,5 млн руб.

Цена кв. м: 664,3 тыс. руб.

В Зеленограде в доме комфорт-класса продается пятикомнатная квартира с тремя застекленными лоджиями площадью 210 кв. м. Главная особенность объекта — дорогой дизайнерский ремонт. Первичное жилье в ЗелАО стоит в среднем 228,1 тыс. руб. за кв. м. (на 65,7% дешевле, чем рассматриваемая квартира). Покупателям следует тщательно обдумать, заслуживает ли объект столь высокой переплаты, пусть и за очень качественный ремонт.

10 место — ЮВАО

Район: Лефортово

Стоимость: 124 млн руб.

Цена кв. м: 276,6 кв. м

Большая квартира площадью 448.3 кв. м находится в объекте культурного наследия, кирпичном здании 1917 года постройки со смешанными перекрытиями. Это самый дорогой объект недвижимости на вторичном рынке ЮВАО. В 2023 году был выполнен капремонт дома. На просторный исторический объект установлена привлекательная цена. Любопытно, что самая дорогая дореволюционная квартира на вторичном рынке Москвы находится в жилом комплексе «Пречистенка 13» (Хамовники, ЦАО) — проекте реконструкции 1910 года постройки. Многокомнатный лот площадью 469,9 кв. м стоит 2 млрд руб.

11 место — ТАО

Район: Кленовское поселение

Стоимость: 75 млн руб.

Цена кв. м: 218,3 кв. м

Самая дорогая недвижимость на вторичном рынке ТАО — пентхаус площадью 343,6 кв. м. Он расположен в доме бизнес-класса на территории закрытого поселка (база отдыха «Витро Вилладж»). В квартире выполнен премиальный ремонт. Она продается с мебелью и техникой. Этот объект можно назвать подходящим выбором для клиентов, которые предпочитают сочетание городской инфраструктуры и экологичности. Примечательно, что максимальная цена квадратного метра на вторичном рынке Троицкого округа (в ЖК Vnukovo Country Club) достигает 550 тыс. руб., что на 151,9% больше, чем в пентхаусе в Кленовском.

12 место — НАО

Район: Сосенское поселение

Стоимость: 61 млн руб.

Цена кв. м: 254,2 кв. м

Наиболее дорогой объект в Новомосковском округе — пентхаус площадью 240 кв. м в ЖК бизнес-класса «Дубровка». Внутри жилого комплекса — собственная парковая зона площадью 6 га с реликтовыми дубами, зоопарк и два пруда. Такие характеристики жилья в динамично развивающемся Сосенском в 5 км от МКАД делают его ликвидным. Тем более, на первичном рынке квадратный метр в Сосенском в среднем стоит уже 271,8 тыс. руб., что на 6,9% больше, чем в пентхаусе в «Дубровке». А максимальная цена квадратного метра на вторичном рынке Сосенского достигает 548,1 тыс. руб.

«На элитном рынке цены в первую очередь диктует локация, — говорит Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». — Конечно, стоимость зависит и от характеристик объекта — историческая ценность, наличие современных решений, авторская отделка. Но при прочих равных всегда дороже окажется жилье в центре Москвы. Более того, стандартная элитная квартира в ЦАО вполне может стоить больше видового пентхауса в другом округе. В свою очередь, остальные локации тоже распределены по статусу, главным образом, в зависимости от близости к Кремлю и ТТК. Тем не менее, на вторичном рынке часто можно встретить «оверпрайс» — необоснованно высокую цену, обусловленную субъективными причинами. При этом объекты с нерыночным ценообразованием обычно безуспешно экспонируются годами. Впрочем, их собственники и не рассчитывают на срочную продажу. На фоне действия заградительных ипотечных ставок цены на дорогое вторичное жилье не снижаются. На элитном рынке много покупателей с наличными средствами, поэтому он практически не зависит от жилищного кредитования».

Утверждена концепция архитектурного освещения фасадов премиального жилого небоскреба «Дом Дау». Проект выполнен компанией «ВТБ-Инжиниринг». Предусмотрены три независимых друг от друга режима подсветки. Девелопер проекта — ГК «Сумма элементов». 

В премиальном комплексе «Дом Дау» (Пресненский район, «Москва-Сити») от ГК «Сумма элементов», самом высоком (340 м) жилом небоскребе России, входящем в категорию сверхвысоких объектов (согласно международной системе классификации CTBUH), предусмотрены три сценария наружной подсветки, которые могут как дополнять друг друга, так и использоваться самостоятельно. Концепция архитектурного освещения подготовлена компанией «ВТБ-Инжиниринг». Ночное оформление футуристичного здания будет меняться в зависимости от дней недели и календарных дат. Дополняет концепцию логотип проекта на высоте около 300 метров от земли. Различные сценарии предназначены для будней, выходных и праздников. При разработке проекта учтено, что новое здание дополнит архитектурный ансамбль главной деловой локации города, квартала «Москва-Сити»: «Дом Дау» органично вписан в окружение офисных башен, но не сливается с ним.

«Архитектурное освещение небоскреба отвечает не только за эстетику, — отмечает Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов». — Необычное оформление делает его наиболее яркой доминантой делового кластера «Москва-Сити», но в то же время бережно повторяет фасадные линии, подчеркивая архитектурный облик. При этом подсветка соответствует циркадным ритмам, поэтому благоприятно действует на самочувствие наблюдателей, повышает уровень комфорта».

Для создания архитектурной подсветки в «Дом Дау» будут применены энергоэффективные осветительные приборы от зарубежных и российских компаний с большим опытом работы. Мощность ламп — 7,2 Вт, цветовая температура — 4000K, световой поток — 505 лм.

«Самый высокий жилой небоскреб России представляет собой сплав современных технологий и запоминающейся архитектуры, — комментирует Николай Курочкин, генеральный директор «ВТБ-Инжиниринг». — Мы сделали все, чтобы подчеркнуть и дополнить преимущества проекта. Освещение гармонирует с архитектурными линиями здания, его формой и структурой, благодаря чему производит впечатляющий эффект».

В Москве насчитывается 45 технопарков общей площадью более 2,3 млн кв. м, по данным Департамента предпринимательства и инновационного развития. Все эти площадки —места концентрации технологичного бизнеса, который двигает экономику столицы и России вперед. А с точки зрения рынка жилой недвижимости — это привлекательные локации для покупки. Эксперты компании «Метриум» рассказывают о новостройках рядом с московскими технопарками.

Технопарк — это территориальная, научная и техническая база для реализации инновационных проектов. В Москве сейчас насчитывается 45 подобных комплексов суммарной площадью свыше 2 млн 383 тысяч кв. м. В окружении технопарков сосредоточено 19 750 квартир и апартаментов в 134 новостройках и проектах реконструкции, что составляет 29,1% от общего объема предложения в столице. Квадратный метр жилья в этих проектах стоит в среднем 490,3 тысяч рублей, что на 8,6% больше, чем в Москве в целом.

Технопарки рассредоточены по 34 районам столицы. Крупнейшая инновационная площадка Москвы — это Курчатовский институт в Щукино (467 тысяч кв. м). Два и более технопарка расположены в Нагатино-Садовниках (поблизости с Нагатинским полуостровом), Коньково, Красносельском и Останкинском районах, Лефортово, Отрадном, Соколиной Горе, Строгино и Троицке.

«Как правило, технопарки становятся плацдармом для высокотехнологичного бизнеса, — отмечает Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиального ЖК Dream Towers в Нагатинском полуострове). — В таких центрах востребованы мотивированные специалисты, готовые развиваться в карьерном и профессиональном смысле. При этом современные технопарки абсолютно экологичны. Поэтому их наличие недалеко от дома становится дополнительным конкурентным преимуществом проекта. Рядом с нашим премиальным ЖК Dream Towers находятся два технопарка — "ИТЭЛМА" и "Мосгормаш", а также московский бизнес-инкубатор Nagatino-i-Land. В них базируются инновационные компании и стартапы, специализирующиеся на информационно-коммуникационных технологиях, искусственном интеллекте, радиоэлектронике, приборостроении, фармацевтике и др.». 

Активно сейчас растет и развивается «Физтехпарк», который находится в управлении ГК «Основа» и располагается рядом с МФТИ в Северном районе Москвы. Эта относительно небольшая площадка (более 30 тысяч кв. м) объединяет крупные IT-корпорации и молодые перспективные компании

«"Физтехпарк" — это действительно уникальный проект, создание которого инициировали выпускники Физтеха — крупнейшего и авторитетнейшего российского технического вуза мирового уровня, — говорит Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа» (девелопер апарт-комплекса «ФизтехСити» в Северном районе). — «Физтехпарк» создавался как мощный креативный центр высоких технологий, который располагается рядом с МФТИ. По сути, сегодня здесь формируется единая экосистема, где будет место не только для науки, образования и работы, но и для комфортной жизни. Например, комплекс апартаментов «ФизтехСити» создан для объединения этих концепций, для людей, увлеченных современными технологиями и развитием новых проектов».

«Технопарки — одни из важнейших источников джентрификации районов Москвы, — говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Занятые в них специалисты и их семьи формируют социальную среду прогрессивных, успешных жителей мегаполиса. Ликвидность жилья рядом с ведущими технопарками столицы неизменно растет, ведь такое соседство позволяет быстро добираться до современных рабочих мест. Кроме того, лучшие инновационные площадки привлекают в локации престижных операторов коммерческой недвижимости — магазинов, ресторанов, фитнес-клубов».

Таунхаусы или дома блокированной застройки — это особый вид жилья, органично сочетающий преимущества коттеджей и городских квартир. Вместе с тем непросто подобрать интерьер, который максимально раскроет все достоинства объекта. Эксперты девелопера коттеджного поселка «Красногорск Парк» рассказывают об основных секретах обустройства таунхауса.

Вертикальное зонирование

В первую очередь при планировке таунхаусов нужно учитывать то, что сравнительно компактная жилая площадь в них распределена по 2-3 этажам. Поэтому важно соблюдать принципы вертикальной функциональности. Как правило, чем ниже этаж, тем он чаще используется. Так что именно внизу стоит разместить главные активные зоны — кухню и гостиную. В свою очередь, второй этаж оптимально подходит для гардеробной, детской, кабинета, третий — для мастер-спальни.

Уют под крышей

Верхние этажи таунхаусов, как правило, являются мансардными. Покатые потолки желательно красить в небесные оттенки, чтобы добавить в помещение «воздух» и нивелировать давление непрямых форм. Кроме того, здесь надо установить бризер — компактный прибор, осуществляющий приток наружного воздуха. В результате вам гарантирована свежесть без необходимости частого проветривания. Стоит отметить, что мансарда отлично подходит для размещения сауны с парогенератором, которая часто будет использоваться, особенно зимой.

Экономная лестница

Бюджетный и в то же время эстетичный вариант оформления лестницы в таунхаусе — размещение на бетонных ступенях ковролина. Этот материал абсолютно бесшумен и легко чистится с помощью пылесоса. На каждую ступеньку укладывается отдельный кусочек, поэтому в случае повреждения потребуется обновить только небольшой участок.

Царство зеркал

Визуально расширить пространство в таунхаусе поможет необычное использование зеркал. Во-первых, стоит установить в доме входную дверь с рифленым стеклом. Таким образом, внутрь будет проникать больше света, при этом сохранится приватность. Во-вторых, в гостиной зеркало следует не просто повесить на стену, а разместить в обрамлении дверного проема. Вследствие этого помещение будет выглядеть больше, напоминая протяженную анфиладу. Если зеркала приклеить на откосы окон, то окна также зрительно расширятся.

Пол без хлопот

Самый бюджетный вариант теплого пола — кварц-виниловый. Производители уверяют, что он практически не имеет недостатков. Но, на самом деле, такие полы ведут себя капризно и деформируются даже при относительно небольшом нагревании. Поэтому выбирайте керамогранит, рассчитанный на действительно высокую температуру.

«Распределять различные зоны в таунхаусе следует таким образом, чтобы они не конфликтовали, а гармонично дополняли друг друга, — отмечает Наталия Григорьева, директор по продажам коттеджного поселка «Красногорск Парк». — Желательно оформлять дом в стиле «новая классика» или «лофт», которые оптимально подходят для такого типа жилья и долго не выходят из моды. При этом важно предусмотреть различные WOW-эффекты, например, бесшовные обои с принтами и небольшие паспарту с аналогичным узором на противоположной стене». 

Стартовало строительство многоуровневого наземного паркинга открытого типа на 342 машиноместа около станции метро «Савеловская». Весь комплекс работ с использованием металлокаркаса на основе балки производства ЕВРАЗа выполняет компания «Ферро-Строй».

Строительство многоуровневого открытого паркинга на 342 машиноместа началось на улице Двинцев (Марьина Роща, СВАО) в рамках создания административно-делового центра «Stone Савеловская». Все работы выполняет ГК «Ферро-Строй» — ведущая компания на отечественном рынке проектирования и строительства с применением большепролетных металлических конструкций.

Новый паркинг имеет площадь 9151,6 кв. м, высоту 5 этажей (21,6 м) и вмещает 342 автомобиля. Основное преимущество проекта — высокая эффективность использования площади. Вместимость паркинга значительно увеличена относительно монолитного паркинга аналогичного размера за счет использования металлического каркаса с большепролетными балками из двутавра производства ЕВРАЗ НТМК.

Здание имеет оптимальную прямоугольную форму. Фасады будут отделаны долговечными и легкими алюминиевыми ламелями светлых тонов. Для удобства и безопасности автомобилистов в паркинге предусмотрены лифт и эвакуационная лестница.

«Власти сегодня предъявляют высокие требования к обеспечению жилых комплексов и бизнес-центров машиноместами, — говорит Григорий Ваулин, управляющий партнер ГК «Ферро-Строй» и EVRAZ STEEL. — Строить подземные парковки дорого, а плоскостные стоянки устарели и препятствуют рациональному использованию земельных участков. Оптимальным решением являются наземные паркинги, строящиеся на основе металлокаркаса. Такие здания позволяют размещать много автомобилей на сравнительно небольшом пространстве и предоставлять экономичные машиноместа. При этом они обладают удобной навигацией и стильным дизайном».

В режиме закрытых продаж находится 11 проектов на первичном элитном рынке Москвы. Также этот способ реализации высокобюджетного жилья распространен на вторичном рынке ИЖС. Эксперты компании «Метриум» рассказывают об основных причинах, по которым девелоперы прибегают к закрытым продажам.

На первичном элитном рынке Москвы сейчас представлено 11 проектов, реализуемых в режиме закрытых продаж. Подобная схема существовала всегда, даже в советское время. Но в последние годы она получила более широкое распространение. Это обусловлено несколькими причинами. Первая носит технический характер. Девелопер выводит на рынок комплекс, еще не получивший разрешение на строительство (РНС), естественно, на условиях предпродажи, без оформления договора долевого участия (ДДУ).

«Бронирование недвижимости в проекте, который еще не находится даже на этапе котлована, может нести в себе определенные риски, — отмечает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». — С одной стороны, совершение такой покупки обычно выгодно, так как предполагает дисконт. С другой, не исключено, что застройщик увеличит сроки строительства или изменит концепцию проекта, так как это предварительная договоренность, не регламентированная официально».

Вторая причина закрытых продаж — намеренное ограничение потенциальной целевой аудитории. Девелопер предоставляет доступ к совершению сделки только избранному кругу лиц. Во-первых, у ведущих застройщиков есть базы данных с контактами постоянных клиентов. По сути, они формируют закрытые элитные клубы. Компании предоставляют таким клиентам преференции за лояльность, в том числе возможность первыми выбрать подходящую квартиру в новом проекте, не конкурируя с другими клиентами. Во-вторых, ограничение целевой аудитории происходит не только в пользу постоянных покупателей. Действия девелоперов направлены на постоянное пополнение клиентской базы с помощью проверенных агентов.

На элитном рынке по-прежнему существует фэйс-контроль при привлечении новых клиентов, проведением которого занимаются девелоперы. «Например, если застройщик реализует камерный проект на 10-12 квартир, то у него есть возможность регулировать фэйс-контроль, — рассказывает Анна Раджабова. — Девелопер понимает портрет желаемого покупателя и проводит своеобразный отбор. Таким образом, в проекте формируется комфортная атмосфера и нивелируются возможные конфликты интересов, разногласия на политической, деловой и религиозной почве.

По-прежнему на элитном рынке настороженно относятся к любым публичным личностям, прежде всего, нежелательные соседи — это «громкие» звезды шоу-бизнеса, а теперь еще и популярные инфоцыгане. Кроме того, сейчас приходит понимание нежелательности соседства с иноагентами (не все из них уехали из России, и многие надеются на перемены). Стоит отметить, что, если человек по определенным признакам не подходит под фэйс-контроль, то отказывают ему очень деликатно и вежливо или же предлагают заведомо неподходящие условия, чтобы он сам передумал совершать сделку. Скандалов с публичными запретами покупки на рынке, конечно же, нет».

Третья причина закрытых продаж обусловлена маркетинговой политикой девелоперов. Многие обеспеченные покупатели в первую очередь руководствуются не прагматичными соображениями, а романтическими представлениями. Поэтому им импонирует, когда эксклюзивный проект еще и окружен своеобразной легендой, флером тайны, что повышает его престиж.

«Еще одна причина закрытых продаж — нежелание разбалансировать рынок, — рассказывает Анна Раджабова. — Некоторые проекты продаются намного дешевле или, напротив, намного дороже конкурентов, а публично озвучивать подобную разницу цен не принято. В таком случае нередко девелоперы предоставляют покупателям возможность сохранить в конфиденциальности сумму покупки».

«Закрытые продажи оптимально подходят для проектов клубного формата, — говорит Дмитрий Мутовкин, генеральный директор девелоперской компании «Петростиль Инвест» (девелопер проекта «Вознесенский 11/3»). — Такой принцип реализации помогает сформировать комьюнити единомышленников. Покупателями становятся только проверенные клиенты. При этом информация о сделке гарантированно не получает широкой огласки».

На загородном элитном рынке закрытые продажи отличаются от городских, во-первых, отсутствием фэйс-контроля. Если еще 8-10 лет назад он существовал в виде требований не проводить пышные публичные мероприятия и даже ограничений по национальному признаку, то сейчас продавцы, максимум, интересуются родом деятельности покупателя, причем никак не проверяя эту информацию на достоверность.

Во-вторых, закрытые продажи загородом сейчас есть только на вторичном рынке. Объекты, реализуемые таким образом, представлены в основном на Рублево-Успенском шоссе. Закрытые продажи загородом предполагают полное отсутствие рекламы. Информацию о закрытой продаже дома можно узнать только от брокера, с которыми сотрудничает продавец.

«Чаще всего через закрытые продажи реализуются участки, не прошедшие межевание, — поясняет Анна Раджабова. — Также конфиденциальность применяется для защиты личных данных, когда собственники хотят, чтобы об их коттедже знали только потенциальные покупатели. Кроме того, продавцы иногда прибегают к закрытым продажам, чтобы защитить архитектурный проект (интеллектуальную собственность) от копирования, вследствие которого он перестанет быть уникальным. В таком случае рендеры, поэтажный план дома и видеосъемку участка может предоставить только собственник, как правило, после личной встречи с клиентом».

                       Проекты с закрытыми продажами на первичном элитном рынке Москвы

*Два квартала. 

Источник: «Метриум»

Самый высокий строящийся небоскреб Европы «Дом Дау» лидирует по объему предложения на первичном рынке Центрального административного округа (ЦАО). Девелопер проекта — ГК «Сумма элементов». 

Премиальный комплекс «Дом Дау» (Пресненский район, «Москва-Сити») от ГК «Сумма элементов» — самый высокий (340 м) жилой небоскреб России, входящий в категорию сверхвысоких зданий (согласно международной системе классификации CTBUH) — занимает первое место на первичном рынке ЦАО по объему предложения. Сейчас в «Дом Дау» представлено 304 квартиры, что составляет 8,9% суммарной экспозиции новостроек в историческом центре столицы (3402 лота). В топ-3 лидеров также вошли проекты Headliner (300 квартир) и Life Time (288 квартир).

«Наша компания вывела в продажу большую часть квартир в «Дом Дау», чтобы у клиентов был широкий выбор, — отмечает Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов». — По мере продаж мы постепенно пополняем предложение. «Дом Дау» — по-настоящему масштабный и в то же время приватный проект. Благодаря грамотной квартирографии мы дарим резидентам ощущение камерности.

Следует отметить, что в составе «Дом Дау» можно выделить несколько эксклюзивных форматов. Прежде всего, это самая высокая квартира в стране — пентхаус площадью 1030 кв. м, который полностью занимает 84-85 этажи проекта. Также неповторимыми характеристиками обладают 6 угловых квартир площадью 200 кв. м на 50-55 этажах с потрясающими видами на набережную Москвы-реки. Из интересных форматов еще стоит выделить квартиры с кабинетами с видом на центр города, лоты с ванной с окном и спальнями с лаундж-зонами».

Примечательно, что в «Дом Дау» наблюдается стабильно высокий спрос. С момента старта продаж в апреле 2023 года здесь реализовано свыше 130 квартир, что составляет 15% от всего запроектированного в комплексе жилья (866 лотов). В I квартале 2024 года «Дом Дау» занял третье место в Пресненском районе по числу ДДУ.

Все квартиры в «Дом Дау» отличаются прекрасными видовыми характеристиками, которые усиливаются за счет панорамного остекления. В проекте предусмотрены лоты евроформата площадью от 29 до 1030 кв. м. Минимальная стоимость — 35,3 млн рублей за студию площадью 45,7 кв. м. Клиентам проекта доступны различные виды беспроцентной рассрочки, траншевая и аккредитивная ипотека.

Первичное жилье в Москве за последний год подорожало на 11,1%. Однако по классам и локациям цены росли неравномерно. Эксперты компании «Метриум» рассказывают, в каких сегментах и округах новостройки и проекты реконструкции подорожали особенно существенно.

На основе изучения жилых и апарт-комплексов, реализация которых на первичном рынке столицы длится более 12 месяцев, аналитики компании «Метриум» оценили динамику цен новостроек и проектов реконструкции за последний год, по сегментам и округам. Этот метод наиболее объективен, так как позволяет практически полностью абстрагироваться от изменения структуры экспозиции. Из выборки исключены новые проекты (со стартом позднее марта 2023 года), что позволяет рассматривать исключительно социально-экономическую конъюнктуру в локациях, не обращая внимание на качественные характеристики комплексов.

Средняя цена квадратного метра на первичном рынке Москвы с I квартала 2023 года выросла на 11,1%. В разрезе сегментов ситуация выглядит следующим образом: первичное жилье массового сегмента подорожало на 15,4%, бизнес-класса — на 10,8%, премиум-класса — на 9,5%, элитного сегмента — на 4,3%, Новой Москвы — на 10,6%. Максимально выросла цена проектов стандарт- и комфорт-класса, что связано с ажиотажным спросом на льготные ипотечные программы. Минимальный рост зафиксирован в элитном сегменте.

Устойчивый рост цен первичного жилья наблюдался и в разрезе административно-территориального деления. Квадратный метр за минувшие 12 месяцев подорожал во всех 12 округах, а также в 87 районах из 100 с новостройками и проектами реконструкции. Максимальный рост средней цены первичного жилья зафиксирован в СВАО (+16,5%), ВАО (+14,7%), ЮВАО (+14,1%).

«СВАО абсолютно заслуженно является лидером столицы по росту цен и привлекательности, — комментирует Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа» (девелопер проектов «VERY на Ботанической», «ФизтехСити» и «МИРАПОЛИС» в СВАО). — Здесь располагаются крупнейшие столичные парки, модернизируется и развивается инфраструктура, а также появляются высококлассные жилые комплексы. За прошедшие годы власти реконструировали основные магистрали северо-востока столицы — Дмитровское и Алтуфьевское шоссе. Также в СВАО была запущена Северо-Восточная хорда, появились новые станции метро, в результате чего значительно улучшилась транспортная доступность округа. Кроме того, здесь создаются новые научно-деловые кластеры, например, рядом с МФТИ. Еще одной важной особенностью округа по-прежнему остается обилие зеленых зон — «легких» мегаполиса Все эти обстоятельства способствуют повышению ликвидности реализуемого в СВАО жилья».

«Престиж ВАО постоянно растет. За последние три года на востоке Москвы увеличилась доля жилья бизнес- и премиум-класса, — отмечает Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиального ЖК «Преображенская площадь» в ВАО). — Основная причина повышения статуса ВАО — создание здесь объектов спортивной, рекреационной и образовательной инфраструктуры, особенно в районе Преображенское, где формируется новая премиальная локация. Кроме того, город благоустраивает парки, скверы и набережные. Поэтому новостройки в ВАО ощутимо дорожают. Прогнозирую, что рост цен на премиальное жилье на востоке Москвы составит 25-30% в течение трех ближайших лет». 

«Первичный рынок Москвы за прошедший год показал высокую инвестиционную привлекательность, — говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — В 9 из 12 округов цены росли темпами, опережающими инфляцию. Конечно, прежде всего, это объясняется последствиями колебаний ключевой ставки и валютных курсов, изменениями на ипотечном рынке. Но на динамику цен, безусловно, влияет и интенсивное развитие многих локаций. Соответственно, потенциал для дальнейшего удорожания новостроек в них сохранится и в случае стабилизации социально-экономической обстановки».

Стартовало заселение корпуса 4 городского квартала бизнес-класса «Ривер Парк Коломенское». В продаже остались последние квартиры стоимостью от 38 млн рублей. Девелопер проекта — «Аеон Девелопмент» в партнерстве с «Ферро-Строй». Партнер по реализации — компания «Метриум».

Девелопер городского квартала бизнес-класса «Ривер Парк Коломенское» (Нагатинский Затон, ЮАО) недавно приступил к передаче ключей собственникам квартир во флагманском корпусе 4, расположенном на Корабельной улице, и дом уже наполняется жизнью. Первому новоселу — Оксане Николаевне — застройщик подарил современную стиральную машину. Оксана — собственница «евротрешки» площадью 69,3 кв. м, расположенной на пятом этаже. Из окон ее квартиры открываются виды на спортивный бульвар и храм св. Спиридона Тримифунтского.

«Я долго искала подходящую квартиру на юге столицы, — говорит Оксана Николаевна. — Для меня очень важны рекреационная составляющая (набережная, парк), развитая инфраструктура и выразительная архитектура. Все это я нашла в квартале «Ривер Парк Коломенское». Проект масштабный и большая его часть уже построена, я могла своими глазами оценить его качество. Стоит отметить, что за время строительства квартиры в корпусе 4 существенно подорожали, так что это еще и ликвидный актив. Правда, перепродавать свое новое жилье я пока не намерена».

В корпусе 4 находятся 718 квартир, из которых 98% уже распроданы. В наличии остаются трех- и четырехкомнатные лоты, в том числе с чистовой отделкой. Средняя площадь реализуемых квартир — 95 кв. м. Все помещения обладают отличными видовыми характеристиками. Минимальная стоимость — 38 млн рублей (за 93,6 кв. м). Предусмотрены скидки до 15% и рассрочка платежа.

Максимальная высота дома — 65 метров (19 этажей), общая жилая площадь — 55,1 тысяч кв. м.

«Корпус 4 «Ривер Парка Коломенское» — один из самых востребованных жилых домов на рынке бизнес-класса юга Москвы, — отмечает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». — Он построен всего за 2,5 года, при этом почти все квартиры распроданы. Высокий спрос на квартиры в корпусе 4 обусловлен в первую очередь выразительными архитектурой и дизайном. Дом построен в форме парусника с террасами, эркерами, французскими балконами. Интерьеры входных групп и межквартирных холлов декорированы репродукциями картин Сальвадора Дали. Ликвидность корпуса 4, безусловно, продолжит расти и после заселения, ведь городской квартал активно развивается. В ближайшей перспективе здесь появятся новый образовательный центр и фитнес-клуб с бассейном».

Новостройки и проекты реконструкции представлены во всех 12 административных округах Москвы. Общий объем предложения на первичном рынке столицы составляет 74,84 тысяч квартир и апартаментов. Больше всего жилья девелоперы реализуют в НАО — 23,29 тысяч лотов, меньше всего в ЗелАО — 391 лот. Эксперты компании «Метриум» рассказывают о районах, лидирующих по объему предложения на первичном рынке во всех округах Москвы.

Девелоперы Москвы реализуют новостройки и проекты реконструкции в 108 районах из 146[1], во всех 12 административных округах. Суммарный объем предложения в начале 2024 года достиг исторического максимума — 74,84 тысяч квартир и апартаментов в 411 проектах. За год этот показатель вырос на 5,9%, за пять лет — на 53,7%, то есть более чем в полтора раза. Максимальное количество лотов представлено в НАО — 23,29 тысяч, минимальное — в ЗелАО — 391.

1 место — Сосенское в НАО

Объем предложения — 9305 лотов

Количество проектов в реализации — 10

Средняя цена в районе — 269,3 тыс. руб. за кв. м

На первичном рынке НАО представлено 23,29 тысяч квартир и апартаментов (в 38 проектах). Среди них 98,2% относятся к стандарт- и комфорт-классу, 1,8% — к бизнес-классу.

Максимальный объем предложения в Новомосковском округе зафиксирован в Сосенском — 9305 лотов (в 10 проектах). За последние 15 лет население этого района выросло в 12,5 раз — с 9 тысяч до 115 тысяч человек. После присоединения к столице Новой Москвы в поселении Сосенское произошли серьезные качественные изменения: было построено комфортное жилье, обустроены социальные объекты (включая знаменитую ГКБ №40 в Коммунарке), открыты парки и привлекательные зоны отдыха, проложена ветка метро. Естественно, столь интенсивное развитие локации сопряжено с масштабной жилой застройкой.

2 место — Покровское-Стрешнево в СЗАО

Объем предложения — 3040 лотов

Количество проектов в реализации — 7

Средняя цена в районе — 443,3 тыс. руб. за кв. м

На первичном рынке СЗАО представлено 6158 квартир и апартаментов (в 29 проектах). Среди них 27% относятся к массовому сегменту, 46,1% — к бизнес-классу, 26,6% — к премиум-классу, 0,3% — к элитному сегменту.

Максимальный объем предложения на северо-западе Москвы зафиксирован в Покровском-Стрешнево — 3040 лотов (в 7 проектах). Популярность этого района у застройщиков обусловлена сочетанием двух факторов: реновация масштабных промзон, а также Тушинского аэродрома, и наличие свободных участков на береговой линии Москвы-реки.

«Северо-запад — одно из наиболее стремительно развивающихся направлений в Москве, — говорит Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа» (девелопер апарт-комплекса бизнес-класса Emotion в СЗАО). — За последние годы здесь появились новые станции метро, многоуровневые развязки, современные торгово-развлекательные и бизнес-центры. Самый перспективный район Северо-Западного округа — Хорошево-Мневники. Во-первых, он отличается прекрасной экологической обстановкой благодаря заповеднику «Серебряный Бор». Во-вторых, Хорошево-Мневники вошли в состав «Большого Сити» и поэтому активно застраиваются ликвидными проектами с инновационными концепциями».

3 место — Даниловский район в ЮАО

Объем предложения — 2737 лотов

Количество проектов в реализации — 16

Средняя цена в районе — 518,7 тыс. руб. за кв. м

На первичном рынке ЮАО представлено 8407 квартир и апартаментов (в 35 проектах). Среди них 32,4% относятся к массовому сегменту, 58,2% — к бизнес-классу, 9,4% — к премиум-классу.

Максимальный объем предложения на юге Москвы зафиксирован в Даниловском районе — 2737 лотов (в 16 проектах). Этот район интенсивно развивается. В результате реновации бывшего «ЗИЛ» здесь появился настоящий «город в городе» — кластер с новостройками и современной инфраструктурой. 

«Облик Южного округа серьезно изменился за последние годы, — отмечает Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиального ЖК Dream Towers в ЮАО). — Девелоперы совместно с властями создают здесь новые центры притяжения. Самый яркий пример — Нагатинский полуостров, где появился грандиозный кластер рекреационной инфраструктуры, который включает в себя крупнейший в Европе крытый парк развлечений «Остров Мечты» с торговой галереей и киноконцертным залом «Москва», ландшафтный парк площадью 44 га, самый большой в России пляжный клуб с бассейнами Dream Beach Club и яхт-клуб с вейк-парком. Мы продолжаем активно развивать эту привлекательную локацию. В конце прошлого года на Нагатинском полуострове мы ввели первый премиальный жилой комплекс Dream Towers и планируем реализовать еще два  комплекса с насыщенной инфраструктурой».

4 место — Очаково-Матвеевское в ЗАО

Объем предложения — 2465 лотов

Количество проектов в реализации — 12

Средняя цена в районе — 390,2 тыс. руб. за кв. м

На первичном рынке ЗАО представлено 7587 квартир и апартаментов (в 56 проектах). Среди них 50% относятся к массовому сегменту, 36,1% — к бизнес-классу, 11,2% — к премиум-классу, 2,7% — к элитному сегменту.

Максимальный объем предложения на западе Москвы зафиксирован в Очаково-Матвеевском — 2465 лотов (в 12 проектах). Территория местной промзоны «Южное Очаково» вошла в список 10 промышленных площадок, которые власти Москвы выделили как наиболее перспективные и приоритетные для реновации. Ландшафт этой локации стремительно меняется, индустриальное наследие уходит в прошлое, появляются новые жилые комплексы.

5 место — Люблино в ЮВАО

Объем предложения — 1633

Количество проектов в реализации — 2

Средняя цена в районе — 272,3 тыс. руб. за кв. м

На первичном рынке ЮВАО представлено 5683 квартиры и апартамента (в 30 проектах). Среди них 77,3% относятся к массовому сегменту, 22,7% — к бизнес-классу.

Максимальный объем предложения на юго-востоке Москвы зафиксирован в Люблино — 1633 лота (в 2 проектах). Район входит в состав «ржавого пояса» столицы. Здесь девелоперы в рамках комплексного развития территории строят большие кварталы на месте металлургического завода.

6 место — Метрогородок в ВАО

Объем предложения — 1375 лотов

Количество проектов в реализации — 4

Средняя цена в районе — 326,3 тыс. руб. за кв. м

На первичном рынке ВАО представлено 3216 квартир и апартаментов (в 21 проекте). Среди них 86,7% относятся к массовому сегменту, 4,8% — к бизнес-классу, 8,5% — к премиум-классу.

Максимальный объем предложения на востоке Москвы зафиксирован в Метрогородке — 1375 лотов (в 4 проектах). Огромный — крупнейший в столице — район пока отличается маленькой плотностью населения — 1437 человек на кв. км. Связано это с тем, что большую часть локации занимает национальный парк «Лосиный остров». Но соседство с ним привлекает современных девелоперов, которые строят масштабные кварталы неподалеку от обширной зеленой зоны. Так что в ближайшей перспективе ситуация, возможно, изменится.

«Статус ВАО неуклонно повышается. За последние три года здесь значительно выросла доля жилья бизнес- и премиум-класса, — отмечает Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиального ЖК «Преображенская площадь» в ВАО). — В первую очередь это связано с большим количеством парковых пространств. Восточный округ лидирует в Москве по площади зеленых зон. В совокупности они занимают 6000 га, то есть порядка 40% территории ВАО. Кроме того, на востоке столицы есть много современных объектов спортивной и образовательной инфраструктуры, особенно в районе Преображенское, где формируется новая премиальная локация».

7 место — Западное Дегунино в САО

Объем предложения — 1237 лотов

Количество проектов в реализации — 7

Средняя цена в районе — 373 тыс. руб. за кв. м

На первичном рынке САО представлено 5768 квартир и апартаментов (в 48 проектах). Среди них 44,4% относятся к массовому сегменту, 42,5% — к бизнес-классу, 13,1% — к премиум-классу.

Максимальный объем предложения на севере Москвы зафиксирован в Западном Дегунино — 1237 лотов (в 7 проектах). Район считается одним из самых экологически чистых в столице. Вокруг — пять парково-рекреационных зон с велосипедными дорожками и обустроенными набережными для прогулок. Экологичность вкупе с развитой инфраструктурой привлекает и девелоперов, и покупателей.

«Северный округ отличается выгодным расположением, — комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер премиального жилого квартала «Прайм Парк» в САО). — Его территория пронизана транспортными артериями, главной из которых является Ленинградский проспект, а на юге САО соседствует с историческим центром Москвы. При этом здесь остались обширные свободные участки, которые позволяют реализовывать жилые проекты с масштабными зелеными зонами».

8 место — Пресненский район в ЦАО

Объем предложения — 1220 лотов

Количество проектов в реализации — 15

Средняя цена в районе — 854,3 тыс. руб. за кв. м

На первичном рынке ЦАО представлено 3420 квартир и апартаментов (в 93 проектах). Среди них 34% относятся к бизнес-классу, 36,3% — к премиум-классу, 29,7% — к элитному сегменту.

Максимальный объем предложения в историческом центре Москвы зафиксирован в Пресненском районе — 1220 лотов (в 15 проектах). Это объясняется, прежде всего, большой площадью этой локации (1 место в ЦАО, 11,7 кв. км) и наличием здесь международного делового кластера «Москва-Сити». Пресненский район — один из самых протяженных в столице. Его восточная граница проходит по Газетному переулку, а западная выходит за пределы ТТК. Благодаря этому локация отличается максимально разнообразной городской средой.

«Несмотря на активную деловую и культурную жизнь, в Пресненском районе есть тихие и уютные улицы, — отмечает Дмитрий Мутовкин, генеральный директор девелоперской компании «Петростиль Инвест» (девелопер проекта «Вознесенский 11/3»). — Соответствующий уровень комфорта можно найти в клубных домах, которые находятся не на оживленных магистралях, а в пределах переулков внутри Бульварного кольца. Здесь меньше как автомобильный, так и пешеходный трафик, жизнь течет размеренно. Часто в подобных переулках можно встретить старинные благоустроенные дворы-скверы, позволяющие абстрагироваться от напряженного городского ритма».

«Пресненский район примечателен резкими контрастами, — рассказывает Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов» (девелопер премиального жилого небоскреба «Дом Дау»). — Здесь находятся и особняки с вековой историей, и современный кластер «Сити», где сейчас строится самый высокий жилой небоскреб России. Именно «Москва-Сити» является основным центром притяжения новых жителей в район. Квартиры в международном деловом центре обладают повышенной ликвидностью и дорожают темпами, опережающими инфляцию. При этом девелоперы начали создавать в «Сити» условия для семейной жизни. Так, наша компания в «Дом Дау» предусмотрела крупноформатный детский досуговый центр, секретный сад с кинетическими скульптурами, кинотеатр под открытым небом и интерактивный квест».

9 место — Коньково в ЮЗАО

Объем предложения — 1014 лотов

Количество проектов в реализации — 1

Средняя цена в районе — 484 тыс. руб. за кв. м

На первичном рынке ЮЗАО представлено 3557 квартир и апартаментов (в 18 проектах). Среди них 33,1% относятся к массовому сегменту, 64,3% — к бизнес-классу, 2,6% — к премиум-классу.

Максимальный объем предложения на юго-западе Москвы зафиксирован в Коньково — 1014 лотов (в одном проекте). В данном случае лидерство локации объясняется политикой девелопера, который единовременно вывел в продажу практически все квартиры в строящемся небоскребе.

10 место — Отрадное в СВАО

Объем предложения — 1005 лотов

Количество проектов в реализации — 4

Средняя цена в районе — 317,6 тыс. руб. за кв. м

На первичном рынке СВАО представлено 6661 квартира и апартамент (в 37 проектах). Среди них 57,3% относятся к массовому сегменту, 35,4% — к бизнес-классу, 7,3% — к премиум-классу.

Максимальный объем предложения на северо-востоке Москвы зафиксирован в Отрадном — 1005 лотов (в 4 проектах). Это спальный район с промышленными зонами, которые сейчас активно подвергаются реновации. В результате на месте бывших фабричных корпусов растут новые жилые кварталы.

11 место — Первомайское в ТАО

Объем предложения — 638 лотов

Количество проектов в реализации — 3

Средняя цена в районе — 124,4 тыс. руб. за кв. м

На первичном рынке ТАО представлена 701 квартира и апартамент (в 4 проектах). Все они относятся к стандарт- и комфорт-классу.

Максимальный объем предложения в Троицком округе зафиксирован в Первомайском — 638 лотов (в 3 проектах). Это поселение расположено ближе всего к «старой» Москве в ТАО. Транспортная доступность — основное объяснение его популярности у девелоперов. При этом здесь действует ограничение высотности в 9 этажей.

12 место — Крюково в ЗелАО

Объем предложения — 391 лот

Количество проектов в реализации — 2

Средняя цена в районе — 229 тыс. руб. за кв. м

На первичном рынке ЗелАО представлена 391 квартира и апартамент (в двух проектах). Весь объем предложения в Зеленограде относится к массовому сегменту и сконцентрирован в районе Крюково. Эта локация привлекает девелоперов и покупателей развитым пригородным сообщением с остальными районами Москвы и большим количеством рекреационных зеленых зон.

«В Москве на рынке первичного жилья наблюдается высокая конкуренция, — говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Сейчас в 81 районе столицы реализуется два и более девелоперских проекта. Совокупный объем предложения немного снизился в 2023 году, но в начале 2024 года вырос на 10,3%. Это положение не грозит затовариванием, но создает предпосылки для формирования «рынка покупателя». То есть в условиях широкого выбора приходится чаще проводить различные акции и устанавливать спецпредложения. Вместе с тем самые популярные у девелоперов районы обычно востребованы и покупателями, поэтому жилье в них, как правило, реализуется без дисконта и отличается повышенной ликвидностью».

[1] Включая поселения в Новой Москве.

Небоскребы традиционно являются не только самыми высокими, но и наиболее передовыми зданиями своего времени. Например, в сталинских высотках были установлены невиданные на тот момент системы регулирования температуры, посудомоечные машины и мусородробилки. Застройщики современных небоскребов также не перестают удивлять. Эксперты компании «Метриум» рассказывают о том, каким критериям сегодня должна отвечать «умная» высотка.

Системы безопасности

В современных небоскребах доступ на парковку нередко происходит с помощью технологии RFID — радиочастотной идентификации. Она сыграла важную роль в развитии «умного» отслеживания в различных сферах — от розничной торговли до логистики. Основными компонентами системы являются метка и считыватель. Собственнику достаточно воспользоваться специальной картой либо нажать кнопку на смартфоне, чтобы попасть на территорию комплекса. Аналогично открывается почтовый ящик и приходит лифт. Вместе с тем в случае утери RFID-устройства метку можно деактивировать. Подобная опция будет внедрена, например, в небоскребе премиум-класса «Дом Дау».

Похожая система безопасности действует в премиальном квартале «Прайм Парк». В этом проекте применяются BLE-метки, которые считываются устройствами с поддержкой Bluetooth. RFID и BLE-системы доступа отличаются исключительно технологически, при этом гарантируя одинаково высокую защиту резидентам.

Также широкое распространение на первичном рынке Москвы получила технология распознавания лиц. В частности, компания MR Group к 2025 году намерена оборудовать более 80% своих комплексов (в основном бизнес- и премиум-класса) системой интеллектуального доступа Face ID. Устройства сканируют объемное изображение, анализ лица происходит по множеству инфракрасных точек.

«Внедрение системы Face ID — это, главным образом, вложение в комфорт клиентов, — отмечает Жанна Махова, директор по продукту MR Group. — Собственникам благодаря ее появлению не придется запоминать пароли и носить с собой карты. При этом, в отличие от дактилоскопических сканеров, система распознавания лица не подразумевает физический контакт с поверхностью.

В системах бесконтактной домофонии искусственный интеллект запрограммирован на вычисление подмены (спуфинга) живого лица. В случае обнаружения попыток прохода с помощью фотографического или видеоизображения в доступе будет отказано. При этом данные о занесенных в базу лицах хранятся в зашифрованном виде непосредственно на самом устройстве, без необходимости отправки на удаленные серверы. Их базу и «черный список» формируют сами правообладатели. Таким образом, попадание на территорию нежелательных людей практически сводится к нулю».

Климат-контроль

За кондиционирование помещений в инновационных небоскребах отвечает VRF-система. Она позволяет поддерживать необходимый температурный режим одновременно в нескольких помещениях. Собственники могут контролировать количество хладагента, которое идет к внутренним блокам кондиционеров. 

«Передовые системы климат-контроля позволяют индивидуально регулировать температуру почти в каждом помещении здания на уровне диспетчеризации объекта, и конечно в резиденты самостоятельно смогут задавать нужны температуру в каждой комнате своей квартиры, — говорит Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов» (девелопер жилого небоскреба «Дом Дау»). — Можно устанавливать единый режим либо, напротив, добиться различного климата во всех помещениях. Также оборудование отвечает за энергосбережение и электронную передачу показаний».

Системы дистанционного регулирования температуры и поддержания комфортного микроклимата установлены в квартирах небоскребов от MR Group и Optima Development. Программы учета потребления воды и автоматической отправки квитанций упрощают оплату коммунальных услуг.

Онлайн-сервисы и «умные» приборы

Вместе с ключами от квартиры резиденты современных небоскребов получают доступ к многофункциональным мобильным приложениям. С их помощью можно онлайн пользоваться всеми сервисами проекта, а также обращаться в управляющую компанию.

«Интуитивно понятное приложение с удобной навигацией — надежный помощник резидентов, — рассказывает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»). — Благодаря ему через гаджет можно круглосуточно заказывать клининг и химчистку, получать услуги валет-парковщиков и беллменов, доставляющих посылки прямо до квартиры. Отдельная наша гордость — единственный на рынке дог-френдли-сервис, позволяющий пригласить дог-ситтеров, ветеринаров, дрессировщиков».

Тренд на цифровизацию небоскребов распространяется и на отделку от застройщика. Так, собственники квартир в высотных проектах MR Group могут управлять ими с помощью приложения на гаджете либо виртуального голосового сервиса. Digital-оборудование защищает от протечки канализации, пожара и взлома, позволяет регулировать уровень освещенности.

«Суммарная площадь строящихся в Москве небоскребов превышает 7 млн квадратных метров, и многие из этих зданий оснащены по последнему слову техники, — говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Небоскребы от ведущих девелоперов становятся плацдармом для применения удобных технологий, которые получат широкое распространение только через несколько лет. В первую очередь речь о разнообразных виртуальных помощниках. «Умные» дома заметно улучшают образ жизни резидентов, поэтому обладают повышенной ликвидностью, пользуются неизменно высоким спросом».

Утверждена концепция мест общего пользования паркинга премиального жилого небоскреба «Дом Дау». Авторский дизайн-проект для территории подземного пространства разработан архитектурным бюро TOTAL ARCHITECTS. Среди ярких элементов дизайна — благородный травертин, натуральный мрамор, стеклянный кирпич, акцентная подсветка и узор в виде формул на металле. Девелопер проекта — ГК «Сумма элементов». 

В премиальном комплексе «Дом Дау» (Пресненский район, «Москва-Сити») от ГК «Сумма элементов» — самом высоком (340 м) жилом небоскребе России, входящем в категорию сверхвысоких зданий (согласно международной системе классификации CTBUH) — предусмотрен четырехэтажный подземный паркинг, в котором смогут разместиться одновременно сотни автомобилей, а также десятки мотоциклов и велосипедов, зоны персональных кладовых и парковочные места с возможностью подзарядки электромобилей. Концепция оформления парковочного пространства и мест общего пользования (МОП) разработана бюро TOTAL ARCHITECTS. Специалистам удалось добиться оптимального сочетания передовых технологий и креативных художественных решений.

«Перед дизайнерами была поставлена задача создать современное и функциональное пространство премиального небоскреба, расположенное под землей, отразив в интерьерных решениях внешнюю эстетику и масштаб всего проекта, — отмечает Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов». — Архитекторы разработали концепцию в спокойных, естественных тонах, с удобной навигацией и акцентными арт-деталями, а оформление лифтовых холлов сделали персонализированным. В результате, в «Дом Дау» даже в паркинге можно ощутить грандиозность беспрецедентного футуристичного проекта. В сверхвысоком жилом небоскребе «Дом Дау» мы применяем исключительный и премиальный подход к каждому пространству».

При отделке стен лифтовых холлов и входных групп паркинга планируется использовать натуральный травертин и мрамор, стеклянный кирпич и керамогранит. Кроме того, будет применена брашированная сталь.

«Одно из небольших, но оригинальных решений в оформлении подземной части «Дом Дау» — нанесение на металлическое покрытие стен изображений в виде физических формул Льва Ландау, — комментирует Том Лукич, руководитель бюро TOTAL ARCHITECTS. — Таким образом, мы создаем некий тизер, призванный увлечь жителей и гостей проекта историей человека, чьи работы послужили источником вдохновения для названия небоскреба. Выбор травертина и мрамора связан с тем, что они легкие в уходе и долговечные. Все задействованные в концепции материалы органично сочетаются друг с другом, формируя элегантную картину. Стоит отметить, что большинство из них сделаны в России».

Паркинг «Дом Дау» — масштабное подземное пространство (площадь более 15 000 кв.м.) с передовыми инженерными решениями, продуманной навигацией и разными форматами парковочных мест ярусного типа. Здесь важна каждая деталь — от функциональности до статусного визуального оформления. «Для хранения автомобилей в паркинге на выбор есть комфортабельные независимые и семейные машиноместа, — добавляет Алексей Гончаров, директор по девелопменту ГК «Сумма элементов». — На -1 этаже предусмотрены VIP-места, зарезервированные для резидентов скайхаусов и двухэтажных пентхаусов, с прямым доступом к персональному лифтовому холлу и лифтам, поднимающимся непосредственно из паркинга на верхние этажи небоскреба. Техническое оснащение, включая видеонаблюдение, датчики загазованности, регулирование воздухообмена, наличие усилителя сигнала сотовой связи, постоянная температура в диапазоне 13-20 градусов тепла, качественное освещение позволяют создать в паркинге все условия для максимально комфортного содержания автомобилей резидентов».

Доступ в паркинг «Дом Дау» будет осуществляться по BLE-меткам. Высота потолков в подземной части не менее 2,4 м до коммуникаций. Дополнительно в подземной части жилого небоскреба будут установлены пункты подкачки колес. Кроме того, в «Дом Дау» предусмотрено 16 гостевых наземных машиномест.

Одобрено архитектурно-художественное решение многоуровневого паркинга на 500 машиномест в Ленинском городском округе Московской области. Проект с применением металлокаркаса на основе балки производства ЕВРАЗа выполнен ГК «Ферро-Строй».

Рабочая группа Архитектурной комиссии градостроительного Совета Московской области поддержала архитектурно-художественное решение многоуровневого паркинга. Его планируется построить рядом с деревней Сапроново Ленинского городского округа в составе ЖК «1-й Донской» от застройщика «1-й ДСК». Проект подготовлен компанией «Ферро-Строй» — лидером на российском рынке проектирования и строительства с использованием большепролетных металлических конструкций.

Новый комбинированный паркинг имеет площадь 13 372 кв. м, высоту 3 этажа + 1 подземный и вмещает 500 автомобилей. Главное преимущество проекта — высокая эффективность использования площади. Вместимость паркинга значительно увеличена относительно монолитного паркинга аналогичного размера за счет использования металлического каркаса с большепролетными балками из двутавра производства ЕВРАЗ НТМК.

Здание имеет оптимальную прямоугольную форму. Фасады будут отделаны перфорированными стальными кассетами светлого и темного тонов, напоминающими шахматный узор. Их дополнят ярко-оранжевые порталы, обрамляющие въездные группы, а также межоконные вставки в аналогичном цветовом решении.

Для удобства и безопасности автомобилистов в паркинге предусмотрены лифт и эвакуационная лестница. Помимо парковки на подземном уровне разместятся автомойка на 4 поста с клиентской зоной, помещения охраны, места для хранения велосипедов. В результате реализации проекта будет создано 23 рабочих места.

«В Москве и Подмосковье зарегистрировано более 8 млн автомобилей, — говорит Григорий Ваулин, управляющий партнер ГК «Ферро-Строй» и EVRAZ STEEL BUILDING. — За последние 10 лет их число увеличилось примерно на 2 млн. Коэффициент обеспеченности машиноместами, напротив, снизился. Гражданам нередко приходится парковаться на плоскостных стоянках под открытым небом. К счастью, девелоперы постепенно решают сложившуюся проблему. Ведущие компании осознали, что есть бюджетный и качественный способ обеспечить клиентов машиноместами — строительство паркингов на основе металлокаркаса. Такие объекты возводятся в сжатые сроки, обладают удобной навигацией, а себестоимость их создания сравнительно невелика».

Индивидуальные застройщики частных домов теснят девелоперов. За два года число и объем выданных кредитов под индивидуальное жилищное строительство и покупку домов в России выросли в 3 раза, подсчитали эксперты «Метриум» на основе данных ЕИСЖС. При этом в 2023 году россияне построили рекордный объем индивидуального жилья — почти 59 млн кв. м. или 53% от общей площади введенного в эксплуатацию жилья.

В России начинается бум индивидуального жилищного строительства. По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), в 2023 году банки выдали россиянам 1,3 трлн рублей на индивидуальное жилищное строительство и покупку загородных домов. Кредиты получили почти 310 тыс. человек. Для сравнения: в 2021 году банки выдали почти 408 млрд рублей в виде 147 тыс. кредитов для целей ИЖС. Таким образом, за два года кредитование индивидуального домостроения или покупки коттеджей выросло в три раза.

Спрос на ИЖС стимулировали государственные программы с субсидированными ставками. Возможность взять ипотечный кредит на частный дом реализована во всех льготных ипотечных программах: «Льготная ипотека» (с 1 июня 2022 г. расширена на строительство домов собственными силами, без подрядчиков), «Семейная ипотека», «Сельская ипотека», «Дальневосточная ипотека» и «IT-ипотека».

  При этом, отмечают аналитики «Метриум», еще пять лет назад ипотечного кредитования ИЖС практически не было. По данным Аналитического центра при Правительстве РФ, в 2019 году и раньше число выданных кредитов под ИЖС оценивалось в 15 тыс. ипотек в год или 1% от общего объема выдачи ипотеки.

В 2023 году, по данным ЕИСЖС, на строительство домов потрачено 119 тыс.  из почти 310 тыс. выданных кредитов, а на покупку готовых — 191 тыс. В общем числе выданных ипотечных жилищных кредитов доля займов под ИЖС выросла до 15% против 8% в 2021 году. Объем кредитов на строительство составил 537 млрд рублей, а на приобретение — 709 млрд рублей. Ипотека на ИЖС в общем объеме ипотечного кредитования в 2023 году составила 16% против 7% в 2021 году.

По подсчетам аналитиков «Метриум», в среднем индивидуальные строители в 2023 году занимали у банков 4,5 млн рублей, а на покупку домов — 3,7 млн рублей, тогда как в 2021 году строители получали в среднем 3,1 млн рублей, а покупатели — 2,8 млн рублей. Таким образом, средний размер кредита на строительство индивидуального дома вырос всего за два года на 44%, а на покупку — на 32%.

В январе 2024, по данным ЕИСЖС, российские банки выдали 14,2 тыс. кредитов на ИЖС, что на 28% больше, чем в январе 2023 года. Причем на строительство индивидуальных домов количество ипотечных кредитов увеличилось более чем в два раза, тогда как на покупку — сократилось на 15%. Объем займов на ИЖС составил 63 млрд рублей. Это на 52% больше, чем в январе 2023 года. Сумма кредитов на строительство выросла в 2,5 раза, а на покупку готового дома снизилась на 9% по сравнению с январем 2023 года. Средний размер кредита на строительство индивидуального дома достиг в январе 202 года почти 5 млн рублей, а на покупку — 3,8 млн рублей. По данным сервиса «Строим.дом.рф», сейчас средняя стоимость строительства дома составляет 7,8 млн рублей (на основе базы из 940 типовых проектов коттеджей), а его площадь — 144 кв. м. Таким образом, по подсчетам экспертов «Метриум», средняя стоимость строительства дома составляет 54,5 тыс. рублей за кв. м. При этом стоимость квадратного метра на рынке многоквартирных новостроек России, по данным ЕИСЖС, достигла в феврале 164 тыс. рублей (при том, что многоквартирное строительство развивается в основном на периферии городов, часто по соседству с ИЖС). Таким образом, по удельной стоимости собственный дом обойдется почти в три раза дешевле квартиры в новостройке (впрочем, проектные решения не учитывают стоимости земли, подключения к сетям и внутренние отделочные работы).

Растущий интерес россиян к ИЖС отражается в статистике ввода жилья. По данным Росстата, в 2023 году в России построили 110 млн кв. м жилой площади. Из них на долю ИЖС пришлись 58,7 млн кв. м или 53% от общего объема ввода. Иными словами, индивидуальные застройщики построили больше жилья, чем профессиональные девелоперы. Для сравнения: в 2018 году ввод ИЖС составил 32 млн кв. м (43% от общего объема ввода в тот год). Таким образом, за пять лет показатель ввода ИЖС увеличился на 83%.

«Индивидуальное жилищное строительство может составить конкуренцию долевому строительству как привлекательная альтернатива, — говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Власти планируют в середине 2024 года ввести единую программу субсидирования на строительство и покупку индивидуальных домов. С учетом роста цен на новостройки и высоких ставок по кредитам на квартиры, собственный дом может стать более выгодным решением. Впрочем, многое будет зависеть от ситуации на рынке земельных участков рядом с городами (спрос и цены на них вырастут), а также от решения инфраструктурной проблемы — коммуникации, социальные и коммерческие объекты, дороги там, где начнется массовое индивидуальное жилищное строительство. Нельзя исключать, что крупные девелоперы начнут выходить на рынок ИЖС в качестве подрядчиков строительства хорошо обеспеченных инфраструктурой поселков».

В Красногорском районе наблюдается дефицит квартир в готовых домах. По подсчетам аналитиков девелопера жилого комплекса «Красногорск Парк», во введенных корпусах девелоперы здесь реализуют 130 лотов, что составляет 4% от общего объема предложения Красногорского района.

Суммарный объем предложения первичного жилья в Московской области составляет 39,4 тысяч квартир и апартаментов. Из них 5,7 тысяч лотов, то есть 14,5%, продаются в готовых домах, подсчитали эксперты жилого комплекса «Красногорск Парк». В Красногорском районе этот показатель значительно ниже. Здесь застройщики предлагают 3,2 квартир и апартаментов. При этом только 130 лотов представлены в сданных корпусах. То есть лишь каждая 25-я квартира в локации продается в готовом доме.

Квадратный метр квартир в сданных новостройках Красногорского района обойдется в среднем в 182 тысячи рублей, что на 17% меньше, чем в целом по локации. Это объясняется тем, что в новых проектах девелоперы задают более высокую стартовую цену. Самый доступный готовый проект в Красногорском районе — «Митино 02» — 118,9 тысяч рублей за кв. м, самый дорогой — «Большое Путилково» — 298,6 тысяч рублей.

Наиболее высокой транспортной доступностью среди введенных новостроек отличается ЖК «Красногорск Парк». Этот комплекс находится в непосредственной близости от станции МЦД-2 «Аникеевка».

«Готовые новостройки — оптимальный вариант для тех, кто хочет получить квартиру с ключами и вместе с тем воспользоваться льготной ипотекой, — отмечает Наталия Григорьева, директор по продажам жилого комплекса «Красногорск Парк». — Сегодня клиенты испытывают недостаток подобного предложения. К тому же, сейчас большинство введенных комплексов Красногорского района находятся на участках с низкой транспортной доступностью. Это настораживает покупателей, ведь подмосковные клиенты зачастую нацелены на работу в столице либо областном центре. Оптимальные условия доступны в ЖК «Красногорск Парк». Он построен в 5 минутах ходьбы от станции МЦД-2, благодаря которой на комфортабельной электричке можно за 15 минут добраться до метро "Волоколамская"». 

«Дефицит готового жилья наблюдается на территории всей Московской агломерации, — говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — Особенно отчетливо проблема выражена в локациях с самым емким рынком, например, в Красногорском районе. Клиенты здесь активно покупают жилье на различных стадиях строительства. Но финансовые модели некоторых проектов рассчитаны на продажу готовых квартир. Такой подход свидетельствует о финансовой устойчивости девелоперов. Готовые новостройки больше всего подходят тем, кто срочно нуждается в улучшении жилищных условий и при этом намерен воспользоваться заемными средствами с господдержкой».

Проекты на начальном этапе строительства стоят в среднем на 15,9% дешевле готовых, подсчитали аналитики компании «Метриум». Однако в премиальном и элитном сегментах, а также в Новой Москве жилье на котловане, напротив, дороже сданного.

Аналитики «Метриум подсчитали, что проекты на котловане стоят на 15,9% дешевле готовых: 449,1 тысяч рублей за кв. м против 534,1 тысяч рублей за кв. м. Для сравнения, год назад средняя цена комплексов на начальном этапе строительства была на 32,2% ниже, чем введенных, пять лет назад — на 35,3% ниже. То есть разрыв цен между жильем на котловане и готовыми комплексами сокращается, особенно за последний год. Это объясняется, прежде всего, реакцией девелоперов на восстановление покупательской активности после непростого 2022 года. Практически все проекты сейчас выходят на рынок с минимальным дисконтом к рынку и быстро растут в цене.

Массовый сегмент

Массовые комплексы «старой» Москвы на котловане стоят на 5,3% дешевле готовых (323,1 тысяч рублей за кв. м против 341,2 тысяч рублей за кв. м.). Годом ранее этот показатель был равен 20,3%, пять лет назад — 3,8%. Соответственно, в долгосрочной перспективе разрыв цен немного вырос, однако за прошедшие 12 месяцев ощутимо сократился. Это обусловлено резким подорожанием за год массовых проектов на начальном этапе строительства — на 31,2%. Застройщики поднимали цены на фоне удорожания рыночных кредитов, в преддверии сворачивания льготных госпрограмм.

Бизнес-класс

Средняя цена проектов бизнес-класса «старой» Москвы на котловане на 9,7% ниже, чем в готовых (421,4 тысяч рублей за кв. м против 466,6 тысяч рублей за кв. м.). Год назад разрыв цен составлял 9%, пять лет назад — 22%. Следовательно, за последний год показатель немного скорректировался вверх, но на длительном временном интервале существенно сократился. Проекты бизнес-класса за минувшие пять лет стали почти в полтора раза более востребованными, что стимулировало снижать дисконт на котловане. Тем не менее, он сохранился благодаря растущей конкуренции.

«В условиях роста абсолютно всех составляющих себестоимости строительства, а также роста спроса на жилье бизнес-класса в последние годы каждый новый проект на рынке выводился по более высокой цене, что также способствовало сокращению разницы между средней ценой проектов на котловане и ценой готовой недвижимости, — подчеркивает Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». — При этом разница в стоимости квадратного метра одного и того же проекта на котловане и полностью готового и введенного в эксплуатацию даже сегодня находится на уровне 20-35%. Причем максимальный рост обеспечивают проекты в хорошей локации, с авторской архитектурой и высокими потребительскими характеристиками. Такие проекты не устаревают долгие годы и остаются востребованными, в том числе, на вторичном рынке. К ним, например, можно отнести наш апарт-комплекс Emotion в «Большом Сити» и новый комплекс «EVOPARK Сокольники» в районе Преображенское, на набережной реки Яуза».  

Премиум-класс

Совершенно иначе ситуация выглядит в премиум-классе. Готовые премиальные новостройки стоят, наоборот, дешевле комплексов на котловане — на 8,8% (717,1 тысяч рублей за кв. м против 785,8 тысяч рублей за кв. м). Годом ранее средняя цена проектов на начальном этапе строительства была на 6,4% ниже, чем введенных, пять лет назад — на 34,4%. В первую очередь такая динамика объясняется изменением структуры экспозиции. Сейчас на этапе котлована находится несколько дорогих проектов, которые по статусу граничат с элитными, но относятся к премиум-классу из-за масштаба или локации.

Сейчас в Москве наблюдается дефицит готового жилья премиум-класса. Его доля составляет 7,3% от общего объема предложения. В 2024 году ввод жилья премиального жилья вырастет, но сравнительно незначительно — на 15%. Поэтому готовые проекты премиум-класса сохранят повышенную ликвидность.

«Премиальное жилье на котловане также подходит для инвестиций, но только в развивающихся локациях, — отмечает Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиальных ЖК Dream Towers и «Преображенская площадь»). — В устоявшихся престижных районах девелоперы стали устанавливать изначально высокие стартовые цены. В свою очередь, в новых перспективных локациях премиум-класса компании предлагают более привлекательные цены на начальном этапе строительства, в связи с чем такие проекты не теряют инвестиционную потенциал как в процессе возведения, так и после ввода. Такая ситуация наблюдается, например, в районах Преображенское и Нагатинский полуостров, где кроме строительства премиум-жилья активно создается современная социальная и рекреационная инфраструктура».

Элитный сегмент

В элитном сегменте также стоимость готовых и введенных домов ниже, чем жилья на начальном этапе строительства. Готовые элитные комплексы на 20,4% дешевле, чем проекты на котловане (1,526 млн рублей за кв. м против 1,917 млн рублей за кв. м). Схожая ситуация наблюдалась год назад: тогда разница цен была даже выше — 25,5%. Это связано со стартом продаж в целом ряде делюкс-проектов — самых дорогих на рынке. В свою очередь, пять лет назад готовые элитные проекты стоили на 9% дороже, чем на котловане, что объясняется более сбалансированной экспозицией делюкс-комплексов.  

«Инвестиционная привлекательность элитного жилья на котловане не снизилась, хотя готовые проекты сейчас и стоят дешевле, — комментирует Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер клубного делюкс-квартала Quartier d’Or). — Этот парадокс объясняется легко. Среди готовых комплексов в продаже много проектов с длительным сроком реализации, которые успели морально устареть и реализуются с дисконтом относительно рынка. Тогда как на котловане сегодня преобладают клубные дома с эксклюзивным сервисом, редкими форматами квартир и апартаментов, отделкой от дизайнеров с мировым именем. Еще до окончания строительства они привлекают повышенное внимание обеспеченных клиентов и приобретает статус коллекционной или даже трофейной недвижимости».